Acheter un logement sur plan, opération également appelée la « Vefa » (vente en l’état futur d’achèvement), est strictement règlementé et encadré. Par contrat, le promoteur vend le terrain d’assiette des constructions et s’engage à achever l’immeuble.
De quoi s'agit-il ?
Acheter un logement sur plan, c’est acheter un logement qui n’est pas encore construit ou dont la construction n’est pas encore achevée. Cette opération, connue sous le nom de vente en l’état futur d’achèvement (Vefa), est strictement réglementée (Articles L et R 261-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation).
Par un contrat particulier le promoteur va vendre à la fois le terrain d’assiette des constructions et le futur logement en s’engageant à achever l’immeuble. Le recours à cette forme de vente est obligatoire dès lors que l’acquéreur n’est pas propriétaire du terrain et qu’il a l’obligation d’effectuer des versements avant l’achèvement de la construction. Au jour de la vente, il deviendra propriétaire du terrain et des constructions déjà réalisées, celles à venir devenant sa propriété au fur et à mesure de leur édification.
Le logement vendu peut être un appartement (cas le plus courant) ou une maison individuelle (cas des « lotissements village » où un seul et même promoteur construit et vend tous les pavillons sur la base de deux ou trois modèles différents).
Aujourd’hui, 90% des ventes d’appartements neufs sont des ventes sur plan pour des raisons liées au financement de l’opération : ce sont les ventes d’appartements qui vont financer la construction de l’immeuble. Un appartement neuf encore à vendre dans un immeuble déjà achevé est en fait un appartement qui n’a pas pu être vendu en cours de construction pour des raisons d’emplacement, de prix, etc.
S’agissant des maisons individuelles, seulement 20% des ventes ont lieu sur plan et essentiellement en région parisienne. Deux raisons expliquent cette différence : la commercialisation sous forme de lotissements village est beaucoup plus récente et l’acquéreur d’une maison individuelle ne veut pas avoir exactement la même maison que son voisin.
Signature d’un avant-contrat spécifique : le contrat de réservation
En pratique, une vente en état futur d’achèvement est toujours précédée d’un avant-contrat par lequel le promoteur va réserver à l’acquéreur un lot déterminé en contrepartie d’un dépôt de garantie : le contrat de réservation aussi appelé contrat préliminaire. Toute autre forme d’avant-contrat, promesse de vente notamment, est interdite.
Quel sera le prix d’acquisition ?
La détermination du prix d’achat nécessite une attention particulière. Dès le contrat de réservation, l’acquéreur doit essayer de négocier avec le promoteur un prix ferme et définitif afin d’être certain que ce prix ne sera pas modifié lors de la signature du contrat définitif ou lors du paiement effectif.
En effet, au stade du contrat de réservation, la loi permet au promoteur, d’une part, de fixer un prix de vente seulement prévisionnel et, d’autre part, de prévoir une clause de révision de ce prix prévisionnel.
Lorsque le prix est seulement prévisionnel, il peut être légalement majoré d’un maximum de 5 % au stade du contrat définitif de vente. Cette majoration du prix prévisionnel n’est pas toujours le seul surcoût à supporter. En effet, si une clause en ce sens a été insérée au contrat de réservation, le prix prévisionnel majoré peut aussi être révisé.
Lorsque la révision du prix prévisionnel est prévue, elle est encadrée par la loi : elle ne peut pas excéder 70% de la variation, entre la date de signature du contrat de réservation et celle du contrat de vente définitif, de l’indice national du bâtiment tous corps d’état (indice BT 01) publié mensuellement au Journal officiel.
Par ailleurs, et toujours si le prix de vente n’est pas ferme et définitif, il peut être prévu au stade du contrat définitif que le prix sera une nouvelle fois révisable.
Cette révision ne peut pas excéder 70% de la variation de l’indice BT 01. La variation prise en compte résulte de la comparaison entre le dernier indice publié au jour de la signature du contrat de vente définitif et le dernier indice publié avant la date de chaque paiement, fonction de l’avancement des travaux.
Contenu obligatoire du contrat de réservation
Le contrat de réservation doit être établi par écrit et contenir les indications essentielles relatives à l’immeuble, à la qualité de la construction et aux délais d’exécution des travaux ainsi qu’à la consistance, à la situation et au prix du local réservé et des locaux accessoires. Sous peine de nullité, il doit ainsi au moins préciser :
la surface habitable approximative ;le nombre de pièces principales ;
l’énumération des pièces de services, dépendances et dégagements ;la situation dans l’immeuble ou dans le lotissement ;
la qualité de la construction, au moyen d’une note technique sommaire annexée au contrat établissant la nature et la qualité des matériaux et des éléments d’équipement, et indiquant, le cas échéant, les équipements collectifs qui présentent une utilité pour la partie d’immeuble vendue ;
le prix prévisionnel de vente et, le cas échéant, ses modalités de révision ;
la date à laquelle le contrat de vente définitif pourra être conclu ;s’il y a lieu, les prêts que le promoteur déclare faire obtenir à l’acquéreur (montant, conditions, nom du prêteur) ;
les conditions légales relatives au dépôt de garantie (reproduction littérale des articles R 261-28 à R 261-30 du Code de la construction et de l’habitation).
Délai de rétractation
Le contrat de réservation ne devient définitif qu’à l’expiration d’un délai de sept jours pendant lequel l’acquéreur a la possibilité de revenir sur sa décision et se rétracter. Pour permettre l’exercice de cette faculté le vendeur doit notifier à l’acquéreur un exemplaire du contrat de réservation par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise.
Le délai de sept jours court à compter du lendemain de cette remise ou de la première présentation de la lettre recommandée.
S’il souhaite abandonner son projet, l’acquéreur doit impérativement le faire savoir au vendeur dans les mêmes formes au plus tard le dernier jour du délai. En cas de rétractation, le vendeur doit restituer intégralement le dépôt de garantie sans retenue ni pénalité.