Mettre gratuitement à la disposition, d’un enfant le plus souvent, un appartement ou une maison dont on est propriétaire est chose courante. Mais l’opération, baptisée par les juristes de prêt à usage ou de commodat, n’est pas sans risques.
Selon que certaines dispositions ou précautions auront ou non été prises, il sera plus ou moins facile pour le prêteur de récupérer son bien et pour le bénéficiaire (ou son ex-conjoint ou concubin, le cas n’est pas rare) de rester dans les lieux.
Conseil
Formaliser le prêt par un écrit n’est pas obligatoire, mais nous le recommandons. Faire appel à un notaire pour le rédiger (et le faire enregistrer au service des impôts) peut s’avérer judicieux.
Points à surveiller spécialement
Le premier est celui de la durée du prêt. Si le prêt est à durée déterminée (par exemple : cinq ans à compter du 1er juillet 2009 ; au plus tard jusqu’au 31 décembre 2017), l’emprunteur devra restituer le logement mis à sa disposition à l’échéance. Le propriétaire pourra demander au juge qu’il soit mis fin au contrat avant l’échéance mais, pour obtenir gain de cause, il devra démontrer qu’il a un besoin pressant et imprévu du logement.
Si aucune durée n’a été fixée, la situation de l’occupant est des plus fragile : le prêteur pourra mettre fin au prêt à tout moment, sauf à respecter un délai de préavis « raisonnable ». Il n’aura pas à démontrer qu’il a besoin du logement. Une occupante au RMI a ainsi dû restituer à son père, qui ne faisait état d’aucune difficulté financière particulière, l’appartement dont il était propriétaire.
Attention
En cas de décès du prêteur ou de l’emprunteur, un prêt de logement continue en principe jusqu’à l’échéance prévue. Si le prêt est consenti pour une durée assez longue, il est conseillé de prévoir dans la convention qu’elle a été conclue en considération de la personne de l’emprunteur, et que le prêt lui est fait personnellement. En cas de décès de l’emprunteur, le propriétaire pourra ainsi récupérer immédiatement son logement.
Deuxième point à surveiller, les obligations de l’emprunteur. Sauf précision contraire dans la convention, l’emprunteur doit occuper lui-même le logement. Il ne peut pas le louer, ni le transformer en local professionnel.
L’emprunteur doit veiller à la bonne conservation du logement. S’il effectue des dépenses d’entretien ou d’amélioration sur le bien, il ne peut pas en demander le remboursement (seules lui sont remboursables les dépenses tellement urgentes qu’il n’aurait pas pu en prévenir le prêteur, et encore à la condition que ces dépenses soient « extraordinaires et nécessaires »).
L’emprunteur devra restituer le logement en bon état. En cas de dégradation (ou de destruction !), il ne pourra échapper à sa responsabilité qu’en prouvant qu’il n’a commis aucune faute.
Généralement, l’emprunteur est également responsable des dommages causés aux tiers (fuites d’eau, incendie propagé aux logements voisins, etc.).
Pour toutes ces raisons, il faut veiller à ce que l’emprunteur soit bien assuré, ce qui ne dispense pas le prêteur de continuer à s’assurer en sa qualité de propriétaire non occupant.
Troisième point : si le prêt est consenti dans une intention libérale, ce qui est généralement le cas entre parents et enfants, il s’agit d’une donation indirecte et l’avantage correspondant sera en principe rapportable à la succession. En d’autres termes, au décès des parents prêteurs, les frères et sœurs de l’enfant pourront exiger que les loyers qu’il a économisés viennent réduire sa part de succession.
Si les parents veulent avantager définitivement leur enfant, ils doivent prendre des dispositions en ce sens. Ils peuvent par exemple rédiger un testament dans lequel ils dispenseront leur enfant de son obligation au rapport.
Prêt de logement et fiscalité
Le prêt ne procurant aucun revenu au propriétaire, ce dernier ne peut pas déduire les charges afférentes au logement des revenus fonciers qu’il percevrait par ailleurs.
Il reste redevable de la taxe foncière, mais ne doit plus la taxe d’habitation, qui est due par celui qui occupe le logement au 1er janvier.
Le propriétaire du bien prêté doit le comprendre dans son patrimoine imposable à l’ISF. Le fait que le logement soit prêté permet-il au propriétaire de minorer la valeur déclarée ? A notre avis oui, avec une décote d’autant plus forte que la perspective de récupération est éloignée.