Location : les mécanismes d'augmentation des loyers

Les Mécanisme d’augmentation des loyers sous-évalués

 

Le propriétaire doit formuler sa proposition de renouvellement au moins six mois avant le terme du contrat par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier.
Le bon déroulement de la procédure d’ajustement au prix du marché repose exclusivement sur le propriétaire.

 

A défaut de mise en œuvre ou d’aboutissement de cette procédure, le contrat se renouvelle par tacite reconduction aux conditions du bail précédent. Si pour une raison ou une autre le propriétaire a accepté dans un avenant au bail de renoncer par avance à faire jouer le mécanisme d’augmentation des loyers sous-évalués, il est lié par cette clause de renonciation.

 

La mise en œuvre de la procédure légale permet au bailleur d’obtenir, lors du renouvellement du bail, un alignement du loyer sous-évalué sur les loyers du voisinage, mais ce loyer « au prix du marché » ne sera dans aucune hypothèse immédiatement exigible du locataire. Au mieux, il le sera trois ans après.

 

 

Contenu de la proposition

 

Les modifications envisagées peuvent porter sur le loyer ou sur certaines clauses du contrat (modification de la durée du bail, insertion d’une clause de révision du loyer, etc.).

Doivent figurer dans une proposition d’augmentation de loyer :

­ - le montant du nouveau loyer ;

­ - la liste des références ayant servi à déterminer ce loyer ;

­ - la reproduction intégrale de l’article 17, c de la loi du 6 juillet 1989 qui précise les conditions légales des augmentations de loyer.

Même si la loi exige l’indication de ces mentions à peine de nullité de la proposition, les juges ne prononceront celle-ci que si le locataire prouve que l’irrégularité lui cause un préjudice. Il peut ainsi invoquer que l’absence ou l’imprécision des références fournies ne lui a pas permis de discuter les prétentions du propriétaire et d’en vérifier l’exactitude ou que la non-reproduction de l’article 17, c de la loi ne lui a pas permis d’avoir pleine connaissance de ses droits.

Le texte de l’article 17, c à reproduire est le suivant :
« Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s’il est manifestement sous-évalué.
Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l’article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies à l’article 19.
Lorsque le bailleur fait application des dispositions du présent c, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.
La notification reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions des alinéas du présent c et mentionne le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.
En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties saisit la commission de conciliation.
A défaut d’accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l’article 10, à compter de la date d’expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.
La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s’applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.
Toutefois, cette hausse s’applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu’elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.
La révision éventuelle résultant du d ci-dessous s’applique à chaque valeur ainsi définie. »

 

A l’appui de sa proposition le propriétaire doit fournir au moins trois références de loyers (six dans les communes des agglomérations de Paris, Lyon et Marseille). Ces références doivent correspondre aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique. Les deux tiers de ces références doivent concerner des locataires en place depuis plus de trois ans.
 

Chaque référence doit préciser :
-­ le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l’immeuble, ainsi que l’étage de l’appartement ;

-­ la présence éventuelle d’un ascenseur ;

-­ la surface habitable du logement et le nombre de ses pièces principales ;

-­ l’existence d’annexes éventuelles ;

-­ l’état d’équipement du logement : eau courante, w.-c. intérieur, salle d’eau, chauffage, etc. ;

-­ la période de construction de l’immeuble ;

-­ l’indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins de trois ans ;

-­ le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé.

 

Pour obtenir des références, propriétaires et locataires ont à leur disposition, principalement en région parisienne, un observatoire des loyers susceptible de leur fournir ces informations (OLAP : 01 40 56 01 47). Ils peuvent aussi s’adresser aux associations de propriétaires ou de locataires et aux professionnels de l’immobilier. Enfin, ils peuvent faire appel à leurs propres relations ou connaissances ; ainsi un propriétaire peut retenir comme référence les loyers d’autres locations qu’il consent.

 

Attention
Le locataire qui constate que son loyer est nettement supérieur à celui pratiqué dans le voisinage ne peut pas exiger de son propriétaire une baisse de loyer. Seul un accord du propriétaire permettrait d’aboutir ; s’adresser au juge ne servirait à rien.

 

 

Intervention de la commission de conciliation

 

Le locataire peut accepter ou refuser la proposition du propriétaire, mais rien ne l’oblige à répondre. Quatre mois avant le terme du bail (pas avant), lorsque le locataire a fait part d’un refus ou est resté silencieux, le propriétaire doit saisir la commission départementale de conciliation sur les loyers chargée de rendre un avis dans les deux mois.

 

La commission territorialement compétente est celle du département d’implantation de l’immeuble loué. Composée d’un nombre égal de représentants des organisations de propriétaires et de locataires, elle siège en principe à la préfecture. La demande d’intervention doit être adressée au secrétariat de la commission par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (se renseigner auprès de la préfecture pour connaître ses coordonnées). Cette demande indique les qualités, noms et adresses des parties et expose l’objet du litige ; en pratique, il convient de joindre une copie de toutes les pièces justificatives.

 

Convoqués devant la commission, propriétaire et locataire doivent se présenter en personne éventuellement assistés d’une personne de leur choix ; sauf motif légitime ils ne peuvent pas se faire représenter. En cas d’absence, le secrétariat convoquera une 2^ème réunion au cours de laquelle un avis sera rendu, que les parties soient présentes ou non.

 

Après avoir entendu les arguments respectifs des parties la commission s’efforce de les concilier. Elle émet alors un avis de conciliation ou de non-conciliation. En cas de conciliation partielle, l’avis constate les points d’accord et de désaccord en faisant apparaître les éléments essentiels de la position des parties. L’avis de la commission revêt une certaine importance car le juge pourra être amené, le cas échéant, à en prendre connaissance, voire à en tenir compte

 

 

S’adresser au juge

 

En cas de non-conciliation, de conciliation seulement partielle ou si la commission n’a pas rendu son avis dans les deux mois, le propriétaire peut saisir le juge ; il doit alors le faire avant le terme du bail sous peine de voir celui-ci se renouveler aux conditions initiales. Il est souligné que le propriétaire ne peut pas directement agir en fixation du loyer devant le tribunal : la saisine de la commission est un préalable obligatoire.

 

 

Etalement de la hausse du loyer

 

La hausse convenue entre les parties ou fixée par le juge s’applique par un tiers ou par un sixième selon la durée du bail. Toutefois, une hausse supérieure à 10% s’applique par sixième annuel quelle que soit la durée du bail renouvelé. Ainsi, si le bail est de trois ans, la hausse s’étalera sur deux périodes de trois ans. La règle de révision des loyers, éventuellement prévue au bail, s’applique à chaque valeur ainsi définie.

Son application dès le début de la première année reste discutée bien que la Cour de cassation l’ait admise.

 

Exemple :

Vous concluez un bail pour 3 ans à compter du 1^er juin 2006 moyennant un loyer mensuel de 1.380 euros. Au terme des 3 ans, par le jeu de la clause de révision annuelle, le loyer est de 1.500 euros. Votre contrat est renouvelé le 1er juin 2009 moyennant un loyer de 1.860 euros (soit une augmentation supérieure à 10%). La hausse de loyer de 360 euros (24%) doit donc s’étaler sur 6 ans à raison de 60 euros par an (4% par an).

 

Le nouveau loyer s’applique de la manière suivante, étant précisé que dans cet exemple l’incidence de la révision est totalement arbitraire :
-­ le 1^er juin 2009 le loyer applicable est de 1.560 euros révisé = 1.606,30 euros ;
­- le 1^er juin 2010 le loyer applicable sera de 1.606,30 euros révisé + 60 euros révisé = 1.708,47 euros ;
-­ le 1^er juin 2011 le loyer applicable sera de 1.708,47 euros révisé + 60 euros révisé sur 2 ans = 1.803,36 euros ;
­- le 1^er juin 2012, si le contrat se renouvelle, le loyer applicable sera de 1.803,36 euros révisé + 60 euros révisé sur 3 ans = 1.885,56 euros ;
­- le 1^er juin 2013 le loyer applicable sera de 1.885,56 euros révisé + 60 euros révisé sur 4 ans = 1.984,87 euros ;
­- le 1^er  juin 2014 le loyer applicable sera de 1.984,87 euros révisé + 60 euros révisé sur 5 ans = 2.090,56 euros.