Les SCPI sont dotées de la transparence fiscale. Chaque porteur de parts ou associé sera imposé, à hauteur de ses droits dans la SCPI selon sa propre fiscalité (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés). Lorsqu’un associé-personne physique imposé à l’IR réalise une plus value lors de la cession de ses parts de SCPI, c’est le régime des plus values immobilières qui s’applique. La plus-value résultant de la cession des parts est déterminée par la différence entre le prix de cession net et le prix de souscription. La Société de gestion va (sur la base des informations fournies par le vendeur), calculer, déclarer et régler la plus-value éventuelle dégagée par cette cession.
Le régime des plus values immobilières en vigueur jusqu’au 1er février 2012
En dehors de l’exonération fiscale de la résidence principale, les plus-values immobilières bénéficient (jusqu’au 1er février 2012) d'un abattement annuel de 10% sur le montant de la plus-value à partir de la 5ème année, soit une exonération totale après 15 ans de détention. La plus-value « finale » est ensuite imposée au taux forfaitaire de 19% + 13.50% de prélèvements sociaux soit un taux global de 32.50%. La plus-value est déclarée et prélevée directement par la société de gestion sur le prix de vente des parts.
Le prix d’acquisition, pour le calcul de la plus-value est majoré des frais d’acquisition réels (droits d’enregistrement et commission de souscription ou d’un montant calculé au taux forfaitaire de 7,5%). En matière de SCPI, il est souvent plus intéressant pour le contribuable d’opter pour les frais réels, ces derniers (droits d’enregistrement et commission de souscription) pouvant atteindre un taux supérieur à ce taux forfaitaire.
Les cessions de parts de SCPI inférieures à 15.000 € ne sont pas exonérées d’impôt, comme c’est le cas pour les immeubles.
La réforme 2011 des plus values immobilières (applicable à partir du 1er février 2012)
A compter du 1er février 2012, les plus values de cessions de parts de SCPI seront imposées selon le nouveau barème des plus-values immobilières. Ces dernières seront donc exonérées au bout de 30 ans de détention selon un barème d’abattements, non linéaire.
Les contribuables pourront appliquer un abattement de :
- 2 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième ;
- 4 % pour chaque année de détention au-delà de la dix-septième ;
- 8 % pour chaque année de détention au-delà de la vingt-quatrième ;
Aucun abattement n’est pratiqué au titre des cinq premières années de détention.
La suppression de l'abattement fixe de 1.000 €
Avant la réforme de septembre 2011 (publiée le 19 septembre au Journal Officiel), la plus-value immobilière « finale » bénéficiait d’un abattement fixe de 1.000 euros.
Cet abattement est supprimé à compter de la publication de la loi (et non à compter du 1er février 2012).
Rappel : calendrier d’application de ces nouvelles dispositions
La modification de l’abattement pour durée de détention ne concerne que les plus-values afférentes à des ventes réalisées à compter du 1er février 2012 (mais s’applique de manière rétroactive aux plus-values d’apports réalisés depuis le 25 août 2011 à une SCI familiale).
Il est important de noter que :
- la suppression de l’abattement fixe de 1000 euros a été d’application immédiate, un jour après la publication au JO, soit dés le 21 septembre 2011.
- le relèvement du taux de l’impôt global à 32,5% (contre 31,3% auparavant) en raison de la hausse du taux des prélèvements sociaux (de 12,3% à 13,5%) s’applique depuis le 1er octobre 2011.