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SCPI : les acteurs

Encadrant rigoureusement l'activité des sociétés de gestion, le droit français a fait des SCPI un produit contrôlé pour la plus grande sécurité des épargnants.

SCPI : les acteurs

L'AMF

Chaque SCPI et chaque Société de Gestion doit être agréée par l'AMF, l'Autorité des marchés financiers. L'AMF délivre un visa lors de la création de la SCPI et lors de chaque augmentation de capital (article L214-68 du Code monétaire et financier).

Elle veille à la régularité des opérations effectuées sur les parts de SCPI et au respect des obligations professionnelles auxquelles doivent se soumettre les SCPI et leurs Sociétés de Gestion. Elle contrôle les documents destinés à l'information du public à l'occasion des émissions de parts et y appose son visa.

La candidature de l'expert immobilier doit être acceptée par l'Autorité des marchés financiers.

La Société de gestion

Désignée dans les statuts, la Société de Gestion est agréée par l'AMF. Elle doit "présenter des garanties suffisantes en ce qui concerne son organisation, ses moyens techniques et financiers, l'honorabilité et l'expérience de ses dirigeants" (article L214-68 du Code monétaire et financier).

Parmi ses principales missions, on peut citer :

Le Conseil de surveillance

Prévu par la loi, le conseil de surveillance est un organe indépendant qui représente les associés auprès de la Société de Gestion. Composé d'au moins 7 porteurs de parts, il assiste la Société de Gestion, peut opérer les vérifications et contrôles qu'il estime nécessaires et lui demander un rapport sur la situation de la SCPI. Le résultat de ses contrôles doit faire l'objet d'un rapport annuel.

L'Assemblée générale

Organe souverain de la SCPI, elle est convoquée par la Société de Gestion. Les associés se réunissent en Assemblée générale ordinaire au moins une fois par an. Chaque associé dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa part du capital social et les décisions de l'Assemblée générale sont prises à la majorité des voix.

Elle désigne la Société de Gestion (et peut la révoquer), approuve les comptes de l'exercice, élit les membres du conseil de surveillance, du ou des commissaires aux comptes, détermine les bénéfices à distribuer, vote les résolutions, approuve les conventions intervenues entre la SCPI et sa Société de Gestion, etc.

C'est une Assemblée générale extraordinaire qui peut modifier les statuts et notamment décider l'augmentation du capital social statutaire, sa réduction, la dissolution anticipée ou la prolongation de la durée de la société.

Les commissaires aux comptes

Les commissaires aux comptes ont une mission générale de contrôle des documents comptables de la SCPI. Ils vérifient chaque trimestre les comptes de la SCPI et autorisent la distribution des acomptes trimestriels. Ils attestent de la régularité et sincérité des comptes annuels ainsi que du fait qu'ils donnent une image fidèle des opérations de l'exercice.

L'expert immobilier

Un expert immobilier indépendant est désigné par l'Assemblée générale, après acceptation par l'AMF de sa candidature présentée par la Société de Gestion.

Son rôle consiste à évaluer chaque année l'ensemble des immeubles de la SCPI. Chaque immeuble fera également l'objet d'une expertise de sa valeur vénale tous les cinq ans (sur place), puis d'une expertise est actualisée tous les ans (sur dossier).

Rappel : la valeur vénale d'un immeuble est " le prix présumé qu'accepterait de donner un investisseur éventuel dans l'état et le lieu où se trouve cet immeuble ". Elle sert à déterminer la valeur de réalisation de la SCPI, elle même égale à la somme de la valeur vénale des immeubles et de la valeur nette des autres actifs de la société.