La loi du 4 août 1962, dite « loi Malraux » est appliquée à la restauration immobilière en secteurs urbains sauvegardés. Son régime fiscal intéresse des investisseurs disposant d’une bonne surface financière. Réformé en profondeur et plafonné depuis 2009, le dispositif Malraux a perdu une partie de son attrait.
Objectifs du dispositif Malraux
En permettant aux propriétaires d’immeubles remarquables de déduire de leur revenu global une partie des dépenses de travaux, la loi Malraux réunit le développement immobilier et la sauvegarde du patrimoine bâti.
La loi Malraux est applicable dans les secteurs sauvegardés et des Zones de protection du patrimoine architectural, urbain ou paysager (ZPPAUP). La France compte une centaine de secteurs sauvegardés pour plus de 300 ZPPAUP.
Bénéficiaires du dispositif Malraux
Le dispositif loi Malraux peut s’appliquer :
-aux personnes physiques ;
-aux sociétés soumises à l’Impôt sur le revenu (IR) (leurs loyers sont imposables au titre des revenus fonciers).
Conditions d’application du dispositif Malraux
La loi Malraux exclut les opérations en démembrement de propriété, sauf quand ce démembrement résulte du décès de l’un des propriétaires.
L’opération de restauration doit être déclarée d’utilité publique ou entrer dans le cadre d’un Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV).
La restauration de l’immeuble bâti doit être complète sauf si une partie de l’immeuble seulement nécessite des travaux.
Le propriétaire s’engage à mettre l’immeuble en location pour une période de 9 ans (contre 6 ans avant 2009) : - le logement doit être loué nu au titre de résidence principale du locataire, ou loué à usage professionnel ;
- le locataire ne doit être ni un membre du foyer fiscal du propriétaire, ni son ascendant ou descendant ;
- la location doit prendre effet dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux.
Au terme de la période de 9 ans, le propriétaire peut disposer de son bien.
Fiscalité du dispositif Malraux
Le dispositif initial reposait sur le principe de la déduction d’impôt, assorti d’un report non-plafonné du déficit foncier. La loi de finances 2009 lui a substitué le principe de la réduction d’impôt, applicable aux permis de construire ou déclarations de travaux déposés après le 1er janvier 2009.
En 2011, la réduction d’impôt est de :- 27% pour les opérations réalisées en ZPPAUP ;
- 36% pour les opérations réalisées en secteur sauvegardé ;
- les dépenses sont retenues dans une limite annuelle par foyer fiscal de 100.000 euros. Le contribuable peut en bénéficier pendant un maximum de 4 ans.
La réduction d’impôt porte sur :- les travaux d’amélioration, de réparation et d’entretien des locaux, imposés ou autorisés par l’autorité publique ;
- les primes d’assurance et frais de gestion ;
- les provisions versées pour les travaux effectifs conduits par la copropriété.
Si les modalités d’application de la loi Malraux ont été profondément modifiées en 2009, le législateur a souhaité préserver le régime fiscal des monuments historiques qui, sous certaines conditions. Cependant, cet avantage est pris en compte pour le calcul du plafonnement global des niches fiscales (en 2011 : 18.000 euros + 6% du revenu fiscal net imposable).
[Article mis à jour le 13/10/2011]