Les charges afférentes à un immeuble ne sont déductibles que si cet immeuble rapporte des revenus fonciers, c’est-à-dire des loyers.
Il pourrait dès lors être tentant de créer une SCI à laquelle serait apporté l’immeuble occupé par ses propriétaires (à titre de résidence principale ou secondaire), puis de conclure un bail entre la SCI et les associés occupants, moyennant un petit loyer.
La SCI déclarerait alors les loyers perçus comme revenus fonciers et pourrait déduire l’ensemble des charges foncières attachées à l’immeuble (intérêts d’emprunt, travaux d’entretien et de réparation, etc.).
Le déficit foncier en résultant pourrait alors remonter à ses associés qui réaliseraient à cette occasion une substantielle économie d’impôt sur le revenu.
Oui, mais voilà : un tel schéma ne manque pas de susciter l’irritation de l’administration fiscale, qui n’hésite pas en de pareilles circonstances à utiliser l’arme de l’abus de droit (arme particulièrement efficace puisqu’elle permet à l’administration, non seulement de calculer les droits comme si les actes litigieux n’avaient pas été passés, mais encore d’assortir les redressements d’une pénalité pouvant aller jusqu’à 80% des droits rappelés, qui s’ajoute à l’intérêt de retard).
A plusieurs reprises, la jurisprudence a donné raison à l’administration sur ce terrain, en jugeant que de tels schémas n’étaient mis en œuvre que pour des raisons fiscales. Les éléments suivants peuvent être retenus comme indices d’un abus de droit :
- le contrôle exclusif ou quasi exclusif de la société par les occupants du logement ;
- le fait que le patrimoine de la société soit exclusivement composé de ce logement ;
- le fait que la société n’ait aucune autre activité ;
- le fait que la société ait été constituée juste avant l’acquisition du logement ou juste avant la réalisation d’importants travaux sur ce logement ;
- le fait que les charges imputées soient régulièrement très supérieures aux loyers encaissés par la société ;
- l’existence de relations financières anormales entre la société et ses associés (loyer dérisoire, confusion des trésoreries).