Le locataire qui ne paie plus son loyer risque de perdre son logement. En effet, le propriétaire peut, à son libre choix, demander au juge de prononcer la résiliation du bail, donner congé pour l’échéance du bail ou mettre en œuvre une clause de résiliation prévue au bail.
La clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges au terme convenu ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer délivré par huissier.
Si le locataire n’a pas réglé sa dette dans les deux mois du commandement de payer, le propriétaire pourra demander à un huissier de le convoquer devant le juge pour que celui-ci constate la résiliation du bail et ordonne l’expulsion. La convocation du locataire devant le tribunal (ou assignation) doit être transmise par l’huissier au préfet au moins deux mois avant la date de l’audience. A défaut, la demande en résiliation est irrecevable (Arrêt de la Cour de cassation du 16 avril 2008). Ce délai permet au représentant de l’Etat de saisir les divers organismes d’aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement (FSL) ou les services sociaux compétents d’une demande d’enquête sociale en urgence. La loi n’interdit pas au propriétaire de demander à l’huissier de signifier en même temps au locataire le commandement de payer et l’assignation devant le tribunal.
Le jour du procès, le juge peut, de sa propre initiative ou sur demande du locataire, accorder des délais de paiement et suspendre le jeu de la clause de résiliation de plein droit s’il estime, notamment au regard des résultats de l’enquête sociale transmise par le préfet, que le locataire est de bonne foi et qu’il est en mesure de rembourser ses dettes tout en continuant à payer normalement son loyer.
Les délais de paiement, qui se traduisent par un report ou un échelonnement de la dette, ne peuvent pas excéder deux ans. Si le locataire rembourse sa dette dans les conditions fixées par le juge, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, le bail est résilié et l’expulsion ordonnée. Les facilités de paiement accordées ne concernent que les dettes visées par le commandement de payer et le jugement. En cas de nouvel impayé, le propriétaire doit faire délivrer un nouveau commandement de payer.