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Dans le bureau du gérant... Frédéric Tempel (Axa IM)

Il est possible d’investir dans la pierre grâce à la bourse. Rencontre avec Frédéric Temple, responsable de la gestion immobilier coté Axa IM.

Vous avez sous votre responsabilité un fonds spécialisé dans les sociétés immobilières cotées – Axa Aedificandi. Pouvez-vous nous présenter ce fonds ?

Frédéric Tempel - C’est un fonds d’actions qui investit exclusivement dans des sociétés cotées. Ces sociétés cotées sont particulières dans le sens où elles n’ont pas d’activités industrielles.

Ces sociétés ont pour objet la détention et l’optimisation d’un patrimoine immobilier, essentiellement des commerces, des centres commerciaux et des bureaux. Ce secteur a une particularité économique : il offre à peu près les mêmes avantages que l’immobilier – une rente régulière, locative – qui, pour les foncières cotées apparaît essentiellement au travers d’un flux de dividendes relativement élevé et prévisible.

Tout le monde à son avis sur l’immobilier en tant que locataire ou propriétaire. Est-ce que ces avis peuvent influencer le comportement qu’on peut avoir en tant qu’investisseur, soit pour arbitrer soit pour se donner du levier. Comment est ce que ce qu’on ressent en tant que particulier a une influence sur l’immobilier qui est le votre, c’est-à-dire l’immobilier des grands ensembles ?

L’investissement dans les bureaux et les commerces est un investissement financier. Cet investissement s’évalue par rapport à un taux de rendement. Ce qu’on achète, c’est une rente. Quand vous achetez un appartement pour votre propre usage, c’est différent. C’est un usage, un plaisir… cela se fait en fonction des craintes qu’on peut avoir par rapport à l’avenir. Dans les bureaux et les commerces, ce n’est pas le cas.

Justement, en parlant de crainte. N’y a-t-il pas en ce moment cette crainte en ce moment sur l’immobilier de bureau avec la crise économique ?

Frédéric Tempel - Ce qu’on observe, c’est que les immeubles les mieux situés sont pour l’instant très protégés de la crise. Notre fonds fonctionne d’abord sur un critère qualitatif : nous cherchons à être aux meilleurs endroits en permanence. En même temps, nous avons le souci de la valorisation. Tout à un prix.

Ces dernières années, les immeubles dans les capitales les plus demandées – notamment Londres – sont devenus assez chers. Les rentabilités ont donc baissé. Nous commençons à penser qu’il est temps – alors que les taux d’intérêt remontent et que la croissance s’améliore – de descendre un petit peu notre niveau d’exigence en qualité pour aller chercher des choses un peu plus rentables. Par exemple, là où nous aimions beaucoup la Grande-Bretagne et notamment le West End à Londres, nous sommes en train d’être un peu plus prudent car nous trouvons que les valorisations sont un peu élevées. En revanche, Paris et les foncières françaises sont tout à fait attractives.

Au sein de votre portefeuille, quel est votre taux de rotation ?

Frédéric Tempel - Nous sommes des investisseurs de long terme ! Les valeurs clés de l’équipe Framlington dans laquelle je travaille sont sélection de valeurs, long terme et fondamental. Cela s’applique parfaitement au portefeuille Aedificandi dont le taux de rotation est de l’ordre de 30 %. Nous détenons en moyenne nos valeurs sur des horizons de trois/quatre ans.