Le propriétaire peut exiger du locataire le remboursement de certaines charges afférentes aux lieux loués.
Ces charges, dites récupérables, accessoires au loyer, sont exigibles en contrepartie :
- des services rendus liés à l’usage du logement, consommation d’eau, par exemple ;
- des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, par exemple ;
- des dépenses d’entretien courant et des menues réparations des parties ou équipements collectifs, nettoyage des paliers d’étage ou entretien des espaces verts communs, par exemple. Le remplacement d’éléments d’équipement est considéré comme assimilable aux menues réparations si son coût est au plus égal au coût de celles-ci. S’agissant des ascenseurs, sont récupérables les dépenses engagées par le propriétaire dans le cadre du contrat d’entretien minimal (vérifications périodiques, réparation et remplacement des petites pièces présentant des signes d’usure excessive, dépannage des personnes bloquées en cabine et remise en service de l’installation).
La liste des charges récupérables résulte du décret 87-713 du 26 août 1987 et de son annexe. Il est à noter que celle-ci est, à certains égards, dépassée. Par exemple, elle vise le droit de bail alors que celui-ci n’existe plus depuis plusieurs années ! Quoi qu’il en soit la liste est limitative et le bailleur ne peut exiger le remboursement de quelque autre charge que ce soit, sauf accord collectif de location signé entre représentants des bailleurs et des locataires portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable ; une clause du bail prévoyant le remboursement de charges non énumérées serait illégale. Mais la simple lecture du décret ne permet pas toujours de savoir si telle ou telle dépense est ou non récupérable sur le locataire ; des précisions sont donc régulièrement apportées soit par le juge, soit par le ministère du logement, soit même par la loi (cas des antennes de télévision).
Ainsi, notamment, ont été considérés comme n’étant pas récupérables la taxe foncière, les frais de gestion de la fiscalité directe locale afférents à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, les frais d’envoi ou d’établissement d’une quittance ou d’un avis d’échéance, les frais de location d’une poubelle ou d’une citerne de gaz liquéfié, les frais de dératisation, les charges des campagnes anti-graffitis ou de nettoyage de ces graffitis. Parfois, de subtiles distinctions doivent être opérées. Ainsi, s’agissant d’une opération de désinsectisation et de désinfection des colonnes de vide-ordures seul le coût des produits nécessaires est récupérable.
Savoir
Les frais d’entretien d’une antenne collective de télévision ne sont pas récupérables sur les locataires. Toutefois, le propriétaire qui a installé à ses frais une antenne collective ou un réseau interne à l’immeuble raccordé au réseau câblé peut demander à chaque usager acceptant de se brancher, à titre de frais de branchement et d’utilisation, une quote-part des dépenses d’installation, d’entretien et de remplacement (Loi 66-457 du 2 juillet 1966 modifiée).
Le cas des dépenses de personnel
Lorsque l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets (« sortie des poubelles ») sont tous deux assurés par un gardien ou concierge, les dépenses correspondant à sa rémunération sont récupérables sur les locataires à concurrence de 75% de leur montant. Lorsque l’une de ces deux tâches seulement est assurée, le bailleur peut, depuis le 1er janvier 2009, récupérer 40% de la rémunération. Lorsque ces tâches, ou l’une d’entre elles, sont assurées par un employé d’immeuble, les dépenses correspondant à sa rémunération sont récupérables en totalité.
Par ailleurs, depuis le 1er janvier 2009, les dépenses de personnel d’encadrement technique sont récupérables à concurrence de 10% de leur montant, dès lors que ce personnel est chargé du contrôle direct du gardien, du concierge ou de l’employé d’immeuble.
Le forfait de rémunération du gardien reste récupérable en cas d’intervention d’un tiers ou de remplacement pendant les repos hebdomadaires et les congés ainsi qu’en cas de force majeure, d’arrêt de travail ou d’impossibilité matérielle ou physique temporaire. Un couple de gardiens salarié dans le cadre d’un contrat de travail en commun est assimilé à un personnel unique.
Les dépenses de personnel récupérables correspondent aux salaires bruts et aux cotisations sociales et fiscales à la charge de l’employeur. Ne sont pas récupérables : le salaire en nature, les indemnités et primes de départ à la retraite, les indemnités de licenciement, la cotisation à une mutuelle prise en charge par l’employeur ou le comité d’entreprise, la cotisation à la médecine du travail, la participation de l’employeur au comité d’entreprise, la participation de l’employeur à l’effort de construction, l’intéressement et la participation aux bénéfices de l’entreprise.
Lorsque l’entretien et le nettoyage de l’immeuble sont assurés par une société, le montant récupérable correspond à la totalité de la dépense engagée par le bailleur.