La mise en place du crédit

L’envoi d’une offre préalable

Tout contrat de prêt immobilier s’accompagne de la délivrance d’une offre préalable de crédit. Cette offre doit être adressée gratuitement à l’emprunteur par la poste en double exemplaire : elle ne peut pas lui être remise directement au guichet de la banque. En pratique, l’offre est envoyée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Lorsque le prêteur ne respecte pas les règles de forme prévues pour l’envoi de l’offre préalable, il s’expose à la perte du droit aux intérêts (en totalité ou en partie, selon la décision du juge). Il encourt également une amende pénale de 3.750 euros.

 

 

Le contenu de l’offre

L’offre doit au moins contenir les informations suivantes :

-­ les coordonnées de la banque, celles de l’emprunteur et, le cas échéant, celles des cautions ;

-­ la nature, l’objet et les modalités du prêt : date, conditions de mise à disposition des fonds ;

-­ pour les prêts à taux fixe, un échéancier comportant, pour chaque échéance, le montant du capital remboursé et celui des intérêts ;

­- pour les prêts à taux variable, l’indice retenu, les conditions et modalités de variation du taux ainsi qu’une simulation présentant l’impact d’une variation de ce taux sur les mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit ;

-­ le montant total du crédit et, s’il est accordé par fractions, le montant de chacune des fractions ;

-­ le coût total du crédit avec indication du taux effectif global;

-­ l’évaluation des garanties exigées par la banque pour l’obtention du prêt : hypothèque, assurance décès-invalidité, caution, etc. ;

-­ les conditions de la « recharge » en cas d’hypothèque « rechargeable »;

-­ les modalités de transfert du prêt à une tierce personne ;

-­ le montant des frais d’études dus à la banque pour le cas où le contrat de prêt ne serait pas conclu ;

-­ le rappel des délais de réflexion et d’acceptation dont dispose l’emprunteur.

Lorsque l’obtention du prêt est subordonnée à l’adhésion à un contrat d’assurance collective, une notice d’information énumérant les risques garantis et les modalités de mise en jeu de l’assurance doit être remise à l’emprunteur.

 

 

Pendant combien de temps l’offre est-elle valable ?

L’offre préalable de crédit est valable pendant 30 jours à compter de sa réception par l’emprunteur. Cela signifie que la banque doit s’engager à maintenir les conditions de l’offre pendant au moins 30 jours. Mais rien ne lui interdit de les maintenir plus longtemps.
Pour les prêts à taux variable, cela signifie que le taux fixé dans l’offre est valable 30 jours : la variation du taux ne peut intervenir que lorsque le prêt aura été définitivement conclu et selon les modalités fixées dans l’offre.

 

 

L’acceptation de l’offre

L’emprunteur dispose d’un délai obligatoire de réflexion : il ne peut accepter l’offre que 10 jours après l’avoir reçue, soit au plus tôt le 11e jour suivant la date de réception par la poste. Par exemple, s’il reçoit l’offre le 2 janvier, il ne pourra l’accepter qu’à partir du 13 janvier.

En pratique, compte tenu de l’obligation faite à la banque de maintenir son offre pendant au moins 30 jours, l’emprunteur dispose donc matériellement de 20 jours (ou plus si l’offre le prévoit) pour se décider, période pendant laquelle la banque ne peut pas revenir sur les conditions de son offre.
Pour accepter l’offre qui lui est faite, l’emprunteur doit retourner par courrier à sa banque un exemplaire de l’offre préalable, revêtu de sa signature et de la date de son acceptation. La date du cachet de la poste de l’enveloppe contenant l’offre acceptée fait preuve de la date d’acceptation.

Jusqu’à l’acceptation de l’offre, aucun versement ne peut être demandé par la banque à l’emprunteur ni par l’emprunteur à la banque. Cette interdiction vise tous les paiements, y compris ceux correspondant aux frais de dossier ou aux primes d’assurances.
Lorsque l’emprunteur a signé une autorisation de prélèvement sur son compte bancaire ou postal, celle-ci ne pourra prendre effet que lorsque le contrat de prêt sera devenu définitif.
Lorsque le délai obligatoire de réflexion n’a pas été respecté, l’emprunteur (et lui seul) peut demander au juge de prononcer la nullité du prêt. Cette sanction est la seule possible.

Elle n’est pas forcément favorable à l’emprunteur qui devra restituer immédiatement au banquier la totalité des sommes prêtées. En revanche, lorsque l’acceptation ne s’est pas faite par courrier, lorsque la date d’acceptation est fausse, ou qu’il n’y a pas de date, la nullité ne peut pas être prononcée. La banque risque de perdre en totalité ou en partie son droit aux intérêts, selon la décision plus ou moins sévère pour elle du juge (solution en tout état de cause favorable à l’emprunteur).

 

 

Les effets de l’acceptation de l’offre

Une fois l’offre acceptée, la banque ne peut plus modifier les conditions du prêt. Mais le contrat de prêt ne devient définitif que si les trois conditions suivantes sont réunies :

-­ l’achat immobilier pour lequel le prêt est demandé est effectivement conclu dans un délai de quatre mois à compter de l’acceptation de l’offre, les parties pouvant convenir d’un délai plus long ;

-­ l’emprunteur a obtenu tous les prêts qu’il avait demandés pour financer son achat ;

-­ l’assureur a accepté de garantir l’emprunteur.

 

 

Que se passe-t-il si l’achat n’est pas réalisé dans les quatre mois de l’acceptation ?

Passé ce délai, le contrat de prêt est annulé. L’emprunteur doit alors rembourser à la banque la totalité des sommes qu’elle lui a déjà versées ou qu’elle a payées pour son compte ainsi que les intérêts se rapportant à ces sommes. La banque peut aussi lui demander des frais d’études à condition que leur montant et les conditions de leur perception aient été mentionnés dans l’offre préalable. Leur montant est limité à 0,75% du montant du prêt et plafonné à 150 euros. Aucune autre indemnité ne peut lui être réclamée.

 

 

Et si l’emprunteur n’obtient pas tous les prêts demandés ?

Lorsque l’acquisition d’un logement est financée par un prêt, quel qu’en soit le montant, la vente est obligatoirement conclue sous la condition suspensive de l’obtention de ce financement.
Lorsque l’emprunteur a recours à plusieurs prêts pour financer son achat, chacun de ces prêts n’est conclu qu’à la condition que les autres le soient.

Cette disposition ne joue toutefois que pour les prêts dont le montant est supérieur à 10% du crédit total et à condition que l’emprunteur ait informé les différents prêteurs (banques, mutuelles, etc.) qu’il avait recours à plusieurs prêts pour financer son achat.

 

 

L’assureur refuse de vous assurer

Lorsque la banque subordonne l’octroi du prêt à l’adhésion de l’emprunteur au contrat d’assurance groupe et que l’assurance refuse d’accorder sa garantie, le contrat de prêt peut être annulé à la demande de l’emprunteur sans frais ni pénalité d’aucune sorte. Cette demande d’annulation doit être présentée dans le délai d’un mois à compter de la notification du refus par l’assureur.

 

 

Le déblocage des fonds

Le déblocage des fonds dépend de la nature de l’opération financée.
Lorsque le prêt finance l’achat d’une maison ou d’un appartement avec intervention d’un notaire, la banque remet directement au jour de la signature de l’acte de vente chez le notaire un chèque de banque correspondant au montant du prêt.

Lorsque l’emprunt est destiné au financement de travaux, le règlement est généralement effectué directement par la banque, en une ou plusieurs fois, sur présentation des justificatifs de l’état d’avancement des travaux : factures des entrepreneurs, bordereaux d’appels de fonds du promoteur.
Lorsque l’emprunt est destiné à l’achat d’une maison ou d’un appartement en l’état futur d’achèvement, le règlement a lieu sur appel de fonds du constructeur contresigné par l’emprunteur.

Dans ce cas, il est généralement prévu une période pendant laquelle l’emprunteur ne paie que les intérêts sur les montants décaissés. Cette période est plus ou moins longue selon le type de prêt et la nature de l’opération. Le remboursement du prêt ne commence qu’après le décaissement total du prêt sollicité.