Faire construire une maison

Un particulier souhaitant édifier une maison individuelle de plus de 170 m² doit obligatoirement faire établir le projet architectural par un architecte ou un agréé en architecture. La même obligation s'impose pour tous les travaux d'agrandissement nécessitant un permis de construire, dès lors qu'ils portent à plus de 170 m² la surface de la construction (surface existante plus surface créée) ou qu'ils concernent un bâtiment dont la surface actuelle excède 170 m².

Lorsque les travaux envisagés n'excèdent pas 170 m² il reste recommandé, sauf compétence personnelle, de soumettre son projet à un professionnel du bâtiment. Dans la majorité des départements il existe un Conseil d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement (CAUE) regroupant des architectes chargés d'apporter gratuitement des informations, orientations et conseils sur les projets de construction (pour plus de détails, voir [TODO RMEM ] no 32040 ).

Quand faut-il un permis de construire ?

Permis de construire

Travaux relevant du permis de construire

En principe, toute construction neuve doit être précédée de la délivrance d'un permis de construire.

Les travaux exécutés sur une construction existante nécessitent également un permis de construire s'ils ont pour effet :

de créer une surface hors œuvre brute supérieure à 20 m² ;
de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment tout en en changeant la destination ;
de modifier le volume du bâtiment et de percer ou d'agrandir une ouverture sur un mur extérieur.

Un permis de construire doit aussi être sollicité pour :

certains travaux lorsqu'ils portent sur un immeuble situé dans un secteur sauvegardé dont le plan de sauvegarde et de mise en valeur est approuvé (notamment, travaux qui ont pour objet ou pour effet de modifier la structure du bâtiment ou la répartition des volumes existants) ;
les travaux sur un immeuble inscrit comme monument historique.

Travaux soumis à déclaration préalable

Certaines constructions neuves, de par leur nature ou leur importance, sont soumises à une simple déclaration préalable. Sont notamment concernés :

les murs d'une hauteur supérieure ou égale à 2 mètres ;
les constructions d'une surface hors œuvre brute supérieure à 2 m² et inférieure ou égale à 20 m² ;
les piscines dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à 100 m² et qui ne sont pas couvertes ou dont la couverture a une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Dans un secteur sauvegardé ou un site classé, ces mêmes constructions neuves relèvent du permis de construire.

Les clôtures doivent faire l'objet d'une déclaration préalable lorsqu'elles sont édifiées dans certaines zones (secteur sauvegardé délimité, zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager, site inscrit ou classé, secteur délimité par le plan local d'urbanisme, zone d'une commune en ayant décidé ainsi).

S'agissant des constructions existantes, les opérations soumises à déclaration préalable sont notamment :

les travaux de ravalement ;
les travaux qui modifient l'aspect extérieur du bâtiment ;
les travaux ayant pour effet de créer une surface hors œuvre brute supérieure à 2 m² et inférieure ou égale à 20 m² ;
les changements de destination, sauf s'ils s'accompagnent de travaux modifiant les structures porteuses ou la façade du bâtiment car ils nécessitent alors un permis de construire. Les locaux accessoires d'un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal : ainsi, la transformation d'un grenier en chambre à coucher ou d'un garage en studio échappe désormais au permis de construire pour ne relever en principe que de la seule déclaration préalable.

Travaux pouvant être réalisés librement

Ne nécessitent ni permis ni déclaration les travaux de construction nouvelle de faible importance située en dehors des secteurs sauvegardés et des sites classés. Peuvent ainsi être librement réalisés :

les murs, autres que de clôture, dont la hauteur est inférieure à 2 mètres ;
les clôtures, sauf lorsqu'elles sont soumises à déclaration en raison de leur zone d'édification ;
les constructions dont la hauteur est inférieure à 12 mètres et dont la surface hors œuvre brute est inférieure ou égale à 2 m² (ou qui ne créent pas de surface de plancher) ;
les piscines dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à 10 m².

Pour les travaux sur construction existante, le principe est celui de la liberté sauf s'ils relèvent du permis de construire ou de la déclaration préalable. Les travaux de réparation et d' entretien courant sont ainsi dispensés de toute formalité.

Qu'est-ce que la Shob ?

La surface de plancher hors œuvre brute d'une construction, la Shob, est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction. Sont inclus l'épaisseur de tous les murs et tous les prolongements extérieurs tels balcons, terrasses, loggias. Sont pris en compte le rez-de-chaussée, tous les étages et niveaux intermédiaires tels les mezzanines, les combles et sous-sols aménageables ou non, ainsi que les toitures-terrasses accessibles ou non. Sont en revanche exclues les terrasses non couvertes de plain-pied avec le rez-de-chaussée.

Exemples

Nous précisons dans le tableau ci-dessous le régime applicable en principe à chacun des travaux envisagés hors secteurs protégés et monuments historiques.

Travaux envisagés	Conditions d'exécution		Formalité
Antenne parabolique et/ou climatiseur			Déclaration de travaux
Barbecue « en dur »	Surface ≤ 2 m² Surface > 2 m²		Néant Déclaration de travaux
Fenêtre	Remplacement à l'identique Nouvelle ouverture ou agrandissement		Néant Déclaration de travaux
	Nouvelle ouverture ou agrandissement et modification de volume		Permis de construire
Garage	Surface ≤ 20 m² Surface > 20 m²		Déclaration de travaux Permis de construire
Piscine « en dur »	Piscine non couverte ou dont la couverture a une hauteur < 1,80 m	Bassin ≤ 10 m² 10 m² < Bassin ≤ 100 m² Bassin > 100 m²	Néant Déclaration de travaux Permis de construire
	Piscine couverte dont la couverture a une hauteur ≥ 1,80 m		Permis de construire
Piscine gonflable	Installation limitée à 3 mois		Néant
Piscine gonflable	Installation pendant plus de 3 mois	Bassin ≤ 10 m² Bassin > 10 m²	Néant Déclaration de travaux
Ravalement			Déclaration de travaux
Serres et châssis	Hauteur ≤ 1,80 m Hauteur > 1,80 m et < 4 m + surface ≤ 2 000 m²		Néant Déclaration préalable
Véranda	Surface ≤ 20 m² Surface > 20 m²		Déclaration Permis de construire

Au-delà d'une simple mission de conception, l'architecte peut se voir confier, pour des travaux de construction, d'agrandissement ou de rénovation, une mission de maîtrise d'œuvre plus ou moins étendue.

En fonction des renseignements fournis par celui qui fait construire (définition du projet, enveloppe financière disponible, délai d'exécution souhaité), les études d'esquisse ont pour objet de déterminer plusieurs solutions d'ensemble, tant sur le plan technique qu'architectural, compatibles avec les contraintes du projet notamment financières et urbanistiques.

A partir du projet d'ensemble retenu, l'architecte va préciser par divers plans et coupes la construction envisagée, son volume et sa surface, son aspect extérieur (plans des façades et aménagement des espaces extérieurs), l'implantation des équipements techniques. Il va rédiger, en accord avec celui qui fait construire, la notice descriptive définissant les matériaux qui seront utilisés. Il détermine le coût prévisionnel des travaux, à la fois pris dans leur ensemble et par corps d'état (maçon, plombier, menuisier, etc.), et le délai de réalisation de l'ouvrage.

L'architecte établit également le projet architectural nécessaire à la constitution du dossier de permis de construire. Ce projet architectural, signé par l'architecte, présente à l'aide de plans et documents l'implantation de la maison et des bâtiments annexes, leur composition, leur organisation et leur volume ainsi que le choix des matériaux et des couleurs. L'architecte assiste celui qui fait construire pour la constitution du dossier administratif mais n'a pas en principe à déposer lui-même la demande de permis.

Celui qui fait construire peut charger l'architecte d'une mission d'assistance pour la passation des marchés de travaux avec les entreprises. Dans ce cas, l'architecte prépare les documents qui seront soumis aux entreprises afin que celles-ci puissent proposer leur devis : plans, devis descriptif par corps d'état, etc. Il examine avec celui qui fait construire les différentes offres, fait procéder aux éventuels aménagements nécessaires, puis met au point les contrats qui seront signés par celui qui fait construire et les entrepreneurs.

L'architecte peut être chargé de diriger et de surveiller les travaux. Il s'occupe alors des demandes nécessaires à l' ouverture du chantier, règle les détails d'exécution avec les entreprises en accord avec celui qui fait construire, organise les réunions de chantier et en rédige les comptes rendus, vérifie l'avancement et la bonne exécution des travaux, contrôle les demandes des entrepreneurs en paiement des acomptes, informe celui qui fait construire des dépassements de délai et de prix. L'architecte joue donc un rôle d'intermédiaire entre celui qui fait construire et les entreprises.

Faire construire une maison

Faire construire une maison : le particulier qui souhaite édifier une maison individuelle de plus de 170 m2 doit obligatoirement faire établir le projet architectural par un architecte ou un agréé en architecture

L’intervention d’un architecte est-elle obligatoire ?