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SCPI : la fiscalité des revenus

Les SCPI bénéficient d'un régime fiscal prévu par l'article 8 du Code Général des Impôts qui institue la transparence fiscale de l'imposition des revenus.

SCPI : la fiscalité des revenus

Revenus fonciers et revenus financiers

Les revenus de parts de SCPI sont constitués : - des revenus fonciers provenant du résultat net foncier c'est à dire des loyers encaissés desquels seront déduits les travaux, charges de propriété et de copropriété, commissions et honoraires de gestion, taxes, frais des AG, etc. - des revenus financiers provenant des placements de la trésorerie des SCPI, qui peut être constituée des capitaux en attente d'investissement, des dividendes non encore versés, des réserves de distribution, des provisions, des dépôts de garantie etc.

Revenus fonciers

Les revenus fonciers des SCPI peuvent être imposés soit aux frais réels, soit selon le régime dit "micro-foncier" (sous certaines conditions).

A noter que certaines SCPI relèvent de régimes fiscaux spécifiques (Lois Malraux , Borloo, etc.) qui n'entrent pas dans le périmètre " de droit commun " traité ci-dessous.

Les revenus fonciers perçus, après abattement des charges déductibles liées au bien acquis (travaux d'entretien, frais de gérance, intérêts d'emprunts, etc.), sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu. S'y ajoutera l'assujettissement aux prélèvements sociaux. La Société de gestion détermine pour chaque associé le montant du revenu net imposable et lui adresse un relevé individuel.

Les déficits fonciers éventuellement générés résultant de charges déductibles autres que les intérêts d'emprunt sont imputables (sous certaines conditions) sur le revenu global à hauteur de 10.700 euros par an. La fraction du déficit supérieure à ce montant ainsi que la fraction des intérêts d'emprunt ne sont imputables que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Si le revenu global est insuffisant pour absorber le déficit foncier (dans la limite annuelle des 10.700 euros) alors l'excédent du déficit est imputable sur le revenu global des 6 prochaines années.

Tout d'abord le régime du micro-foncier n'est applicable que si la somme des loyers bruts perçus à titre personnel n'excède pas 15.000 €. Les personnes physiques qui sont à la fois associées de SCPI et propriétaires d'immeubles loués nus (non exclus du régime) peuvent se prévaloir de ce régime, sous condition de ne bénéficier d'aucune autre mesure fiscale favorable en matière de revenus fonciers (Loi Besson, loi Borloo, Loi Malraux, etc.).

Le régime du micro-foncier permet des obligations déclaratives simplifiées puisque toutes les charges déductibles sont remplacées par un abattement de 30% sur les revenus fonciers bruts. L'associé de la SCPI va se dispenser de la déclaration spécifique des revenus fonciers 2044 (à la condition de détenir également des revenus fonciers "en direct" tirés de la location d'un immeuble).

Revenus financiers

Les revenus financiers proviennent principalement du placement de la trésorerie en attente d'investissements immobiliers. Elle peut être placée en certificats de dépôt négociables, comptes à terme, etc., et à ce titre la Société peut donc distribuer des revenus de capitaux mobiliers.

Chaque associé sera alors imposé à raison de sa quote-part dans ces revenus perçus par la SCPI, selon les règles propres à cette catégorie de revenus. Ces derniers peuvent donc être : - soit soumis au prélèvement forfaitaire libératoire (PFL) de 19% auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux , - soit imposés au barème progressif de l'impôt sur le revenu auquel ajouteront également les prélèvements sociaux . Toutes ces informations sont regroupées sur un imprimé fiscal unique (IFU).