Dépassant la seule notion de placement, la réussite de l’investissement locatif suppose un rendement immobilier et fiscal optimisé. Dans cet objectif, les particuliers ont à leur disposition des outils financiers et fiscaux relativement complexes. Cette maîtrise technique indispensable ne doit pas faire oublier les critères fondamentaux qui président la sélection du bien.
[Cet article a été mis à jour le 21/02/2012]
Intérêt de l’investissement locatif encouragé
Les pouvoirs publics d’une part, les particuliers d’autre part, trouvent chacun leur intérêt dans l’investissement locatif.
Les pouvoirs publics encouragent l’investissement locatif par l’adoption de plusieurs lois ou statuts fiscaux. Cette politique répond à 3 objectifs : le développement de l’offre de logements, la perception par l’Etat de recettes fiscales et la création d’emplois indirects dans le secteur du BTP.
Les contribuables trouvent dans l’investissement locatif la possibilité de constituer un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’une fiscalité allégée.
La location en meublé
La location d’un bien meublé est régie par des règles différentes de celles de la location « nue».
Les statuts de Loueur en meublé professionnel (LMP) et de Loueur en meublé non-professionnel (LMNP) permettent la déduction des charges et amortissements liés à l’acquisition.
Fiscalité de l’investissement locatif
L’Etat encourage la mise en location de biens au moyen de plusieurs dispositifs fiscaux. Depuis 1996, se sont notamment succédé les dispositifs « Périssol», « Scellier BBC»,« Besson», « Robien », « Robien recentré » et « Borloo populaire ». La loi dite « Malraux », plus ancienne, est un dispositif particulier appliqué aux secteurs sauvegardés.
Les principes communs à ces mécanismes sont :
l’engagement pour le propriétaire bailleur de louer le logement (le plus souvent à usage de résidence principale du locataire) durant 9 ans. Cet engagement peut être assorti de plafonds de loyers (Robien recentré) et/ou de plafonds de ressources pour le locataire (Borloo populaire) ;
la déduction du revenu imposable du propriétaire loueur d’une part de l’investissement.
La loi Scellier réservée en 2012 aux logements BBC rompt l’uniformité relative des mécanismes cités précédemment. Le dispositif Scellier repose en effet sur une réduction fiscale directe (et non plus une déduction fiscale) portant sur 13% du prix de l’investissement pour un logement aux normes Bâtiment basse consommation (BBC) et sur 21% en secteur intermédiaire. L’investissement est plafonné à 300.000 euros.
Exemple :
En 2011, l’acquéreur d’un logement BBC de deux pièces au prix de 130.000 euros peut réduire son imposition de 1.878 euros par an, soit 16.902 euros sur 9 ans.
Ce disposititif sera supprimé à compter du 1er janvier 2013.
Les réductions au titre des investissements locatifs encouragés sont généralement soumises à un plafonnement spécifique.
Investissement locatif et niches fiscales
Dans le cadre du plafonnement global des niches fiscales mis en œuvre depuis le 1er janvier 2010, le montant total des réductions ou crédits d’impôt au titre des dispositifs souscrits ne peut dépasser 18.000 euros + 6% du revenu imposable du foyer fiscal pour 2011, et 18.000 euros + 4% en 2012.
L’investissement locatif est d’abord un placement
Quel que soit le niveau d’imposition des épargnants, l’investissement immobilier locatif demeure un placement avant d’être un pur produit fiscal.
L’investissement doit donc être déterminé en fonction des qualités intrinsèques et extrinsèques du logement, de son environnement architectural et paysager, de la qualité des accès et de la vigueur du marché local.
La possibilité d’une plus-value à la revente, la constitution d’un complément de revenu ou d’un patrimoine à transmettre comptent autant que les faveurs offertes par la fiscalité dans la décision de se lancer dans l’investissement locatif.