Construction : la garantie de livraison

Quel est l’objet de la garantie de livraison ?

La garantie prend effet à compter de la date de la déclaration réglementaire d’ouverture du chantier (le constructeur doit notifier cette déclaration au garant). Elle prend fin à la réception des travaux constatée par écrit lorsque le maître de l’ouvrage s’est fait assister d’un professionnel ou, en l’absence d’assistance d’un professionnel, à l’expiration du délai de huit jours suivant cette réception. Lorsque des réserves ont été formulées à la réception, ou notifiées dans les huit jours, la garantie ne prend fin qu’à la levée des réserves. Mais attention, s’agissant de la prise en charge des pénalités de retard, la garantie cesse à la livraison, laquelle peut résulter de la réception, même avec réserves, ou de la prise de possession anticipée d’une maison habitable (Arrêts de la Cour de cassation des 31 janvier 2007 et 21 octobre 2008).
Une attestation de garantie doit être remise au maître de l’ouvrage avant l’ouverture du chantier. Beaucoup d’accédants s’étonnent d’obtenir, non pas une garantie spécifique pour leur maison, mais une garantie globale pour l’ensemble des contrats signés par le constructeur pendant une période donnée (généralement un an). Cette attestation est tout à fait valable ; elle constitue plutôt un signe de sérieux du constructeur puisque le garant n’hésite pas à s’engager financièrement sur une longue période et pour un nombre illimité de contrats. Assurez-vous toutefois auprès de l’établissement financier que votre contrat entre bien dans le cadre de la garantie donnée.
Dans quels cas le garant doit-il intervenir ?

Non-respect du contrat par le constructeur

Lorsqu’il constate de lui-même ou sur information du maître de l’ouvrage que le délai de livraison est dépassé ou que les travaux nécessaires à la levée des réserves formulées à la réception ne sont pas réalisés, le garant doit mettre en demeure le constructeur de livrer l’immeuble ou d’exécuter les travaux. Si dans les 15 jours de cette mise en demeure par huissier le constructeur n’a pas rempli ses obligations, le garant doit intervenir. En cas d’abandon de chantier, le garant ne peut intervenir que si le délai de livraison est dépassé ou si cet abandon de chantier est constaté en justice.

Faillite du constructeur

Si, en cours d’exécution des travaux, le constructeur fait l’objet d’une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire, le garant pourra mettre en demeure l’administrateur judiciaire (ou le constructeur dans les entreprises de petite taille) de se prononcer sur la poursuite du contrat. A défaut de réponse dans le délai d’un mois, le garant doit intervenir. Il doit faire de même si dans les 15 jours suivant une réponse positive de l’administrateur (ou du constructeur) il n’y a pas de reprise effective des travaux. Si le juge prononce directement la liquidation judiciaire du constructeur, le garant doit intervenir.

Mise en œuvre de la garantie de livraison

Une fois la défaillance du constructeur constatée, le garant doit désigner sous sa responsabilité un repreneur unique chargé de terminer les travaux et s’assurer que ce dernier accepte sa mission. Le maître de l’ouvrage effectue alors les versements, aux dates prévues par la loi, entre les mains du garant qui paiera le repreneur et prendra en charge les dépassements.
Lorsque l’immeuble est hors d’eau (toiture et étanchéité réalisées), le maître de l’ouvrage peut, si le garant le lui propose, conclure lui-même les contrats avec les entreprises qui se chargeront de l’achèvement. Dans ce cas, le maître de l’ouvrage paie directement les repreneurs, les sommes excédant le prix convenu étant versées par le garant entre les mains du maître de l’ouvrage ou directement aux entreprises, au choix du maître de l’ouvrage.

Attention
Laissez l’initiative au garant ! En effectuant vous-même les travaux d’achèvement ou en désignant un repreneur sans son accord, vous risquez de ne pas être totalement remboursé si le garant démontre qu’il pouvait faire exécuter les travaux pour moins cher.

Quelle est l’étendue de l’engagement du garant ?

En cas de défaillance du constructeur (non-respect du contrat ou faillite), le garant prend à sa charge :
-­ le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu’ils seront nécessaires à l’achèvement de la construction. La loi prévoit que la garantie apportée à ce titre peut être assortie d’une franchise maximale de 5% du prix convenu ;
­- les conséquences d’une faute du constructeur ayant abouti à un supplément de prix et le trop-perçu par le constructeur en violation de l’échelonnement légal (c’est-à-dire du paiement en plusieurs fois prévu par la loi) ;
-­ les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison de plus de 30 jours (ces pénalités ne peuvent pas être inférieures à 1/3 000^ème du prix convenu par jour de retard ni limitées aux seuls jours ouvrables de retard).

Ainsi, lorsque le constructeur ne peut plus remplir ses obligations, l’établissement financier garant est tenu responsable du dépassement de délai de livraison mais surtout de la livraison de la maison telle que prévue au contrat ; cela signifie que la garantie s’étend aux défauts de conformité et aux vices de construction qui seront réservés à la réception. Dès l’origine, le maître de l’ouvrage sait que, même en cas de problème, sa maison ne lui coûtera pas plus que le prix convenu augmenté de 5%.

Savoir
Dès lors que le délai de livraison est dépassé depuis plus de 30 jours, les pénalités de retard prévues au contrat sont prises en charge par le garant depuis le premier jour de retard. Si le retard est inférieur à 30 jours, le garant ne doit rien et vous devez vous adresser au constructeur.