En principe, toute construction neuve doit être précédée de la délivrance d’un permis de construire.
Les travaux exécutés sur une construction existante nécessitent également un permis de construire s’ils ont pour effet :
- de créer une surface hors œuvre brute supérieure à 20 m² ;
- de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment tout en en changeant la destination ;
- de modifier le volume du bâtiment et de percer ou d’agrandir une ouverture sur un mur extérieur.
Un permis de construire doit aussi être sollicité pour :
- certains travaux lorsqu’ils portent sur un immeuble situé dans un secteur sauvegardé dont le plan de sauvegarde et de mise en valeur est approuvé (notamment, travaux qui ont pour objet ou pour effet de modifier la structure du bâtiment ou la répartition des volumes existants) ;
- les travaux sur un immeuble inscrit comme monument historique.
Travaux soumis à déclaration préalable
Certaines constructions neuves, de par leur nature ou leur importance, sont soumises à une simple déclaration préalable. Sont notamment concernés :
- les murs d’une hauteur supérieure ou égale à 2 mètres ;
- les constructions d’une surface hors œuvre brute supérieure à 2 m² et inférieure ou égale à 20 m² ;
- les piscines dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à 100 m² et qui ne sont pas couvertes ou dont la couverture a une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
Dans un secteur sauvegardé ou un site classé, ces mêmes constructions neuves relèvent du permis de construire.
Les clôtures doivent faire l’objet d’une déclaration préalable lorsqu’elles sont édifiées dans certaines zones (secteur sauvegardé délimité, zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager, site inscrit ou classé, secteur délimité par le plan local d’urbanisme, zone d’une commune en ayant décidé ainsi).
S’agissant des constructions existantes, les opérations soumises à déclaration préalable sont notamment :
- les travaux de ravalement ;
- les travaux qui modifient l’aspect extérieur du bâtiment ;
- les travaux ayant pour effet de créer une surface hors œuvre brute supérieure à 2 m² et inférieure ou égale à 20 m² ;
- les changements de destination, sauf s’ils s’accompagnent de travaux modifiant les structures porteuses ou la façade du bâtiment car ils nécessitent alors un permis de construire. Les locaux accessoires d’un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal : ainsi, la transformation d’un grenier en chambre à coucher ou d’un garage en studio échappe désormais au permis de construire pour ne relever en principe que de la seule déclaration préalable.
Travaux pouvant être réalisés librement
Ne nécessitent ni permis ni déclaration les travaux de construction nouvelle de faible importance située en dehors des secteurs sauvegardés et des sites classés. Peuvent ainsi être librement réalisés :
- les murs, autres que de clôture, dont la hauteur est inférieure à 2 mètres ;
- les clôtures, sauf lorsqu’elles sont soumises à déclaration en raison de leur zone d’édification ;
- les constructions dont la hauteur est inférieure à 12 mètres et dont la surface hors œuvre brute est inférieure ou égale à 2 m² (ou qui ne créent pas de surface de plancher) ;
- les piscines dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à 10 m².
Pour les travaux sur construction existante, le principe est celui de la liberté sauf s’ils relèvent du permis de construire ou de la déclaration préalable. Les travaux de réparation et d’entretien courant sont ainsi dispensés de toute formalité.
Qu’est-ce que la Shob ?
La surface de plancher hors œuvre brute d’une construction, la Shob, est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction. Sont inclus l’épaisseur de tous les murs et tous les prolongements extérieurs tels balcons, terrasses, loggias. Sont pris en compte le rez-de-chaussée, tous les étages et niveaux intermédiaires tels les mezzanines, les combles et sous-sols aménageables ou non, ainsi que les toitures-terrasses accessibles ou non. Sont en revanche exclues les terrasses non couvertes de plain-pied avec le rez-de-chaussée.
Exemples
Nous précisons dans le tableau ci-dessous le régime applicable en principe à chacun des travaux envisagés hors secteurs protégés et monuments historiques.