Les apports consentis par les associés lors de la constitution de la société sont en principe exonérés de droits d’enregistrement, dès lors que la société n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés (ce qui est généralement le cas des sociétés civiles de patrimoine).
Droits d’enregistrement
L’exonération s’applique quel que soit l’objet de l’apport : immeuble, droits sociaux, numéraire, etc.
Par exception, lorsque l’apport d’un bien s’accompagne de la prise en charge par la société d’une dette de l’apporteur, l’apport est assimilé à une vente et soumis à une taxation spécifique au taux de 5% s’il s’agit d’un immeuble ou de droits immobiliers, aux droits de mutation ordinaires s’il s’agit d’un autre bien.
Exemple : lors de la constitution de la SCI « Votre Domaine » en juin 2009, un associé apporte un immeuble d’une valeur de 200.000 euros. La société prend à sa charge le solde de l’emprunt contracté pour l’acquisition de l’immeuble, soit, au jour de l’apport, 24.000 euros. Le droit de mutation au taux de 5% est dû sur cette somme, soit : 24.000 euros × 5% = 1.200 euros.
Si vous apportez plusieurs biens, vous êtes libre de déclarer quel est, parmi les biens apportés, celui sur lequel s’impute la dette prise en charge par la société.
Vous avez tout intérêt à utiliser cette faculté, en imputant la prise en charge de la dette sur les biens dont la vente est la moins lourdement taxée. Sinon, l’administration procéderait (ce qui serait plus coûteux) à une imputation proportionnelle sur chaque bien apporté.
Exemple : l’associé de la SCI « Votre Domaine » apporte, outre l’immeuble d’une valeur de 200.000 euros, des espèces pour 30.000 euros. Cet associé aura intérêt à déclarer dans l’acte d’apport que le passif de 24.000 euros s’impute en totalité sur son apport en numéraire. Dans ce cas, aucun droit ne sera dû.
Taxe sur la valeur ajoutée
Certains apports sont soumis à la TVA immobilière. Il s’agit notamment des apports portant sur des terrains à bâtir ou sur des immeubles bâtis lorsque l’apport est fait avant l’achèvement. Il en est de même, en principe, des apports qui interviennent moins de cinq ans après l’achèvement de l’immeuble.
La TVA est calculée, au taux de 19,60% , sur la valeur des droits sociaux reçus en rémunération de l’apport.
Les apports passibles de la TVA immobilière sont exonérés de droits d’enregistrement.
Plus-values d’apport
L’apport d’un immeuble à une société constitue une opération imposable. La plus-value est déterminée et imposée ou exonérée selon les règles des plus-values immobilières examinées.
Lorsque la plus-value ne bénéficie d’aucune exonération, l’opération d’apport présente l’inconvénient de déclencher une imposition qui peut être substantielle alors que l’apporteur n’en aura retiré aucune liquidité.
Pour le calcul de cette plus-value, le prix de cession à retenir est la valeur réelle des titres de la société reçus en contrepartie de l’apport (éventuellement majorée du passif transmis à la société).
Lorsque l’apport porte sur des valeurs mobilières cotées ou non cotées, des titres assimilés ou des droits sociaux, ce sont en principe les règles des plus-values boursières qui s’appliquent. Les plus-values ne sont imposables que si le montant annuel des cessions réalisées par les membres du foyer fiscal, y compris l’apport, excède le seuil d’imposition.
A noter qu’un sursis d’imposition existe pour les opérations d’apport de tels biens en société, mais uniquement si la société civile a opté pour son assujettissement à l’impôt sur les sociétés.
Autres éléments à prendre en compte lors de la constitution
Il est important de savoir, dans la perspective de constitution d’une société civile de patrimoine, que l’acquisition d’un immeuble dans le cadre d’une SCI ne permettra pas aux associés de bénéficier des droits à prêts acquis personnellement dans un plan d’épargne logement.
De la même façon, l’associé ne bénéficiera pas des dispositions légales en matière de protection de l’emprunteur : les règles qui protègent l’emprunteur non professionnel sollicitant un prêt pour financer l’acquisition d’un immeuble d’habitation ne s’appliquent qu’en cas d’acquisition
directe du logement.
Lorsqu’une société civile familiale donne un logement en location à un tiers, elle peut donner congé au locataire pour y loger un de ses associés, pour vendre le logement ou pour un motif légitime et sérieux. Mais elle ne peut pas récupérer le logement pour y loger un proche d’un associé, qu’il s’agisse d’un conjoint, d’un ascendant ou, plus souvent, d’un enfant.
En revanche, l’allocation de logement pourra bénéficier à un étudiant qui loue son logement à la SCI constituée entre ses parents, alors que l’aide au logement ne pourrait être accordée à un étudiant locataire direct de ses parents.
Lorsqu’un immeuble est apporté en société, la commune peut exercer son droit de préemption au moment de l’apport, tout comme elle est autorisée à le faire en cas de vente.
Ainsi, sous peine de nullité, le propriétaire qui envisage l’apport d’un immeuble en société est tenu d’envoyer au maire de la commune concernée la déclaration d’intention d’aliéner établie par le notaire rédacteur de l’acte.