Calculer la plus-value immobilière est une opération qui nécessite de connaître par avance les règles générales et particulières qui régissent le secteur immobilier, en matière fiscale, légale et financière. Prix d’acquisition, frais à ajouter au prix d’acquisition, prix de vente, forfait, abattement fixe, abattement pour durée de détention, beaucoup de paramètres entrent en ligne de compte.
Règles générales
Les plus-values immobilières imposables se calculent par différence entre le prix de vente de l’immeuble et son prix d’acquisition majoré de certains frais. Lorsque la vente porte sur un immeuble détenu depuis plus de cinq ans, la plus-value est réduite d’un abattement pour durée de détention. La plus-value ainsi obtenue est ensuite diminuée d’un abattement fixe.
Le prix de vente
C’est le prix indiqué à l’acte. L’administration ne peut le majorer que si elle établit une dissimulation de prix.
Ce prix est augmenté, le cas échéant, des charges en capital et indemnités prévues au profit du vendeur.
Par exemple, le prix est de 100.000 euros et l’acte met à la charge de l’acquéreur le remboursement d’un reliquat de l’emprunt qu’avait contracté le vendeur, reliquat égal à 40.000 euros ; le prix de vente à retenir pour le calcul de la plus-value s’élève à : 100.000 euros + 40.000 euros = 140.000 euros.
A l’inverse, le prix mentionné à l’acte est diminué des frais de cession suivants supportés par le vendeur : commission de vente, frais de mainlevée d’hypothèque, certifications et diagnostics obligatoires (termites, amiante, etc.), honoraires d’architecte, indemnité d’éviction versée au locataire et TVA acquittée par le vendeur.
Le prix d’acquisition
Lorsque le bien avait été acheté par le vendeur, le prix d’acquisition est celui qui avait été indiqué dans l’acte et effectivement versé.
Si le bien était entré dans le patrimoine du vendeur par succession ou donation, c’est la valeur retenue lors de la succession ou de la donation pour le calcul des droits d’enregistrement qui est prise en considération.
Ainsi notamment, quand la vente porte sur un bien dont la valeur a été réduite de 20% pour le calcul des droits de succession car il constituait la résidence principale du défunt ou de sa famille, la valeur à retenir pour le calcul de la plus-value est la valeur du bien diminuée de cet abattement, ce qui aboutit à majorer la plus-value.
Savoir
S’il apparaît que la valeur déclarée à l’époque pour les droits d’enregistrement était manifestement inférieure à la valeur vénale réelle, le vendeur peut rectifier la valeur déclarée, à condition, lorsque cette réévaluation est de nature à entraîner un supplément de droits, de déposer une déclaration rectificative des droits d’enregistrement avant l’expiration du délai de reprise de l’administration et avant de conclure la vente.
Les frais à ajouter au prix d’acquisition
Les frais d’acquisition
Si la vente porte sur un bien acheté, le prix d’acquisition est majoré forfaitairement de 7,5% pour tenir compte des frais supportés lors de l’achat. S’il y a intérêt, le vendeur peut toutefois substituer au forfait le montant réel des frais suivants dûment justifiés (liste limitative) : droits d’enregistrement ou TVA, frais de contrat (notamment honoraires du notaire et commissions versées aux intermédiaires).
Si la vente porte sur un bien immobilier reçu par succession ou donation, la valeur vénale peut être majorée du coût réel des frais d’acte ou de déclaration, tels que les honoraires de notaire ou les frais de timbre et de publicité foncière, ainsi que des droits de succession ou de donation (à condition que le donateur ne les ait pas pris à sa charge).
En pratique, les droits de succession relatifs à l’immeuble sont généralement inclus dans l’ensemble des frais de la succession. Dans ce cas, ils sont pris en compte pour le calcul de la plus-value à proportion de la fraction de la valeur de l’immeuble dans l’actif brut de la succession (c’est-à-dire avant déduction des dettes).
Par exemple, Monsieur Louis a reçu par succession 290.000 euros (sur un actif brut de 300.000 euros) dont 200.000 euros correspondant à une maison. On suppose qu’il a payé 60.000 euros de droits de succession au total. Lors de la vente de la maison, il peut ajouter au prix d’acquisition (de 200.000 euros) pour le calcul de la plus-value : (200.000 euros × 60.000 euros)/ 300.000 euros = 40.000 euros. Le prix d’acquisition est donc de 240.000 euros.
Les frais de voirie, réseaux et distributions
Ces frais s’ajoutent au prix d’acquisition des terrains à bâtir. Peuvent notamment être retenus à ce titre les frais d’aménagement et de viabilisation d’un terrain dans le cadre d’une opération de lotissement.
L’abattement pour durée de détention
Les plus-values qui se rapportent à des biens détenus depuis plus de cinq ans donnent lieu à un correctif tenant à la durée de détention du bien vendu. Cet abattement pour durée de détention a pour effet de réduire le montant de la plus-value imposable, de manière d’autant plus importante que la durée de détention du bien cédé est longue.
Le mécanisme est le suivant : le montant de la plus-value est diminué d’un abattement de 10% par année de possession de l’immeuble (bâti ou non bâti) au-delà de la cinquième. Cet abattement s’applique à la plus-value elle-même et non pas au prix d’acquisition du bien.
Le calcul s’effectue par période de 12 mois, en faisant abstraction des fractions d’années, depuis la date d’acquisition (soit en principe la date de l’acte notarié pour les achats et les donations et la date du décès pour les immeubles reçus en héritage) jusqu’à la date de la vente.
Le bénéficiaire d’une clause de tontine étant réputé propriétaire de l’immeuble cédé par lui depuis la date d’achat en commun, l’abattement est calculé à compter de cette date d’achat.
Soit par exemple un immeuble acquis par voie de succession le 5 mars 2000 (date du décès) et vendu le 5 mai 2009. La période de référence pour le calcul de l’abattement est comprise entre le 5 mars 2005 et le 5 mai 2009 (soit 4 ans et 2 mois). Le pourcentage d’abattement s’élève à 4 × 10% = 40%.
En pratique, les plus- values réalisées sur des immeubles détenus depuis plus de 15 ans se trouvent totalement effacées par le simple jeu de l’abattement.
Par exemple, un immeuble cédé le 1er juin 2009 est exonéré s’il a été acquis avant le 1er juin 1994.
Vous avez subi une moins-value
En principe, il n’y a pas de compensation fiscale entre les plus-values immobilières et les pertes, ou moins-values, de même nature. Lorsqu’une opération immobilière dégage une moins-value, celle-ci n’est imputable ni sur des plus-values de même nature ni sur le revenu global imposable.
Une seule exception est prévue par la loi : en cas de vente en bloc d’un immeuble acquis par fractions successives, les moins-values (réduites de 10% par année de possession au-delà de la cinquième) peuvent s’imputer sur les plus-values à condition que la vente soit constatée dans le même acte et intervienne entre les mêmes parties.
Une compensation est ainsi opérée entre les plus-values et les moins-values dégagées pour les différentes fractions. Est notamment concernée la vente en bloc d’un appartement provenant de la fusion de deux appartements acquis à des dates différentes ou d’un immeuble dont le propriétaire a acquis la nue-propriété puis l’usufruit.
L’abattement fixe
Un abattement fixe de 1.000 euros est pratiqué sur la plus-value diminuée, le cas échéant, de l’abattement pour durée de détention. Il s’applique à chaque vente.
Si le résultat est négatif, il n’est pas possible de l’imputer sur le revenu global.
En cas de vente d’un immeuble appartenant aux époux, l’abattement s’applique deux fois. Il est donc égal à 2.000 euros.
En cas de vente d’un immeuble détenu en indivision, l’abattement s’applique à la plus-value réalisée par chacun des indivisaires, y compris s’ils font partie du même foyer fiscal.