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Qu'est-ce que la nue-propriété ?

La nue-propriété est, avec l'usufruit, un élément issu du démembrement du droit de propriété. La nue-propriété permet notamment de réduire le patrimoine soumis à l'ISF.

La nue-propriété

Principe de la nue-propriété

Régie par le Code civil, la nue-propriété, comme l’usufruit, est issu d’un processus de démembrement de propriété portant sur les biens immobiliers ou mobiliers.

Le droit de propriété comporte trois volets :

  • l’usus : l’usage régulier de l’immeuble
  • le fructus : la jouissance des revenus fonciers et agricoles
  • l’abusus : le droit de disposer du bien et de le transmettre ou de l’aliéner à titre gratuit ou onéreux.

L’usufruit (usus et fructus) consiste à disposer d’un immeuble et des revenus sans en être propriétaire. Le nu-propriétaire, disposant de l’abusus seul, garde la possibilité de vendre.

La durée du démembrement est fixée par contrat. La nue-propriété peut également prendre fin au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire retrouvant la pleine propriété du bien (usufruit viager).

Applications de la nue-propriété

  • Les parents peuvent alléger leur fiscalité en donnant à leurs enfants, de leur vivant, un bien mis en location. Les enfants deviennent ainsi nus-propriétaires. Les parents habitent le logement et perçoivent les loyers en tant qu’usufruitiers.
  • La nue-propriété peut résulter d’une décision de justice (prestation compensatoire).
  • La nue-propriété peut être transmise ou vendue à titre onéreux.
  • Dans le cadre d’une succession, une nue-propriété peut être reçue en usufruit. Il s’agit alors d’un usufruit « éventuel » dont la jouissance dépend de l’ordre des décès futurs.

Exemple : Richard et Françoise ont un fils, Olivier, marié avec Christelle. Richard vient à disparaître. L’usufruit de la succession revient à Françoise et la nue-propriété revient à Olivier. Si Olivier décède prématurément, son épouse Christelle recueille l’usufruit éventuel de la nue-propriété. L’usufruit se réalise si la belle-mère de Christelle disparaît avant elle. Sinon, l’usufruit sera demeuré non réalisé ou « éventuel ».

Droits et devoirs du nu-propriétaire

  • Le nu-propriétaire ne perçoit pas les revenus issus de l’immeuble.
  • Il ne peut vendre ou transmettre que la nue-propriété du bien. Si jamais il souhaite vendre le logement, il lui faudrait l'accord du ou des usufruitiers.
  • Il assure les travaux importants (murs, toiture) tandis que l’usufruitier maintient le bien en état et en supporte les charges (taxes, charges de copropriété). Une caution versée par l’usufruitier garantit les droits du nu-propriétaire. L’inventaire des biens concédés en usufruit est également une obligation. Dans les deux cas, une dispense est possible sur accord des parties portées au contrat de démembrement.

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