La Société civile de placement immobilier (SCPI) permet d’investir dans l’immobilier locatif sans avoir à prendre en charge la gestion quotidienne du bien (travaux, gérance, entretien, etc.). Qu’il s'agisse d'une SCPI à capital fixe ou variable, « de rendement » ou « Malraux » , « Scellier », le choix doit être mûrement réfléchi avec l’aide d’un conseiller.
[Article mis à jour le 21/10/2011]
Définition des Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI)
Une SCPI a pour objet la collecte de fonds pour l’acquisition de biens immobiliers dont les revenus sont redistribués (tous les trimestres généralement) aux porteurs de parts.
Investir dans une SCPI permet de devenir propriétaire d’une partie d’un parc immobilier tout en répartissant les risques.
Toute SCPI doit recevoir un agrément de l’Autorité des marchés financiers (AMF). Le capital social minimal est de 760.000 euros avec un montant nominal des parts de 150 euros.
La durée de vie d’une SCPI varie généralement de 12 à 50 ans selon le type de valorisation recherché.
Les SCPI ne sont pas cotées en Bourse. Il est possible d’y souscrire par l’intermédiaire d’un établissement bancaire ou en s’adressant directement à la SCPI. Ainsi, l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF) www.ieif.fr édite un annuaire des SCPI françaises.
Les formes de Société civile de placement immobilier (SCPI)
On peut distinguer les SCPI selon la nature de leur capital social :
- le capital, déterminé à l’avance, est atteint par une succession d’appels de fonds. Il est possible d’acquérir des parts lors du lancement initial de la SCPI ou à l’occasion d’augmentations de capital. La valeur des parts évolue au rythme du marché immobilier.
Sinon, les seules acquisitions possibles se font sur le marché de la revente, dit « secondaire ».
- le capital varie à tout moment en fonction des créations ou destructions de parts.
Le rachat des parts d’un associé intervient en général sous réserve de compensation suffisante par de nouvelles souscriptions, même si en cas de non-compensation par des souscriptions, la SCPI peut procéder au rachat de la part si elle a constitué un fonds de remboursement dans ce but.
On les distingue également selon leur objectif :
- la SCPI de rendement assure la distribution régulière des revenus à ses associés. Sa durée peut atteindre 50 ans ;
- la SCPI de valorisation redistribue le capital aux associés après la vente des biens. Contrairement à la SCPI de rendement, les revenus locatifs passent ici au second plan. L’investisseur mise l’essentiel de son investissement sur la possibilité d’une plus-value. Ce type de SCPI est en prise directe avec le marché et ses aléas.
La SCPI Malraux permet de bénéficier sur une douzaine d’années des revenus et des avantages fiscaux tirés des opérations effectuées dans le cadre du dispositif Malraux. Les associés de la SCPI peuvent imputer les déficits fonciers déductibles sur leur revenu imposable
- la SCPI Scellier offre la possibilité de bénéficier de la réduction d’impôt sur le revenu offerte par le dispositif Scellier. Cette réduction d’impôt, comme dans le cas d’une acquisition immobilière directe, s’étale sur 9 années.
La fiscalité des Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI)
Les SCPI bénéficient de la « transparence fiscale » : les revenus ou plus-values réalisés par la SCPI sont directement imposables entre les mains des associés.
Ainsi, les revenus tirés de la location nue d’immeubles sont-ils imposés chez les porteurs de parts au titre des revenus fonciers.
Les placements de trésorerie éventuels (comptes à terme, Organismes de placement collectif en valeurs mobilières ( OPCVM), etc.) sont déclarés au titre des revenus financiers et imposés selon le Prélèvement forfaitaire libératoire (PFL) ou par déclaration à l’Impôt sur le revenu (IR).
La revente de parts de SCPI est soumise au régime des plus-values immobilières.
Société civile de placement immobilier (SCPI) ou Organisme de placement collectif en immobilier (OPCI) ?
Un Organisme de placement collectif en immobilier ( OPCI) offre de meilleures possibilités de rachat que les SCPI tout en permettant à l’épargnant de ne pas rester lié au seul régime fiscal des revenus fonciers. Un OPCI peut en effet distribuer à ses associés les revenus d’un placement immobilier détenu indirectement sous la forme de parts de SCPI.
Dans le cas d’un investissement dans un Fonds de placement immobilier (FPI), c’est la fiscalité immobilière qui s’applique, alors que l’investissement dans une Société de placements à prépondérance immobilière à capital variable (Sppicav) voit s’appliquer la fiscalité des revenus de capitaux mobiliers.