Qu’il fasse ou non appel à un architecte, le principal problème auquel celui qui fait construire (aussi appelé, on le rappelle, « maître de l’ouvrage ») risque d’être confronté est la faillite de l’entrepreneur. C’est pourquoi il importe de sélectionner avec soin les entreprises et de s’informer de leur bonne santé financière avant la signature du contrat, mais aussi, en cas de doute, en cours d’exécution des travaux. Il est possible de consulter sur Internet un certain nombre de sites fournissant des renseignements sur l’identité de l’entreprise (siège social, dirigeant, statut), ses éléments financiers (bilans, comptes annuels) et permettant de savoir si elle connaît des difficultés financières (sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaires).
N’hésitez pas à demander à un entrepreneur de vous fournir les justifications concernant sa qualification professionnelle, son ancienneté, et même l’adresse de ses anciens chantiers. Prenez contact avec les personnes ayant déjà fait appel à lui : qu’elles soient satisfaites ou non, leurs opinions seront précieuses.
Devez-vous souscrire une assurance dommages-ouvrage ?
En cas de construction d’une maison ou de réalisation de travaux concernant l’ossature d’un bâtiment existant, la loi oblige celui qui fait construire à souscrire une assurance particulière : l’assurance dommages-ouvrage. Sur l’intérêt et la mise en œuvre de cette assurance. En pratique, très peu de compagnies acceptent d’assurer directement les particuliers à ce titre (surtout pour de simples travaux), et lorsque c’est le cas la prime est prohibitive : jusqu’à 5% du montant des travaux avec une prime plancher généralement comprise entre 1.500 et 2.500 euros. Comme pour toutes les assurances rendues obligatoires par la loi, il est possible de faire intervenir le Bureau central de tarification mais cette procédure assez longue n’empêche pas la fixation d’une prime élevée.
Savoir
L’entrepreneur peut se charger de la souscription pour votre compte de l’assurance dommages-ouvrage auprès de la compagnie qui l’assure déjà en responsabilité décennale. La plupart des entreprises déjà bien implantées vous proposeront d’ailleurs directement cette possibilité si votre chantier est important.
Que prévoir dans le contrat des entrepreneurs ?
Le contrat d’entreprise, aussi appelé contrat de louage d’ouvrage, ne fait pas l’objet d’une réglementation contraignante. Très souvent, entrepreneurs et maîtres d’ouvrage se contentent d’un devis signé (obligatoire à partir de 150 euros pour les travaux de réparation). Cette pratique, concevable pour de petits chantiers, est toutefois à déconseiller pour la construction d’une maison. Afin de limiter les éventuels problèmes, un contrat beaucoup plus détaillé prévoyant toutes les conditions d’exécution des travaux doit être rédigé. Un plan et un descriptif technique précis des travaux doivent être annexés à ce contrat.
En pratique, il est parfois fait référence pour les conditions générales du contrat à la norme Afnor NF P 03-001. Dans ce cas, l’entrepreneur doit fournir au maître de l’ouvrage une copie de ce document qui devient contrat à part entière. Les clauses particulières du contrat, c’est-à-dire celles qui sont spécifiques à la construction envisagée, sont à négocier entre l’entrepreneur et celui qui fait construire.
A ce stade, le maître de l’ouvrage peut utilement se faire assister par un architecte. Il s’agit notamment de préciser dans le contrat :
- la date de commencement des travaux ;
- le délai d’exécution des travaux ou la date d’achèvement ;
- les pénalités en cas de retard de livraison (par exemple 150 euros par jour de retard) ;
- le prix convenu et ses modalités de paiement ;
- la possibilité de réviser le prix et les conditions de cette révision ;
- la possibilité d’opérer la retenue légale de garantie.
A la différence du particulier qui fait édifier sa maison en signant un contrat de construction d’une maison individuelle, celui qui fait exécuter des travaux dans le cadre d’un contrat d’entreprise ne bénéficie pas de la possibilité de revenir sur sa signature dans un délai de sept jours. S’agissant de la construction d’une maison par lots séparés, la protection devrait en principe s’appliquer, mais la Cour de cassation ne s’est pas encore prononcée sur la question.
Signer le contrat sous certaines conditions
Lorsque le maître de l’ouvrage est amené à signer un marché de travaux avant l’obtention du permis de construire ou des crédits finançant la construction, il doit, par une clause du contrat appelée condition suspensive, subordonner la conclusion définitive de celui-ci à l’obtention de l’autorisation administrative ou des prêts. S’agissant du financement, si le marché fait l’objet d’un contrat écrit et que le montant des travaux excède 21.500 euros, le maître d’ouvrage bénéficie des règles protectrices de l’emprunteur immobilier.
En cas de refus de permis ou de prêt, le contrat sera censé n’avoir jamais existé et l’entrepreneur devra restituer tous les acomptes déjà versés. Si plusieurs contrats d’entreprise doivent être signés, ces conditions doivent figurer dans chacun des contrats.
Fixation et paiement du prix
Le prix des prestations des entrepreneurs est généralement fixé au forfait ou au métré ; on parle donc de marché à forfait ou de marché au métré. En pratique, le maître de l’ouvrage a intérêt à conclure un marché à forfait et à demander un prix non révisable.
Dans un marché à forfait, le prix est fixé à l’avance, globalement pour l’ensemble des travaux dont la nature et la consistance sont précisément déterminées. Ce prix forfaitaire est invariable sauf clause de révision applicable. L’entrepreneur ne peut pas augmenter le prix des travaux même s’il s’est trompé dans l’estimation du prix. La réalisation de travaux supplémentaires n’entraîne un supplément de prix que si le maître de l’ouvrage a, au préalable et par écrit, autorisé ces travaux et convenu de leur prix avec l’entrepreneur.
Dans un marché au métré, le prix qui sera payé en fin d’exécution n’est pas déterminé à l’avance. Le prix convenu est un prix unitaire par quantité fixé pour chaque catégorie de travaux. Le prix est déterminé à l’achèvement des travaux par un métré en multipliant la quantité réalisée par le prix unitaire (par exemple : 300 m2 de carrelage réalisés à 20 euros le mètre carré). En pratique, le marché au métré mentionne un prix global prévisionnel. Il ne s’agit que d’une évaluation approximative ne liant pas les parties.
Les modalités de paiement du prix sont librement convenues entre les parties quel que soit le type de marché. D’une manière générale, un versement d’acomptes en fonction de l’avancement des travaux est prévu : 30% à la commande, 35% en cours d’exécution à un stade précis d’avancement qu’il convient de déterminer, et le solde de 35% à la réception des travaux.
Comment garantir la bonne exécution du contrat ?
La loi permet de prévoir dans le contrat que le maître de l’ouvrage pourra amputer le montant de chaque acompte d’une retenue de garantie au plus égale à 5%. A la fin des travaux c’est donc une somme correspondant à 5% du prix total du marché qui sera retenue en garantie. Cette retenue de 5% a pour objet de garantir l’exécution du contrat et des travaux nécessaires à la levée des réserves faites, le cas échéant, à la réception des travaux.
Le maître de l’ouvrage doit consigner les sommes retenues entre les mains d’un tiers accepté par les parties ou à défaut désigné par le juge. L’entrepreneur peut éviter le système de la retenue sur le prix en fournissant au maître de l’ouvrage une garantie bancaire pour un montant équivalent.
La constatation de la réception s’accompagne en principe du paiement total du prix du marché. Toutefois, le maître de l’ouvrage qui formule des réserves sur l’exécution des travaux est en droit de s’opposer à ce que les sommes consignées au titre de la garantie légale soient remises à l’entrepreneur. Cette opposition motivée doit être notifiée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception à la personne détenant les fonds et à l’entrepreneur.
Les sommes retenues en garantie seront libérées sur ordre du maître de l’ouvrage lorsque les réserves auront été levées. Toutefois, au bout d’un an à compter de la réception, la garantie prend fin automatiquement sauf opposition motivée du maître de l’ouvrage. Lorsque la retenue de garantie est remplacée par une caution bancaire les mêmes règles s’appliquent pour la libération de la caution.
La garantie de paiement de l’entrepreneur
Lorsque le montant du marché de travaux conclu avec l’entrepreneur est supérieur à 12.000 euros HT et que le maître de l’ouvrage recourt à un crédit spécifique, c’est-à-dire un prêt destiné à financer exclusivement et en totalité le montant de ces travaux, la loi institue une modalité de paiement protectrice de l’entrepreneur (Article 1799-1 du Code civil).
Dans ce cas, l’établissement de crédit ne peut verser les fonds qu’à l’entrepreneur. Le maître de l’ouvrage doit donner un ordre écrit en ce sens.
Que faire si le chantier prend du retard ?
Lorsque le délai d’achèvement est dépassé, le maître de l’ouvrage doit expédier à l’entrepreneur une lettre recommandée par laquelle il le met en demeure de terminer les travaux dans un délai raisonnable, et lui rappelant, le cas échéant, qu’en vertu du contrat des pénalités de retard sont applicables. Le « délai raisonnable » sera fonction des travaux restant à effectuer.
Si le chantier n’est pas terminé à l’issue de ce délai, le maître de l’ouvrage devra saisir le tribunal d’une demande en résiliation du contrat et en dommages et intérêts. Le juge de proximité est compétent lorsque le montant de la demande est inférieur ou égal à 4.000 euros. Au-delà de cette somme et jusqu’à 10.000 euros, le litige relève du tribunal d’instance. Au-delà, le tribunal de grande instance est compétent et l’affaire doit être confiée à un avocat.
Savoir
Si vous avez confié la direction de votre chantier à un architecte, ce dernier doit réagir rapidement en cas de problème et vous proposer une solution de rechange. En restant passif, il engage sa responsabilité à votre égard et pourrait être condamné à vous verser des dommages et intérêts.
Que faire en cas d’abandon de chantier ?
Lorsqu’un entrepreneur n’intervient plus sur le chantier, le maître de l’ouvrage peut lui envoyer une lettre recommandée par laquelle il le met en demeure de poursuivre et de terminer les travaux dans le délai convenu au départ. A défaut de reprise des travaux, le maître de l’ouvrage est en droit de s’adresser au juge pour obtenir la résiliation du contrat aux torts de l’entrepreneur et des dommages et intérêts. Le maître de l’ouvrage peut aussi demander au juge l’autorisation de poursuivre les travaux avec une autre entreprise aux frais de l’entrepreneur défaillant.
Que faire en cas de faillite de l’entrepreneur ?
L’ouverture d’une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire à l’encontre de l’entrepreneur qui connaît des difficultés financières n’entraîne pas pour autant la résiliation du contrat. Dès qu’il a connaissance de l’ouverture de la procédure, le maître de l’ouvrage doit se faire connaître du mandataire judiciaire (chargé de représenter les créanciers) et mettre en demeure l’administrateur judiciaire désigné (ou l’entrepreneur dans les entreprises de petite taille) de se prononcer sur la poursuite du chantier. En pratique, le maître de l’ouvrage doit s’adresser au tribunal de commerce du siège de l’entreprise pour obtenir les coordonnées de l’administrateur et du mandataire judiciaires. Si l’administrateur (ou l’entrepreneur) refuse ou ne répond pas dans le mois de cette mise en demeure, le contrat est résilié de plein droit. En cas de liquidation judiciaire, c’est le liquidateur qui se prononce sur le sort du contrat.