Le logement des concubins

Le bail est au nom d’un seul des concubins

 

En principe, l’autre n’a aucun droit : en cas de mésentente, le titulaire du bail peut le contraindre à quitter le logement ; si le locataire en titre donne congé au propriétaire, son concubin ne peut pas se maintenir dans les lieux. Il en est ainsi même si le non locataire payait la totalité du loyer. A noter que le concubin non locataire n’a pas non plus d’obligations : en particulier, le propriétaire du logement ne peut pas lui demander de verser les loyers impayés, sauf s’il s’est porté caution ou dans le cas exceptionnel où les deux concubins se sont présentés comme des personnes mariées.

 

Attention
Lorsque l’un des concubins a perçu à tort l’APL (Aide personnalisée au logement), la caisse d’allocations familiales peut en réclamer le remboursement à l’autre concubin en raison du profit qu’il en a retiré.

 

En cas d’abandon du domicile par le titulaire du bail ou de décès de celui-ci, son concubin peut exiger, s’il remplit certaines conditions, le transfert du bail à son profit.
Par « abandon du domicile » du titulaire du bail, on entend un départ brusque et imprévisible. Signalons que ce départ peut s’accompagner d’un congé en bonne et due forme : ainsi, il a été jugé qu’il y avait abandon du domicile dans le cas d’un concubin titulaire du bail qui avait donné son congé et quitté le logement le même jour.

Bénéficie du transfert du bail le concubin « notoire » (ou celui qui était à la charge du titulaire du bail) et qui vivait avec lui depuis au moins un an au moment de l’abandon de domicile ou du décès.
Le concubin qui réclame le transfert du bail doit faire la preuve qu’il remplit les conditions pour y prétendre, mais dès lors que cette preuve est établie, le propriétaire du logement ne peut ni refuser le transfert, ni modifier les conditions prévues dans le bail, par exemple le montant du loyer.

 

Le bail est au nom des deux concubins

 

Les deux concubins ont alors les mêmes droits. Il faut notamment l’accord des deux pour mettre fin au bail. Les deux concubins ont également les mêmes obligations. Si l’un des deux quitte le logement loué, l’autre sera tenu envers le propriétaire au paiement de l’intégralité du loyer. Evidemment, il sera en droit de se retourner contre son ex-concubin colocataire.

 

L’un des concubins est propriétaire

 

Lorsque le logement familial appartient à l’un des concubins, la situation de l’autre est précaire. En cas de rupture du concubinage, le propriétaire peut le contraindre à quitter les lieux. De même, en cas de décès du propriétaire, ses héritiers.

Pour permettre à l’autre de demeurer dans les lieux s’il décède, le concubin propriétaire peut lui léguer l’usufruit du logement. Mais attention : s’il a des enfants ou un conjoint, la valeur de l’usufruit ne devra pas dépasser la part de ses biens dont il peut librement disposer ; en outre, cet usufruit sera soumis aux droits de succession.

Qu’il recueille l’usufruit d’un logement ou rachète aux héritiers la quote-part d’un logement en indivision ou les parts d’une SCI dont le défunt était propriétaire, le concubin survivant doit souvent verser des sommes importantes. Le concubin propriétaire du logement, ou les deux concubins en cas d’achat en indivision ou sous forme de SCI, peuvent contracter une assurance décès au profit de l’autre concubin : avec le capital décès, le survivant disposera des fonds nécessaires pour payer les droits de succession et/ou racheter ses droits.

 

Savoir
Si vous êtes propriétaire, vous pouvez donner congé à votre locataire si vous décidez de reprendre le logement pour vous-même ou pour certains de vos proches. Parmi les proches au profit desquels le logement peut être repris figurent votre concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ainsi que ses ascendants et ses descendants.

 

Comment acheter un logement en commun ?

 

Il arrive souvent que des concubins souhaitent acheter leur logement en commun. Comment doivent-ils procéder ?
Lorsque deux concubins s’engagent dans cette voie, ils doivent absolument envisager deux éventualités :
leur possible séparation ;

le décès de l’un d’entre eux : comment assurer le maintien de l’autre dans les lieux et limiter les droits de succession ?Les professionnels ont imaginé une série de solutions, certaines simples, d’autres compliquées. On décrira sommairement les deux plus courantes.

 

Conseil
Si vous vivez en concubinage, n’hésitez pas à vous faire expliquer par un professionnel (notaire ou avocat) les différentes formules possibles, ainsi que, pour chacune des solutions proposées, ses conséquences en cas de séparation ou de décès. En tout état de cause, pour acheter un logement, il faut recourir à un notaire.

 

L’achat du logement en indivision

 

C’est la formule la plus couramment utilisée. Chacun des concubins est propriétaire du bien, à hauteur d’un certain pourcentage.
Le titre de propriété précise la quote-part de chaque concubin.

Le plus souvent l’indivision est égalitaire, c’est-à-dire que chaque intéressé possède 50% du bien, mais on peut envisager n’importe quelle autre répartition. Il est préférable d’ailleurs que la répartition figurant dans le titre reflète les contributions financières réelles de chacun.

En effet, en cas de séparation, le concubin « généreux » aura du mal à récupérer ce qu’il a versé. Il devra alors établir, en premier lieu, qu’il a financé davantage que ce qui figure dans le titre de propriété et, en second lieu, qu’il a seulement entendu prêter cet argent (et non le donner). Et même s’il parvient à ses fins, la répartition figurant dans le titre de propriété ne sera pas modifiée. Il ne pourra que demander le remboursement des sommes prêtées.

En outre, si l’écart entre la répartition figurant dans le titre de propriété et les contributions réelles de chacun des concubins est trop important, l’administration fiscale ou les héritiers du concubin généreux pourront considérer qu’il y a eu donation entre concubins.

 

Si les concubins se séparent ?

 

Le mieux sera alors de trouver une solution amiable : vente du logement commun et partage du prix ; ou rachat par l’un de la quote-part de l’autre, s’il a les fonds suffisants.
A défaut, l’un ou l’autre des concubins pourra à tout moment demander en justice le partage du bien. Le juge devra l’accorder, en application du principe selon lequel nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision. Un partage en nature étant le plus souvent impossible, eu égard à la nature du bien, il faudra vendre le logement.
Le juge ne pourra pas, en revanche, attribuer le logement au concubin qui en ferait la demande si son partenaire s’y oppose, l’attribution préférentielle ne s’appliquant pas aux indivisions conventionnelles.

 

Savoir
Lorsque leur séparation s’accompagne de la vente de leur résidence principale, les concubins bénéficient des mêmes mesures de tempérament que les époux divorcés : ils sont tous deux exonérés d’impôt sur la plus-value immobilière. Ces règles sont exposées dans le dossier Immobilier et logement.

 

Si l’un des concubins décède ?

 

Si rien n’a été prévu, la part du concubin décédé ira à ses héritiers. Devenus propriétaires indivis, ceux-ci pourront alors, toujours en application du principe selon lequel nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision, obtenir le partage et donc, le plus souvent, la vente du logement.

Toutefois, si le défunt a laissé des enfants mineurs dont le concubin survivant est le représentant légal, ce qui sera le cas si les enfants sont ceux des deux concubins, le survivant pourra demander au juge le maintien de l’indivision.

Il existe plusieurs moyens d’assurer au concubin survivant le maintien dans les lieux :

chaque concubin peut léguer sa part à l’autre, soit en pleine propriété, soit en usufruit ; signalons toutefois que s’il a des enfants ou un conjoint, la valeur du legs ne doit pas excéder la part des biens dont il peut disposer librement. Par ailleurs, le survivant devra le plus souvent verser des droits de succession élevés ;

les concubins peuvent prévoir une clause de rachat au profit de celui des deux qui survivra, c’est-à-dire une clause prévoyant qu’en cas de décès de l’un des concubins l’autre pourra acquérir sa quote-part, à charge pour lui de désintéresser la succession.