Les viagers concernent le plus souvent des biens immobiliers (appartement, maison, etc.). Une vente en viager est une vente dont une partie du prix est payée sous forme de rente versée jusqu’au décès du vendeur. Signalons qu’il existe des ventes dites « en viager » - mais il s’agit en réalité de ventes à terme - dans lesquelles, en contrepartie d’un droit d’habitation temporaire ou à vie pour le vendeur, l’acquéreur ne verse la rente que pendant une certaine durée prévue au départ, 15 ans par exemple ; en cas de décès du vendeur pendant cette période, la rente est versée à ses héritiers jusqu’à l’échéance prévue. La prise de possession du bien par l’acquéreur intervient au décès du vendeur ou à la date convenue.
Grâce à une vente en viager, le vendeur (appelé « crédirentier »), généralement âgé, s’assure un revenu complémentaire. L’acheteur (appelé « débirentier ») se constitue un patrimoine immobilier avec un apport initial limité, voire nul.
Evidemment, il existe un risque : le prix payé au total va dépendre de la longévité du vendeur. L’existence de cet aléa est une condition fondamentale du viager. A défaut, la vente est nulle. Par exemple, est nulle la vente conclue alors que le vendeur est mourant.
Attention, la vente en viager entre parents et enfants est considérée comme une donation déguisée.
Comme toutes les ventes de biens immobiliers, une vente en viager exige l’intervention d’un notaire qui se charge de l’ensemble des formalités obligatoires.
Vente d’un bien libre ou occupé
On parle de « viager libre » lorsque le bien vendu n’est pas occupé.
Mais très souvent, le vendeur se réserve le droit d’habiter. Qu’il y demeure de façon régulière, occasionnelle ou pas du tout, il ne peut alors pas mettre le bien vendu en location. Si le vendeur est marié, il réserve généralement le droit d’habitation jusqu’au décès de son conjoint.
Le contrat de vente prévoit le plus souvent que le vendeur assume les réparations dites locatives et la taxe d’habitation tandis que l’acheteur pourvoit aux autres dépenses d’entretien et de grosses réparations ainsi qu’à la taxe foncière.
Lorsque le vendeur s’est réservé l’usufruit du bien, il peut non seulement l’habiter, mais aussi le louer. Cette opération attire peu les investisseurs.
Le bouquet
Le bouquet est la partie du prix payée comptant à la signature du contrat. Il n’a rien d’obligatoire et il est librement déterminé par les intéressés. Plus il est important, plus la rente est faible.
La rente : à qui est-elle versée ?
La rente sur « une tête » est versée au vendeur ou à toute autre personne désignée, par exemple un enfant handicapé. Elle cesse à son décès.
Par l’effet d’une clause de réversibilité, la rente peut être prévue sur « deux têtes », en général des époux : au décès de l’un, le montant de la rente est intégralement versé au survivant. En l’absence d’une telle clause, le conjoint ne perçoit que la moitié de la rente s’il est covendeur, rien du tout s’il ne l’est pas. Le conjoint survivant ne doit aucun droit de succession sur les sommes reçues au titre de la réversion.
Le montant de la rente
Ajouté au bouquet, il doit correspondre à la valeur réelle du bien. A défaut, la vente pourrait être requalifiée en donation ou annulée pour défaut d’aléa.
Le montant est estimé en fonction de plusieurs critères : le nombre de bénéficiaires, leur âge et espérance de vie, l’occupation ou non du logement par le vendeur, la valeur du bien et le revenu qui pourrait en être tiré s’il était loué, l’existence ou non d’un bouquet.
Pour calculer le montant de la rente, les notaires utilisent des programmes informatiques qui intègrent ces données.
Très généralement, le contrat prévoit que la rente est indexée annuellement sur l’indice des prix à la consommation ou l’indice du coût de la construction calculé par l’Insee. Une augmentation minimale est, en tout état de cause, prévue par la loi.
Fin de la rente
La rente prend fin au décès de son bénéficiaire. L’acheteur ne peut pas la racheter en payant un capital équivalent sauf si le contrat le prévoit. C’est très rare en pratique.
Si l’acheteur décède avant le vendeur, ses héritiers doivent continuer de payer la rente.
Le vendeur n’occupe plus le logement
Le vendeur ne peut plus vivre seul et part en maison de retraite : l’acheteur peut-il entrer dans les lieux ? Non, sauf accord du vendeur. Il est d’ailleurs utile de prévoir, dans le contrat de vente, une grille de majoration de la rente pour le cas où le vendeur libérerait les lieux.
Votre acheteur ne paye plus
En cas d’échec des voies de recours classiques amiables ou judiciaires, comme l’injonction de payer, vous devrez, en pratique, faire annuler la vente. Le plus souvent, mais ce point est à vérifier avant de signer la vente, les contrats contiennent une « clause résolutoire » qui conduit à l’annulation automatique de la vente en cas d’impayé de la rente. Il vous suffit de faire constater cette annulation par le tribunal de grande instance pour récupérer la propriété du bien (le recours à un avocat est obligatoire).
Sous réserve de l’appréciation des juges, vous ne serez pas tenu de rembourser le bouquet et le montant de la rente déjà perçu si le contrat prévoit qu’ils vous restent acquis à titre de dédommagement. C’est généralement le cas.
L’imposition d’une vente en viager
Les droits d’enregistrement sont normalement calculés, au moment de la vente, sur la valeur en capital de la rente indiquée dans l’acte. Il faut ajouter, le cas échéant, le montant du bouquet.
Taxation au titre des plus-values immobilières.
Au regard de l’impôt sur le revenu, le vendeur doit déclarer une fraction de la rente qu’il perçoit. Cette fraction est déterminée une fois pour toutes d’après l’âge du vendeur au moment de l’encaissement de la première rente. Lorsqu’il existe une clause de réversion au profit du conjoint survivant, l’âge à retenir est celui de l’aîné lors de l’entrée en jouissance de la rente.
L’acheteur n’a pas le droit de déduire de ses revenus le montant de la rente payée.
Le capital représentatif de la rente doit être inclus dans l’assiette de l’ISF chez le vendeur (qui n’a pas à déclarer en revanche la valeur du bien). Ce même capital est déduit de son actif par l’acheteur qui, devenu propriétaire de l’immeuble, doit en déclarer la valeur (en d’autres termes, l’acheteur déclare la valeur du bien acheté et inscrit au passif la valeur du capital représentatif de la rente) ; s’il s’agit d’un viager occupé, la valeur de l’immeuble à déclarer par l’acheteur peut à notre avis être décotée.
L’administration fiscale ne remet pas en question la valeur de capitalisation déclarée par le vendeur si elle n’est pas inférieure à celle résultant des barèmes qu’elle publie (imprimé no 2725-NOT-D disponible dans les services des impôts et consultable sur www.impots.gouv.fr). Symétriquement, en bonne logique, elle ne devrait pas remettre en cause la valeur ainsi portée au passif par l’acheteur.
La revente d’un viager
L’acheteur peut, à tout moment, revendre le viager. Pour le crédirentier, la revente ne change rien : le nouvel acquéreur doit lui verser la rente sans en changer les conditions et notamment le montant ; si celui-ci est défaillant, le premier acquéreur doit, en principe, payer la rente à sa place.
Pour le nouveau débirentier, l’intérêt est de devoir une rente plus faible que si elle était fixée pour la première fois au jour de son acquisition (puisque, par définition, la rente d’origine a été fixée alors que le crédirentier était plus jeune). Cela dit, il devra un bouquet à son vendeur plus important.
Quant au vendeur, il est, en principe, libéré du paiement de la rente et il perçoit un bouquet sur lequel il peut faire une plus-value.