Le prix de la maison et son paiement

Que comprend le prix convenu avec le constructeur ?

 

Le prix convenu avec le constructeur est forfaitaire et définitif ; il inclut en particulier le coût de la garantie de livraison, s’il y a lieu le coût de la garantie de remboursement, le montant des taxes sur le coût de la construction (à l’exception des taxes et participations d’urbanisme dues par le maître de l’ouvrage), le coût du plan et, le cas échéant, les frais d’études du terrain pour l’implantation de la maison.

Après la signature du contrat, le constructeur ne peut demander aucun supplément de prix même s’il s’aperçoit en cours de travaux qu’il est nécessaire de bâtir des fondations spéciales en raison de la nature du sol. Il lui appartient de faire au préalable toutes les études nécessaires mais il ne peut ni faire signer au maître de l’ouvrage un contrat d’études préliminaires, ni percevoir de rémunération à ce titre. En pratique, le constructeur est donc contraint soit d’effectuer l’étude de sol et d’intégrer son coût et celui des travaux nécessaires dans le prix convenu, soit de prendre le risque de ne pas effectuer cette étude à charge pour lui de supporter le coût des travaux supplémentaires. Toutefois, le maître de l’ouvrage doit fournir au constructeur tous les éléments dont il a connaissance et ne peut pas, sauf à engager sa responsabilité, rompre impunément le contrat après l’étude de sol.

 

Savoir
Le coût des travaux restant à la charge du maître de l’ouvrage constitue l’autre partie du prix total. Pour éviter que le constructeur ne les sous-estime, la loi vous permet d’exiger du constructeur, dans les quatre mois de la signature du contrat et par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, la réalisation de ces travaux pour le prix indiqué.

 

 

Des paiements au fur et à mesure de la construction

 

Dans un contrat de construction d’une maison individuelle le paiement du prix intervient en plusieurs fois en fonction de l’avancement des travaux (on parle d’« échelonnement des paiements »). Les sommes totales versées par le maître de l’ouvrage ne peuvent pas excéder :
­- 15% du prix à l’ouverture du chantier ;
-­ 25% à l’achèvement des fondations ;
-­ 40% à l’achèvement des murs ;
-­ 60% à la mise hors d’eau (pose de la toiture et réalisation de l’étanchéité des terrasses) ;
-­ 75% à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air (pose des portes extérieures et des fenêtres) ;
-­ 95% à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage.

 

Le solde de 5% est payable à la réception.
Les règles de paiement fixées par la loi doivent être scrupuleusement respectées. Tout autre pourcentage ou tout autre stade d’avancement des travaux est illégal. Le constructeur ne peut pas interdire au maître de l’ouvrage de visiter le chantier avant chaque paiement.

 

Savoir
Lorsque le constructeur limite à 1/3 000^ème du prix par jour de retard les sanctions financières qu’il devrait en cas de retard de livraison, il ne peut pas imposer au maître de l’ouvrage une sanction pour retard de paiement supérieure à 1% par mois calculé sur les sommes non réglées.

 

 

Le prix convenu est-il révisable ?

 

Le prix ne peut être révisé que si une clause du contrat le prévoit. La révision est calculée en fonction de la variation de l’indice national du bâtiment tous corps d’état (BT 01) publié mensuellement au Journal officiel.

La loi prévoit deux modalités de révision au choix des parties. Ces deux modalités doivent être reproduites dans le contrat et, par une clause paraphée, le maître de l’ouvrage doit reconnaître qu’il a été informé par le constructeur avant la signature du contrat des deux modalités possibles. La modalité choisie d’un commun accord doit être précisée dans le contrat. En l’absence de ces diverses mentions le prix n’est pas révisable.

Première modalité : le prix global est révisé en fonction de la variation de l’indice BT 01 entre la date de signature du contrat et un délai d’un mois qui suit la plus tardive des deux dates suivantes : la date d’obtention des autorisations administratives nécessaires pour entreprendre la construction (principalement le permis de construire) ou la date de la réalisation de la condition suspensive d’obtention du ou des prêts assurant le financement de la construction.

Seconde modalité : le prix de chaque paiement est révisé sur la base de 70% de la variation de l’indice BT 01 entre la date de la signature du contrat et la date du paiement. Pour éviter les conséquences d’une livraison retardée, la loi prévoit que cette révision ne peut plus intervenir au-delà d’un délai de neuf mois suivant la plus tardive des dates correspondant à l’obtention du permis de construire ou des prêts.

 

 

Que doit-on payer avant l’ouverture du chantier ?

 

Dépôt de garantie

Le constructeur peut exiger, lors de la signature du contrat, le versement par le maître de l’ouvrage d’un dépôt de garantie égal au maximum à 3% du prix de la construction. Ce dépôt est effectué sur un compte spécial ouvert par le constructeur au nom du maître de l’ouvrage auprès d’un établissement habilité. Les fonds ainsi déposés sont bloqués jusqu’à la réalisation de toutes les conditions suspensives. Le contrat prend effet lorsque la dernière condition suspensive se réalise ; le montant du dépôt de garantie s’impute alors sur le premier paiement prévu.

 

Savoir
Les fonds déposés en garantie vous seront immédiatement restitués, sans retenue ni pénalité, si toutes les conditions suspensives ne sont pas réalisées dans le délai prévu au contrat ou si vous exercez votre faculté de rétractation dans les sept jours de la réception du contrat.

 

 

Garantie de remboursement

 

Le constructeur qui souhaite obtenir, à la place du dépôt de garantie, le paiement d’une partie du prix avant l’ouverture du chantier doit fournir au maître de l’ouvrage une garantie de remboursement. Le constructeur peut dans ce cas encaisser sur son compte au maximum 5% du prix à la date de signature du contrat, puis à nouveau 5% lors de la délivrance du permis de construire. Le remboursement est garanti jusqu’à la date d’ouverture du chantier par un établissement de crédit ou une entreprise d’assurances agréée à cet effet (une attestation de garantie doit être jointe au contrat). Dans les limites ainsi fixées, le montant libéré ne doit pas dépasser le montant de la garantie financière accordée. Avec ce système le maître de l’ouvrage est ainsi assuré de récupérer ce qu’il a versé lorsque les conditions suspensives ne sont pas réalisées dans le délai prévu, lorsqu’il exerce sa faculté de rétractation ou lorsque le chantier n’est pas ouvert à la date prévue.

 

 

Modalités de paiement en cas de financement par un prêt

 

Le maître de l’ouvrage qui a recours à un ou plusieurs prêts immobiliers pour financer la construction demande à la banque de lui débloquer les sommes correspondant à l’appel de fonds du constructeur. La banque ne peut libérer les fonds qu’après avoir eu communication de l’attestation de garantie de livraison à prix et délai convenus. A défaut, elle engage sa responsabilité et peut être condamnée à verser des dommages et intérêts au maître de l’ouvrage.

 

Le plus souvent, les fonds transitent par le compte du maître de l’ouvrage mais ils peuvent être directement versés au constructeur par la banque. Dans ce cas, la loi impose pour chaque paiement un accord écrit du maître de l’ouvrage et une information du garant de la livraison. En l’absence de cet accord écrit, le banquier engage sa responsabilité. Il en va de même lorsque, ayant l’accord du maître de l’ouvrage, il oublie d’avertir le garant.
En aucun cas, le maître de l’ouvrage ne peut autoriser le constructeur à solliciter directement les fonds auprès de la banque.