La copropriété est un statut qui s’applique aux immeubles collectifs comportant plusieurs appartements appartenant à des propriétaires différents. Elle est composée de parties privatives et de parties communes. Un syndic de copropriété la gère et fait appliquer le règlement de copropriété.
Qu’est-ce qu’une copropriété ?
Le statut de la copropriété est régi par la loi 65-557 du 10 juillet 1965 et le décret 67-223 du 17 mars 1967, textes de nombreuses fois modifiés. En pratique, ce statut s’applique essentiellement aux immeubles collectifs comportant plusieurs appartements (appelés lots de copropriété) appartenant à des personnes différentes (qualifiées de copropriétaires). Un copropriétaire est propriétaire de parties privatives (appartement, cave, etc.) et de parties communes (gros œuvre de l’immeuble, terrain sur lequel il est bâti, etc.).
Les copropriétaires sont regroupés dans une sorte de minisociété, dénommée syndicat des copropriétaires. Ce syndicat a pour objet la conservation et l’entretien de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Il en est responsable vis-à-vis de chaque copropriétaire. Les décisions du syndicat sont prises par les copropriétaires réunis en assemblée générale. L’exécution de ces décisions est confiée à un syndic de copropriété. Quelle que soit sa taille, toute copropriété doit avoir un syndic qui sera à la fois le représentant du syndicat et le gérant de la copropriété.
Attention
Si vous habitez un lotissement, l’entretien des espaces communs, tels que la voirie ou les espaces verts, est certainement confié à une association syndicale libre (ASL). Les règles de la copropriété ne sont pas applicables, et pas davantage celles de la loi de 1901 sur les associations. Les règles de votre lotissement figurent dans trois documents : les statuts de l’ASL, le règlement de lotissement et le cahier des charges.
Le règlement de copropriété
Le règlement de copropriété est le document de base de la copropriété. En pratique, il est établi avant la construction de l’immeuble. C’est un véritable contrat dont les dispositions s’imposent à tous les copropriétaires et ne peuvent être modifiées qu’en assemblée générale.
Le règlement de copropriété détermine l’affectation des parties privatives : usage d’habitation, usage commercial, usage professionnel. Il fixe, dans le respect des lois et des règlements, les règles de vie commune dans l’immeuble : interdiction d’étendre le linge aux fenêtres, interdiction d’entreposer des objets dans les parties communes, interdiction de modifier la nature du revêtement du sol, etc.
Chaque copropriétaire est libre de faire ce qu’il entend de son lot privatif (le vendre, le louer, l’occuper, l’aménager, etc.) à condition de respecter le règlement de copropriété et de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.
La destination de l’immeuble résulte notamment du règlement de copropriété (l’immeuble est à usage d’habitation, les commerces y sont autorisés ou non, etc.), des caractéristiques de l’immeuble (aspect, standing, etc.) et de sa situation (quartier, environnement). Un copropriétaire doit toujours respecter la destination de l’immeuble (par exemple, il ne peut pas transformer un local en commerce dans un immeuble à usage exclusif d’habitation). L’assemblée générale ne peut jamais imposer à un copropriétaire une décision contraire à la destination de l’immeuble.
Savoir
Il est possible de « rajeunir » le règlement de copropriété afin de l’adapter aux multiples lois et décrets intervenus depuis son établissement. Les modifications sont adoptées à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés et le coût des formalités de publicité est limité à 125 euros (Article 22 de la loi Boutin du 25 mars 2009).
Les parties privatives
Les parties privatives sont la propriété personnelle d’un copropriétaire, elles sont réservées à son usage exclusif. Le règlement de copropriété détermine les parties de l’immeuble qui sont privatives. En l’absence de précision ou en cas d’hésitation, les juges considèrent qu’est privative la partie de l’immeuble qui ne peut être utilisée que par un copropriétaire, sauf si cet espace présente un intérêt pour la copropriété. Tel est le cas d’un comble qui n’est accessible que par un appartement, mais pas d’un vide sanitaire qui a pour objet de protéger le gros œuvre de l’immeuble.
En pratique, sont considérés comme des parties privatives, notamment :
l’intérieur des appartements, des locaux commerciaux ou professionnels ;
les locaux accessoires accessibles par un seul copropriétaire (cave, parking, grenier, comble, etc.) ;
les cloisons intérieures qui ne font pas partie du gros œuvre ;
les portes palières des locaux privatifs, fenêtres, volets, persiennes, stores, balustrades et appuis des balcons ;
les revêtements de sol (parquet, moquette, carrelage, etc.) ;
les enduits des murs et plafonds intérieurs, peintures, papiers peints, etc. ;
les équipements intérieurs de chaque appartement (appareils sanitaires, appareils de chauffage individuel, installation de cuisines, etc.).
Les parties communes
Les parties communes sont les parties de l’immeuble qui sont à l’usage de tous les copropriétaires.
Sauf clause contraire du règlement de copropriété, sont considérés comme parties communes :
le terrain, les cours, les jardins, les accès ;
le gros œuvre des bâtiments (mur porteur, plancher, plafond, escalier, toiture, etc.) ;
les passages, couloirs et paliers communs ;
les éléments d’équipement commun (ascenseur, chauffage central, antenne collective, interphone, etc.) ;
les locaux des services communs comme la loge de la concierge, la chaufferie ou les locaux techniques ;
les coffres, gaines et têtes de cheminées.
Savoir
Le règlement de copropriété peut vous donner l’usage exclusif d’une partie commune, par exemple un jardin ou une terrasse ; vous seul y avez alors accès. Ce jardin ou cette terrasse reste partie commune. En conséquence, l’entretien et les travaux de réparation sont à la charge de la copropriété. Le règlement peut toutefois prévoir une répartition différente : il peut mettre à votre charge non seulement l’entretien courant mais aussi les gros travaux, la réfection de l’étanchéité de la terrasse par exemple. Ce point est à surveiller avant l’achat.
Qu’appelle-t-on « tantièmes » de copropriété ?
Chaque copropriétaire est propriétaire d’une quote-part de parties communes déterminée en proportion de la valeur relative des parties privatives qu’il possède par rapport à la valeur de la totalité des parties privatives de l’immeuble. Cette quote-part, fixée par le règlement de copropriété, s’exprime en tantièmes de copropriété. En pratique, il s’agit de millièmes ou de dix millièmes.
Par exemple, l’immeuble entier comprend 1.000/1.000ème et un appartement du 1er étage 80/1.000ème de parties communes. Cette quote-part ne peut pas être modifiée, sauf décision unanime des copropriétaires ou surélévation de l’immeuble.
La répartition des tantièmes est récapitulée dans l’état descriptif de division. Ce document technique, annexé au règlement de copropriété, décrit avec une grande précision les différents lots : bâtiment, escalier, étage et tantièmes de parties communes. Aux tantièmes de copropriété correspondent les tantièmes de voix du copropriétaire lors des assemblées générales et, généralement, sa quote-part de charges générales.
Lorsque la copropriété comprend plusieurs bâtiments, le règlement de copropriété peut délimiter des parties communes spéciales par bâtiment et des tantièmes spéciaux par bâtiment. A ces tantièmes spéciaux de copropriété correspondent des tantièmes spéciaux de charges générales. Un appartement situé dans ce bâtiment est donc affecté de tantièmes généraux pour l’ensemble de la copropriété et de tantièmes spéciaux pour le bâtiment.