La loi considère que certaines ventes constituent des donations déguisées.
C’est notamment le cas des ventes au profit d’un enfant, lorsque la vente est opérée avec réserve d’usufruit ou moyennant une rente viagère (Article 918 du Code civil). Au règlement de la succession du « vendeur », les autres enfants pourront par exemple demander que la valeur de l’appartement soit réintégrée dans la masse à partager.
Pour pallier ce risque, il faut recueillir devant notaire l’accord écrit de tous ses enfants à la vente et il faut, bien sûr, exercer son usufruit (c’est-à-dire habiter l’appartement ou le donner en location et en percevoir soi-même les loyers) ou toucher effectivement la rente viagère convenue.
Attention également aux aspects fiscaux de l’opération : même si l’administration n’a pas immédiatement taxé la vente comme une donation déguisée, elle se rattrapera au moment du règlement de la succession : sauf preuve contraire, l’appartement vendu avec réserve d’usufruit à un futur héritier est censé rester la propriété du vendeur.
En d’autres termes, l’enfant devra payer des droits de succession sur la valeur de la pleine propriété de l’appartement, comme s’il n’en avait pas déjà acheté la nue-propriété (Article 751 du Code général des impôts).