Lorsqu’une société civile a été créée pour détenir un immeuble, deux modalités de cession peuvent être envisagées : la vente de l’immeuble par la société ou la vente par les associés de leurs parts dans la société.
Lorsqu’une société civile a été créée pour détenir un immeuble, deux modalités de cession peuvent être envisagées : la vente de l’immeuble par la société ou la vente par les associés de leurs parts dans la société.
Au regard des droits d’enregistrement, les deux opérations sont soumises à un régime proche : la vente de l’immeuble rend exigible un droit de 5,09%, à la charge de l’acquéreur, tandis que la vente des parts est normalement assujettie à un droit de 5%.
Au regard des plus-values, les deux opérations peuvent avoir des résultats très différents, même si toutes deux relèvent en principe du régime des plus-values immobilières (cas général d’une SCI non soumise à l’IS).
Vente de l’immeuble par la société
Lorsqu’une société civile immobilière vend un immeuble dont elle est propriétaire, la plus-value est déterminée au niveau de la société à partir du prix d’acquisition de l’immeuble, qui correspond, lorsque celui-ci lui a été apporté par ses associés, à sa valeur d’apport. Le prix d’acquisition est majoré des frais d’acquisition, qui peuvent être évalués forfaitairement à 7,5%.
La plus-value est imposable au nom des associés, chacun à hauteur de sa quote-part dans le capital de la société.
La plus-value réalisée est susceptible de bénéficier des diverses exonérations applicables en matière immobilière. Notamment, lorsque l’immeuble est mis gratuitement à la disposition d’un ou de plusieurs associés qui l’occupent à titre de résidence principale, ceux-ci bénéficient de l’exonération prévue en faveur des cessions de telles résidences.
De même, l’exonération prévue en cas d’expropriation est applicable, que le remploi de l’indemnité soit effectué au niveau de la société elle-même ou de chacun des associés.
Est également susceptible de bénéficier aux associés l’exonération des cessions inférieures ou égales à 15.000 euros, lorsque le prix de vente du bien par la société n’excède pas ce montant (ce peut être le cas d’un parking).
En revanche, l’exonération des plus-values réalisées par les titulaires de pensions de vieillesse ou de la carte d’invalidité ne bénéficie pas à l’associé d’une SCI, dès lors que la plus-value imposée à son nom est réalisée non par lui-même personnellement, mais par la société propriétaire des immeubles cédés.
La plus-value réalisée lors de la vente de l’immeuble par la société bénéficie de l’abattement pour durée de détention et se trouve donc totalement exonérée au bout de 15 ans. Mais attention : le délai de détention court à compter de la date d’acquisition de l’immeuble par la société. Si l’immeuble lui a été apporté, c’est la date d’apport qui est retenue, et non la date à laquelle les associés avaient eux-mêmes acquis l’immeuble avant de l’apporter.
A signaler enfin que dans l’hypothèse de cession de l’immeuble par la société, l’abattement fixe de 1.000 euros opéré sur la plus-value s’applique au niveau de la société et non sur la quote-part revenant à chaque associé.
Vente de parts par les associés
Lorsque les associés vendent leurs parts dans la société, la plus-value est égale à la différence entre le prix de vente des parts et leur prix d’acquisition majoré des frais d’acquisition.
Les frais d’acquisition doivent être retenus pour leur montant réel et justifié, le forfait de 7,5% n’étant pas applicable aux titres. Dans certains cas, le prix d’acquisition doit être corrigé.
Notamment, lorsque des bénéfices ont été imposés au nom de l’associé cédant sans lui être distribués, le prix d’acquisition des parts à retenir pour le calcul de la plus-value doit être augmenté du montant de ces bénéfices, ce qui diminue d’autant le montant de la plus-value. Inversement, si un déficit a été déduit par l’associé, le montant de ce déficit vient minorer le prix d’acquisition de ses parts (ce qui majore la plus-value), sauf cas rare où il a dû effectivement combler des pertes.
Les ventes de titres détenus depuis plus de 15 ans à la date de la cession bénéficient de l’exonération pour durée de détention.
L’exonération de la résidence principale est également applicable à l’associé qui occupe le logement, à condition que cette occupation soit gratuite : la plus-value qu’il réalise en vendant ses parts est exonérée à concurrence de la valeur du logement par rapport à la valeur globale de l’actif de la société.
L’exonération des cessions n’excédant pas 15.000 euros n’est en revanche pas applicable aux titres, non plus que l’exonération bénéficiant aux titulaires de pensions de vieillesse ou d’une carte d’invalidité.
Le point de départ du délai de détention pour le calcul de l’abattement de 10% est la date d’acquisition des parts par l’associé et non la date d’acquisition de l’immeuble par la société, ce qui peut s’avérer très favorable si la société a été constituée avant l’acquisition ou encore dans l’hypothèse d’acquisitions échelonnées dans le temps par la société. L’abattement fixe de 1.000 euros s’applique sur chaque cession.
L’impôt afférent à la plus-value est déclaré sur un imprimé no 2048 M-SD et payé au service des impôts du domicile du vendeur dans le mois de la cession.