Pour faire construire une maison individuelle sur un terrain dont on a ou dont on va acquérir la propriété, plusieurs solutions sont envisageables.
Comment pouvez-vous procéder ?
Il est tout d’abord possible de faire appel à un architecte qui établira le projet, puis de passer un contrat d’entreprise avec chaque corps de métier (maçon, menuisier, plombier, couvreur, etc.). Cette méthode traditionnelle, qui permet d’obtenir une maison personnalisée, est celle utilisée pour la réalisation de simples travaux. Toutefois, elle nécessite un investissement personnel important, notamment en temps (surveiller l’avancement du chantier, participer aux réunions de chantier, planifier l’intervention des différentes entreprises). Le maître de l’ouvrage, c’est-à-dire celui qui fait construire, peut se décharger de ces tâches en confiant cette mission à un architecte ou à une personne dénommée maître d’œuvre.
Il est également possible de s’adresser à un constructeur qui se chargera, selon un plan fourni par lui ou par un architecte, de la construction de toute la maison. Dans cette situation, la loi impose, selon le cas, la signature d’un contrat strictement réglementé : le contrat de construction d’une maison individuelle avec ou sans fourniture du plan.
Les contrats de construction d’une maison individuelle avec ou sans fourniture du plan vous offrent une protection accrue par rapport au simple contrat d’entreprise. En effet, le constructeur est tenu de souscrire une garantie bancaire de livraison à prix et délai convenus. En cas de défaillance du constructeur la banque interviendra pour terminer votre maison.
L’intervention d’un architecte est-elle obligatoire ?
Un particulier souhaitant édifier une maison individuelle de plus de 170 m2 doit obligatoirement faire établir le projet architectural par un architecte ou un agréé en architecture. La même obligation s’impose pour tous les travaux d’agrandissement nécessitant un permis de construire, dès lors qu’ils portent à plus de 170 m2 la surface de la construction (surface existante plus surface créée) ou qu’ils concernent un bâtiment dont la surface actuelle excède 170 m2.
Lorsque les travaux envisagés n’excèdent pas 170 m2 il reste recommandé, sauf compétence personnelle, de soumettre son projet à un professionnel du bâtiment. Dans la majorité des départements il existe un Conseil d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement (CAUE) regroupant des architectes chargés d’apporter gratuitement des informations, orientations et conseils sur les projets de construction.
Quelles missions confier à l’architecte ?
Au-delà d’une simple mission de conception, l’architecte peut se voir confier, pour des travaux de construction, d’agrandissement ou de rénovation, une mission de maîtrise d’œuvre plus ou moins étendue.
Esquisses et avant-projet
En fonction des renseignements fournis par celui qui fait construire (définition du projet, enveloppe financière disponible, délai d’exécution souhaité), les études d’esquisse ont pour objet de déterminer plusieurs solutions d’ensemble, tant sur le plan technique qu’architectural, compatibles avec les contraintes du projet notamment financières et urbanistiques.
Etablissement définitif du projet
A partir du projet d’ensemble retenu, l’architecte va préciser par divers plans et coupes la construction envisagée, son volume et sa surface, son aspect extérieur (plans des façades et aménagement des espaces extérieurs), l’implantation des équipements techniques. Il va rédiger, en accord avec celui qui fait construire, la notice descriptive définissant les matériaux qui seront utilisés. Il détermine le coût prévisionnel des travaux, à la fois pris dans leur ensemble et par corps d’état (maçon, plombier, menuisier, etc.), et le délai de réalisation de l’ouvrage.
L’architecte établit également le projet architectural nécessaire à la constitution du dossier de permis de construire. Ce projet architectural, signé par l’architecte, présente à l’aide de plans et documents l’implantation de la maison et des bâtiments annexes, leur composition, leur organisation et leur volume ainsi que le choix des matériaux et des couleurs. L’architecte assiste celui qui fait construire pour la constitution du dossier administratif mais n’a pas en principe à déposer lui-même la demande de permis.
Assistance pour passation des marchés de travaux
Celui qui fait construire peut charger l’architecte d’une mission d’assistance pour la passation des marchés de travaux avec les entreprises. Dans ce cas, l’architecte prépare les documents qui seront soumis aux entreprises afin que celles-ci puissent proposer leur devis : plans, devis descriptif par corps d’état, etc. Il examine avec celui qui fait construire les différentes offres, fait procéder aux éventuels aménagements nécessaires, puis met au point les contrats qui seront signés par celui qui fait construire et les entrepreneurs.
Direction des travaux
L’architecte peut être chargé de diriger et de surveiller les travaux. Il s’occupe alors des demandes nécessaires à l’ouverture du chantier, règle les détails d’exécution avec les entreprises en accord avec celui qui fait construire, organise les réunions de chantier et en rédige les comptes rendus, vérifie l’avancement et la bonne exécution des travaux, contrôle les demandes des entrepreneurs en paiement des acomptes, informe celui qui fait construire des dépassements de délai et de prix. L’architecte joue donc un rôle d’intermédiaire entre celui qui fait construire et les entreprises.
Assistance à la réception des travaux
La réception est l’acte par lequel celui qui fait construire déclare accepter les travaux. Lorsqu’il est chargé d’une mission d’assistance à la réception, l’architecte doit inspecter les travaux, rédiger le procès-verbal de réception et surtout inviter celui qui fait construire à formuler des réserves pour tous les travaux mal réalisés ou non conformes au contrat. La mission de l’architecte s’achève à la réception ou à la levée des réserves.
Le contrat d’architecte
Rédaction du contrat
Le contrat passé avec un architecte doit par précaution l’être par écrit car il est difficile d’établir la preuve du contenu d’un simple engagement verbal. Le contrat doit définir avec précision le contenu de la mission confiée (cette mission conditionne la responsabilité de l’architecte), la rémunération librement convenue entre les parties et les modalités de paiement. Le Conseil national de l’ordre des architectes a élaboré plusieurs contrats types en fonction de l’étendue de la mission. Une fois le contrat signé, l’architecte et le maître de l’ouvrage sont engagés. Il n’existe pas de délai de réflexion ou de rétractation permettant à l’un ou l’autre de revenir sur sa décision sans avoir à dédommager l’autre partie.
Savoir
L’architecte est soumis à une obligation d’assurance pour tous les risques liés à son activité professionnelle. Il doit également souscrire, comme les constructeurs, une assurance responsabilité décennale qui couvre sa responsabilité particulière en cas de vices de construction. Demandez-lui de joindre au contrat les attestations de ces assurances.
Rémunération de l’architecte
En pratique, les honoraires sont le plus souvent fixés en pourcentage du coût des travaux (HT ou TTC, ce point est à préciser) ou au forfait avec le versement d’acomptes à différents stades de la mission.
Lorsque le maître de l’ouvrage décide d’abandonner le projet, la rémunération de l’architecte est due pour les prestations déjà effectuées ; cet abandon peut même entraîner le versement de dommages et intérêts. En revanche, si c’est par la faute de l’architecte que le projet ne peut aboutir, ce dernier n’a droit à aucune rémunération ; il en est ainsi, par exemple, si le projet conçu ne permet pas d’obtenir le permis de construire en raison des règles d’urbanisme applicables.
Conseil
Lorsque vous financez les honoraires d’architecte à l’aide d’un prêt qui n’a pas encore été obtenu à la date de signature du contrat d’architecte, précisez bien dans le contrat que celui-ci est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du financement. Si la banque vous refuse le prêt, le contrat sera censé n’avoir jamais existé et l’architecte devra vous rembourser la partie des honoraires déjà versée.
De quoi l’architecte est-il responsable ?
Au même titre que les constructeurs, l’architecte est présumé responsable pendant 10 ans des défauts affectant la solidité de la maison ou la rendant impropre à sa destination. Il est également présumé responsable pendant 2 ans des défauts affectant la solidité ou le bon fonctionnement des éléments d’équipement dissociables du gros œuvre. Toutefois, l’architecte n’est présumé responsable de ces vices de construction que dans les limites de sa mission. Pour se désengager, il peut démontrer qu’il n’assumait pas une mission susceptible d’engager sa responsabilité (par exemple, qu’il s’est borné à établir le dossier de permis de construire et que le dommage relève de l’exécution des travaux). S’il n’y parvient pas, il devra prouver que le dommage est dû à une cause qui lui est étrangère (force majeure, fait d’un tiers ou faute du maître de l’ouvrage).
Lorsque le dommage est moins important, il reste possible de rechercher la responsabilité de l’architecte mais les juges exigent alors le plus souvent qu’une faute de l’architecte soit établie : erreur de conception, non-respect des règles d’urbanisme, défaut de surveillance des travaux, malfaçon « non réservée » à la réception, etc. Toutefois, lorsque l’architecte s’est engagé sur un point précis ou un résultat déterminé, les juges peuvent considérer que c’est à l’architecte de démontrer que le non-respect de son obligation est dû à une cause qui lui est étrangère.
Dans l’exercice de sa mission l’architecte est soumis à une obligation générale d’information et de conseil à l’égard du maître de l’ouvrage. En cas de non-respect de cette obligation, il risque de voir engagée « pour faute » sa responsabilité. L’architecte doit ainsi, entre autres exemples, concevoir un projet réalisable tenant compte des servitudes dont bénéficie le voisin, attirer l’attention du maître de l’ouvrage sur les risques présentés par les travaux envisagés, l’informer des conséquences du non-respect des règles de l’art ou de la réglementation d’urbanisme.
De même peut-il être fautif lorsque les travaux ont pris du retard par rapport au planning prévu ; cette faute peut être, par exemple, une réaction tardive face à la faillite d’un entrepreneur.