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Ce qu'il faut retenir de la fiscalité immobilière

Résidence principale ou secondaire, investissement locatif, OPCI… la fiscalité immobilière varie en fonction de l'usage qui est réservé au bien immobilier.

La fiscalité immobilière

Qu'est-ce que la fiscalité immobilière ?

Elle peut être définie comme l'ensemble des dispositions fiscales applicables à la détention et aux opérations (construction, rénovation, location ou encore vente) portant sur des biens immobiliers situés en France ou des droits portant sur de tels biens (usufruit, nue-propriété).

La fiscalité touche tous les aspects de l'immobilier. Il s'agit notamment :

  • de la TVA immobilière ,
  • des droits d'enregistrement ,
  • des revenus fonciers ,
  • des plus-values immobilières ,
  • de la taxe forfaitaire sur la première cession à titre onéreux de terrain devenu constructible ,
  • des impôts locaux (taxe foncière et taxe d'habitation) ,
  • de la contribution sur les revenus locatifs ,des profits immobiliers des marchands de biens, lotisseurs, etc. ,
  • de la fiscalité applicable aux SCPI et OPCI, etc.

La fiscalité de l'achat de biens immobiliers

L'acquisition d'un bien immobilier est en principe soumise à des droits de mutation au taux maximum de 5,80665%. Lorsque les transactions concernent l'acquisition de logements neufs, c’est le principe de la TVA immobilière qui s’applique.

Est considéré comme neuf, l'immeuble non-encore construit, ou construit il y a moins de cinq ans et n’ayant encore jamais eu de propriétaire.

Est considéré comme ancien, tout bâtiment construit depuis plus de cinq ans, ou moins de cinq ans mais ayant déjà eu un propriétaire.

Les droits d'enregistrement sur les ventes d'immeubles s'appliquent à tous les immeubles par nature (logements, locaux commerciaux, terrains, etc.), aux droits afférents (usufruit ou nue-propriété) ainsi qu'à certains titres de sociétés.

Au niveau de la TVA, pour déterminer le régime fiscal d’une acquisition immobilière, il faut combiner deux critères: la qualité des intervenants et la nature du bien acquis.

Les règles applicables à la vente d’un terrain à bâtir ne sont pas les mêmes que celles applicables à la vente d’un immeuble neuf. Ainsi sont soumises de plein droit à la TVA les livraisons de terrains à bâtir et d’immeubles neufs , ainsi que des opérations assimilées à des livraisons d’immeubles.

Il existe différents types de taux de TVA pour les logements neufs :

- le taux normal de 20%

- le taux réduit (de 5,5% ou 7% selon les cas )  réservé aux seuls logements neufs utilisés comme résidence principale située dans une zone ANRU (Agence Nationale pour la rénovation urbaine).

Lorsque la mutation est soumise à la TVA, l'acquéreur a des « frais de notaires » réduits qui comprennent :

    -les émoluments de formalités et les frais divers : de l'ordre de 1.000 € ;

   - la taxe de publicité foncière : 0,715 % du prix d'achat hors TVA.

   - les émoluments du notaire, qui s'applique sur la totalité du prix, TVA comprise ;

L'acquisition de parts de Société civile immobilière (SCI) et de parts de Société civile de placement immobilier (SCPI) est soumise à un droit d'enregistrement, contrairement à l'achat de parts d'OPCI.

La fiscalité attachée à la détention de biens immobiliers

Détenir des biens immobiliers, à titre de résidence principale, de résidence(s) secondaire(s) ou d'immeubles de rapport, entraîne la soumission du propriétaire ou de l'usufruitier, au 1er janvier de l'année en cours, à la taxe foncière. La taxe d'habitation sera due par l'occupant du bien déclaré au 1er janvier. Il s'agira selon le cas du propriétaire ou du locataire.

Le patrimoine immobilier sera également soumis à l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF), si le propriétaire ou l'usufruitier – dans certaines conditions - y est assujetti.
Le contribuable bénéficie d'un abattement de 30% si le bien est utilisé en tant que résidence principale.

La fiscalité de la location nue

Les revenus tirés de la location nue d'un immeuble, ou de parts de SCI non soumises à l'impôt sur les sociétés et percevant des revenus locatifs, sont imposables au titre des revenus fonciers.

Dans le cadre d'une SCI, chaque associé est taxé selon sa quote-part dans les bénéfices sociaux, même non distribués.

La taxe foncière est due par le propriétaire, occupant ou non. La taxe d'habitation est due par l'occupant locataire ou propriétaire.

La fiscalité de la location meublée ou équipée

Les revenus tirés de la location d'un immeuble meublée ou de bureaux équipés sont imposables au titre des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

Le statut applicable à la location meublée est précisé dans les articles consacrés au statut LMNP et LMP, selon que le propriétaire agit en tant que loueur professionnel ou non.

La fiscalité de la cession de biens immobiliers

La cession à titre onéreux (vente, échange, apport) d'un immeuble ou d'un droit immobilier (usufruit, nue-propriété) détenu depuis moins de 22 ans et dégageant une plus-value donne lieu à imposition au titre de cette plus-value, lorsque la cession est réalisée par un particulier dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé.

La cession de la résidence principale est exonérée de plus-value immobilière, tout comme celle d'un bien détenu depuis plus de 22 ans (depuis le 1er septembre 2013). La déclaration et le paiement de l'impôt de plus-value immobilière, au taux global de 34,5% (19% + 15,5% de prélèvements sociaux) sont effectués par le notaire, lors de la signature de l'acte authentique de vente.

Le régime applicable depuis le 1er septembre 2013 à tous les immeubles hors terrains à bâtir, s'applique également aux terrains à bâtir depuis le 1er septembre 2014. Il se caractérise par :

  1. un abattement pour durée de détention qui permet une exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention (contre 30 ans auparavant ). Il s’établit comme suit : 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième année et jusqu’à la vingt-et-unième, 4 % pour la vingt-deuxième année.
  2. au titre des prélèvements sociaux l’exonération complète reste conditionnée à une durée de détention de 30 ans et les abattements sont concentrés sur les dernières années. L’abattement s’établit à :
  • 1,65 % de la plus-value pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième année,
  • 1,6 % pour la vingt-deuxième année,
  • 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.

A compter des cessions intervenues depuis le 1er janvier 2013, s'applique une surtaxe sur les plus-values immobilières de plus de 50 000 euros.
L’assiette de la taxe est égale à la plus-value nette soumise à l’impôt sur le revenu. Son taux varie de 2 à 6% selon le montant de la plus-value imposable .

La déclaration et le paiement de l'impôt de plus-value immobilière, au taux global de 34,5% (19% + 15,5% de prélèvements sociaux) sont normalement effectués par le notaire, lors de la signature de l'acte authentique de vente.

La cession d'immeubles détenus par une SCI ou une SCPI est également soumise au régime des plus-values immobilières. Par application du principe de transparence fiscale, chaque associé, personne physique, est alors imposable pour sa quote-part de la plus-value réalisée par la société elle-même. Le régime des plus-values immobilières est enfin applicable aux cessions de parts de SCI ou de SCPI réalisées par un associé. La première cession à titre onéreux d'un terrain devenu constructible peut également donner lieu, sous certaines conditions, au paiement d'une taxe forfaitaire de même nom.

Immobilier : les dispositifs d'optimisation fiscale

De nombreux dispositifs ou statuts permettent de diminuer son impôt sur le revenu généré par la location de biens immobiliers comme :