Scellier, Malraux, loueur en meublé, etc. De nombreux dispositifs ou statuts légaux permettent de réduire ses impôts grâce à l’investissement immobilier. Ces solutions visent à encourager l’investissement dans certains types de biens ou certaines zones géographiques. Dans tous les cas, s’entourer de conseils est indispensable pour bâtir une stratégie patrimoniale et fiscale optimale.
[Cet article a été mis à jour le 13 octobre 2011]
Définition de la défiscalisation immobilière
La défiscalisation immobilière a pour but de diminuer l’Impôt sur le revenu (IR) dû en ayant recours à des stratégies ou des investissements immobiliers.
La défiscalisation immobilière s’appuie sur des statuts et des dispositifs prévus par la loi pour encourager certains types d’investissements. Elle passe aussi bien par des déductions d’impôt que des réductions d’impôt ou encore par l’application de statuts particuliers comme celui du Loueur en meublé professionnel (LMP).
Dispositifs actuels de défiscalisation immobilière
Ces solutions concernent de nombreux scénarios d’investissement la loi Scellier (achat d’un bien immobilier neuf) ;la loi Malraux (restauration de bâtiments anciens et patrimoniaux) ;la loi Girardin (investissement immobilier dans les DOM-TOM) ; les statuts de Loueur en meublé professionnel (LMP) ou de Loueur en meublé non-professionnel (LMNP) ;
l’investissement dans une Société civile immobilière (SCI) ou une Société civile de placement immobilier (SCPI).
Plafonds de défiscalisation
Chaque dispositif comporte ses propres plafonds au-delà desquels l’investissement réalisé n’est plus déductible du revenu ou de l’impôt dû. Les dispositifs peuvent être parfois cumulables.
Depuis le 1er janvier 2009, le législateur a également limité le niveau global de défiscalisation atteint par le contribuable qui utiliserait plusieurs des dispositifs existants. Il s’agit de limiter l’effet cumulé des niches fiscales.
Principe de plafonnement des niches fiscales
Pour une même année d’imposition et un même foyer fiscal, le montant total des avantages fiscaux accordés au titre des investissements réalisés est limité en 2011 à :
18.000 euros + 6% du revenu net imposable du foyer fiscal.
Exemple :
M. et Mme G. déclarent un revenu net imposable de 110.000 euros. Ils investissent pour défiscaliser. La réduction maximale d’impôt dont ils pourront bénéficier ne pourra dépasser 18.000 + 6.600 = 24.600 euros.