Le dispositif Besson pour l'amortissement locatif

Succédant à la loi Périssol, la loi Besson faisait partie d'un ensemble de mesures destinées à soutenir l'investissement locatif.

Le dispositif Besson pour l'amortissement locatif

Principes du dispositif Besson

La loi Besson a succédé au dispositif de la loi Périssol (1996-1999). Elle intégrait un train de mesures destinées à soutenir l’investissement locatif en permettant une véritable définition du statut du bailleur privé conventionné, tout en faisant bénéficier l’investisseur d’avantages fiscaux.

La déduction au titre de l'amortissement des logements neufs conventionnés est réservée exclusivement aux locations non meublées à usage de résidence principale du locataire.

La loi Besson se distingue notamment du dispositif Périssol par l'instauration d'un plafond de loyers et de ressources du locataire.

Condition d'éligibilité au dispositif Besson neuf

Le dispositif Besson concerne les logements neufs ou réhabilités acquis à compter du 1er janvier 1999 jusqu'au 2 avril 2003 (loi Besson neuf).

La déduction au titre de l'amortissement des logements neufs conventionnés est réservée exclusivement aux locations non meublées à usage de résidence principale du locataire.Les logements peuvent être détenus directement ou indirectement par l'intermédiaire de parts de Sociétés civiles immobilières (SCI) ou de Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).

Engagement de location :

L’investisseur s’engage à donner son bien en location nue à titre d’habitation principale, pendant neuf ans, à une personne qui n’appartenant ni à son foyer fiscal, ni à un ascendant ou à un descendant.

Outre ces conditions, le bailleur doit respecter des plafonds de loyers et des plafonds de ressources pour les locataires. Le loyer pratiqué ne doit pas dépasser pendant la durée d’application du dispositif un montant maximal par m2. Les plafonds de loyers sont fixés selon les zones géographiques définies par le Ministère du Logement et corrigées tous les 1er janvier.

Pour l’année 2015, les plafonds de loyers mensuels au titre de l'amortissement du dispositif Besson neuf " (par m² hors charges), sont les suivants (la surface à prendre en compte est la surface habitable à laquelle s'ajoute la moitié des annexes -cave, cellier, balcons, etc.- retenues dans la limite de 8m²) :
 

Loyer mensuel au m² Neuf
Zone 1 bis : Paris et communes limitrophes 16.56 €
Zone 1 : reste de l'agglomération parisienne 14,66 €
Zone 2 : reste de l'Ile de France et de l'agglomération de plus de 100.000 haitants 11,32 €
Zone 3 : reste du territoire 10,69 €

Fiscalité du dispositif Besson dans le neuf

Le propriétaire bailleur déduit de ses revenus fonciers le coût global de l'investissement :

  • à hauteur de 8% par an pendant les 5 premières années ;
  • puis à hauteur de 2,5% par an pendant les 4 années suivantes.

L’amortissement cumulé atteint donc 50% du prix d’acquisition sur 9 ans. Les déficits fonciers sont déductibles du revenu global dans une limite de 10 700 euros par an, le solde subsistant étant reporté sur 10 ans dans les conditions de droit commun.

Cette durée pouvait être prorogée de deux fois trois ans, avec un amortissement supplémentaire de 2,5% par an. La déduction totale porte alors sur 57,5% (12 ans) ou 65% (15 ans) de l'investissement.

En contrepartie, la déduction forfaitaire sur les revenus fonciers était réduite à 6% (contre 14% pour la déduction de droit commun jusqu’au 1er janvier 2006).

Les dépenses ultérieures de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration sont déductibles sous forme d'amortissement de la façon suivante :

  • 8% les cinq premières années et 2,5% les quatre années suivantes (reconstruction et agrandissement) à condition que le propriétaire s'engage pour une nouvelle période de location de 9 ans;
  • 10% pendant dix ans pour les dépenses d'amélioration.

Fiscalité du dispositif Besson dans l'ancien

La loi "Besson ancien" permettait au titre des 6 premières années de location de bénéficier d'une déduction spécifique de 26 % sur les loyers en plus de la déduction des charges courantes déductibles. Il concernait les logements anciens et s'appliquait aux locations conclues avec un nouveau locataire entre le 1er janvier 1999 et le 30 septembre 2006.

La location devait respecter certaines conditions tenant au montant des loyers pratiqués et aux ressources des locataires concernés.

Les dispositifs Besson ont été adaptés en 2003 à travers le dispositif Robien (logements neufs) et le dispositif  "Borloo ancien" en 2006.