L'investissement dans le logement social outre-mer va échapper au coup de rabot de 10% sur les niches fiscales. Ce dispositif devrait intéresser tout gros contribuable en quête de défiscalisation.
De tous les placements visés par le tour de vis sur les niches fiscales, « seul l'investissement dans le logement social outre-mer est sorti du rabot de la défiscalisation », a expliqué François Baroin, ministre du Budget lors de la présentation du projet de loi de finances pour 2011. A ses yeux « la défiscalisation est incontournable dans ces territoires ultra-marins où l'impact de la crise mondiale continue à se faire sentir et où la démographie reste dynamique ». En frôlant le cap du million d'habitants, le département de l'Ile de la Réunion « pèse » quasiment autant qu'une ville comme Marseille. A la Réunion comme aux Antilles, il est possible d'investir dans le logement social outre-mer, cette année et ultérieurement.
En consacrant avant le 31 décembre par exemple une somme de 100.000 euros à ce placement, le particulier récupérera 118.000 euros l'an prochain par le jeu de la réduction d'impôt.
Comment ça marche ?
Ce dispositif réunit quatre acteurs essentiels : un promoteur qui réalise l'immeuble social, un opérateur social type société de HLM, qui l'exploite, un contribuable métropolitain, qui investit outre-mer, et l'Etat, qui octroie une réduction d'impôt de 50% du prix d'achat au particulier achetant un logement outre-mer et destiné à la location.
Cette réduction fiscale n'est accordée qu'une seule fois, lors de l'investissement. D'où le nom de 'défiscalisation cash' ou de 'défiscalisation one-shoot'. L'opérateur social, en l'occurence un organisme de logement social, doit verser à l'investisseur un loyer garanti pendant une durée de cinq ans. Cependant, pour que l'avantage fiscal ne soit pas totalement capté par l'investisseur, ce dernier devra consentir une rétrocession -dite encore ristourne - de 65% sur le loyer à l'exploitant. Si tel n'est pas le cas, la ristourne sera appliquée lors de la revente du bien immobilier, à l'organisme de logement social.
La rétrocession se fait souvent lors de l'investissement initial
'La plupart du temps, la rétrocession intervient lors de l'investissement initial. Dans ce cas, le montant de l'apport personnel est équivalent à celui de la rétrocession destinée à l'opérateur social', explique-t-on au secrétariat à l'Outre-mer.
Concrètement, le contribuable ne finance que 32.500 euros en 2010. Quant au solde du prix de l'investissement, soit 67.500 euros, il le finance en contractant un prêt, qu'il parvient à rembourser, par le jeu des loyers encaissés. Lorsque la rétrocession ne s'effectue pas lors de l'investissement initial, elle est réalisée au fil des années, par déduction de loyers versés à l'investisseur.
Les atouts du dispositif
Dans la pratique, ce type de placement de défiscalisation, qui intéresse des gros contribuables, est bien adapté pour éponger partiellement ou totalement des revenus exceptionnels tels que par exemple une prime imposable. Par rapport à un produit de défiscalisation en Girardin industriel, le placement en immobilier social présente l'avantage de réduire les risques d'exploitation. Une société qui exerce une activité industrielle s'expose en effet à davantage d'aléas qu'un organisme de logement social. « En revanche, les programmes de logements sociaux sont bâtis et gérés par des opérateurs ayant une bonne connaissance des règles de construction », souligne Mahieddine Hedli, directeur Outre Mer à l'Union Sociale pour l'Habitat. Dans le logement social, le risque d'exploitation s'avère très faible en raison des besoins énormes de ce secteur. « Quelques 30.000 logements sociaux manquent outre mer où 80% de la population est éligible à ce type de résidence principale, souligne Nathalie Le Roy, à la tête d'INFI, société spécialisée dans le montage d'opérations. La loi accorde un délai de six mois pour louer les logements sociaux et admet une période de vacance normale entre 2 locataires ».
Des projets dans les cartons
Au 30 juin 2010, près de 1.500 logements étaient programmés et déjà financés au titre de la défiscalisation du logement social. Sur ce total, quasiment les deux tiers se situent à la Réunion. « Le logement social représente 50 % des besoins en logement à La Réunion calcule-t-on chez CBO Territoria, un promoteur implanté à St Denis. Mais la capacité de production des bailleurs sociaux se limite à 2.000 logements par an, alors qu'il en faudrait 4.000 nouveaux logements par an ».
D'ici la fin de l'année 2010, les investisseurs privés seront sollicités pour effectuer un portage financier de trois programmes aux Antilles (un en Martinique et deux en Guadeloupe pour un total de 180 logements supplémentaires) et de programmes à la Réunion (environ 200 logements). Ces nouvelles opérations sont loin de répondre aux besoins en social social outre mer, estimés à 85.000 logements.
Dans la pratique, ces programmes immobiliers outre-mer sont proposés à la clientèle haut de gamme des banques. Des réseaux comme celui du Crédit Agricole, de BNP Paribas et des Caisses d'Epargne, HSBC et le réseau du Crédit Mutuel sont bien sûr les rangs pour collecter de l'épargne auprès de contribuables souhaitant alléger leur impôt, en misant sur le logement social. Aux yeux des observateurs : « dans cette période de remise en cause des niches fiscales, le logement social constitue une défiscalisation vertueuse orientée vers un secteur d'intérêt général ».
Martine DENOUNE