L’investissement immobilier est un placement rentable de long terme. Il correspond à plusieurs objectifs complémentaires : réaliser une plus-value, constituer et transmettre un patrimoine, optimiser sa fiscalité. L’investissement immobilier, ses possibilités et ses contraintes nécessitent d’avoir recours à un conseil expert : avocat, notaire, conseiller en gestion de patrimoine, outils de simulation, etc.
[Cet article a été mis à jour le 21 février 2012]
La rentabilité de l’investissement immobilier
Un placement rentable à long termeEn comparaison avec d’autres placements, la période allant de 1990 à 2010 montre que l’immobilier est un placement performant à long terme.
Rendement annuel moyen de 1990 à 2010 :
- actions françaises : 9% ;
- logement à Paris : 6% ;
- Société d’investissement à capital variable (Sicav) obligataires : 5% ;
- livret A : 3%.
Source : Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF)
Ce rendement varie en fonction du type d’investissement immobilier effectué.
L’investissement locatifLa forme la plus classique de l’investissement immobilier est la location nue. Elle se base sur un rendement annuel de 5% environ, optimisé grâce aux dispositifs fiscaux dédiés.
L’investissement locatif en meubléRéformée en 2009, la location en meublé procure un rendement supérieur de 2 à 3 points à celui de la location non-meublée.
L’acquisition de logements occupésUn logement occupé voit sa valeur d’achat diminuée de 10 à 20% selon les cas, ce qui en améliore le rendement locatif sur la période locative restant à courir.
Les baux commerciauxAvec un rendement de 8 à 10% par an, l’acquisition de murs de boutique impose de savoir maintenir la valeur commerciale du bien et de maîtriser le droit des baux commerciaux.
Les Organismes de placement collectif en immobilier et Sociétés civiles de placement immobilier (OPCI et SCPI)Les OPCI et SCPI permettent d’investir dans l’immobilier sans devoir en assumer la gestion.
(voir l'article consacré aux OPCI)
Objectifs de l’investissement immobilier
L’investissement immobilier, s’il s’avère moins performant que l’investissement boursier sur le long terme, est cependant un placement intéressant pour plusieurs objectifs.
La constitution et la transmission du patrimoine L’acquisition d’un bien en résidence principale permet de se loger tout en constituant un patrimoine transmissible. A l’économie de loyers versés à perte s’ajoute la possibilité d’une plus-value en cas de revente.
Particulièrement lorsqu’il est réalisé au travers d’une Sociation Civile Immobiliaire (SCI), l’investissement immobilier est un outil efficace de transmission et de protection des proches.
(voir l'article consacré à la SCI)
L’optimisation fiscaleLes dispositifs ou statuts fiscaux ne représentent pas la finalité de l’investissement mais procurent une facilité supplémentaire. Leurs avantages sont concernés par le plafonnement global de niches fiscales (loi de Finances 2009).
- Les statuts de Loueur en meublé professionnel ( LMP) et de Loueur en meublé non-professionnel ( LMNP) permettent la déduction des charges et amortissements liés à l’acquisition.
- Le dispositif Scellierréservé en 2012 aux biens labellisés BBC (bâtiment basse consommation) s'applique aux logements neufs sous réserve d'un engagement de location et propose en 2012 une réduction d'impôt d’impôt portant sur 13% du coût de l’investissement (plafonné à 300.000 euros) et 21% en secteur intémédiaire. Il sera supprimé à compter du 1er janvier 2013.
- Plus spécifiques, les lois « Malraux» ou « Girardin» s’appliquent respectivement aux investissements dans les secteurs sauvegardés et les DOM-TOM.
Le financement de l’investissement immobilier
Le mode de financement n’est pas étranger à l’optimisation du rendement de l’investissement immobilier.
Ce financement peut passer notamment par :
- les apports et droits à prêts constitués au travers des Comptes d’épargne logement ( CEL) et des Plans d’épargne logement ( PEL);
- des prêts immobiliers classiques amortissables ;
- des crédits « in fine » adossés à des contrats d’assurance-vie.