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Investir dans l'immobilier pour défiscaliser

De nombreux dispositifs d'investissement immobilier permettent de réduire ses impôts. Ces solutions visent à encourager l'investissement dans certains types de biens ou zones géographiques.

Investir dans l'immobilier pour défiscaliser

La défiscalisation immobilière a pour but de diminuer l'Impôt sur le revenu (IR) dû en ayant recours à des stratégies ou des investissements immobiliers.

La défiscalisation immobilière s'appuie sur des statuts et des dispositifs prévus par la loi pour encourager certains types d'investissements. Elle passe aussi bien par des déductions d'impôt que des réductions d'impôt ou encore par l'application de statuts particuliers comme celui du Loueur en meublé professionnel (LMP).

Dispositifs actuels de défiscalisation immobilière

Ces solutions concernent de nombreux dispositifs d'investissement immobilier. citons notamment :

  • La loi Pinel permet d’obtenir une réduction d’impôt en réalisant un investissement locatif dans l’immobilier neuf (mais aussi dans l’ancien). L'investisseur choisit la durée de son engagement et peut louer à ses ascendants ou descendants, sous conditions. L’engagement de location est  de 6, 9 ou 12 ans, avec une réduction d’impôt de respectivement 12 %, 18 % ou 21 % du prix d’achat du bien.
  • La loi Malraux est un investissement locatif, spécialisé dans la restauration de bâtiments anciens et patrimoniaux. Elle donne droit à une réduction d'impôt calculée sur le montant des travaux de restauration engagés à hauteur de 30% (secteur sauvegardé) ou 22 % selon les zones. Le montant des travaux pris en compte est plafonné à 100 000 euros par an.
  • La loi Girardin favorise l’investissement immobilier dans les DOM-TOM. Elle s’applique aux logements achetés neufs ou réhabilités. Ce dispositif permet d'obtenir une réduction d'impôt sous certaines conditions (de durée de conservation du bien, d’engagement de location, de plafonnement de loyers et de ressources du locataire etc.).
  • Les statuts de loueur en meublé professionnel (LMP) ou de loueur en meublé non-professionnel (LMNP) : la location meublée permet souvent de louer plus cher et les frais engagés, dont les intérêts d’emprunt, sont déductibles du bénéfice imposable. Le bail est d’un an, ce qui assure une certaine souplesse. Selon le montant total des loyers perçus, vous bénéficiez de dispositions fiscales particulièrement avantageuses.
  • L'investissement dans une Société civile de placement immobilier (SCPI) ou un Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI) : c’est ce qu’on appelle la « pierre papier » et constitue une alternative au placement en direct dans la pierre. Vous investissez dans des fonds ou sociétés spécialisés dans l’immobilier, souvent professionnel. Vous êtes donc propriétaire non pas d’un bien, mais de parts, ce qui offre plus de souplesse et un ticket d’entrée plus faible. Vous pouvez néanmoins bénéficier pour l’achat de ces parts de dispositifs de défiscalisation immobilière, en achetant des parts d’une SCPI Pinel par exemple.

Plafonds de défiscalisation

Chaque dispositif comporte ses propres plafonds au-delà desquels l'investissement réalisé n'est plus déductible du revenu ou de l'impôt dû. Les dispositifs peuvent être parfois cumulables.

Depuis le 1er janvier 2009, le législateur a également limité le niveau global de défiscalisation atteint par le contribuable qui utiliserait plusieurs des dispositifs existants. Il s'agit de limiter l'effet cumulé des niches fiscales.

Le plafonnement des niches fiscales

Pour une même année d'imposition et un même foyer fiscal, le montant total des déductions, réductions et crédits d'impôt accordés au titre des investissements ou des versements est soumis à un plafonnement de10 000 euros.

A noter que les investissements Outre-Mer -et les Sofica- peuvent bénéficier d'un plafond spécifique de 18 000 euros. Le dispositif Malraux est hors plafond global des niches fiscales.