En dix ans le rendement locatif a globalement diminué, estime l'IEIF. Et les écarts se sont resserrés entre les performances des différentes villes.
Acheter un bien immobilier pour le louer reste-t-il un pari gagnant ? Selon les chiffres de l'Institut de l'Epargne Immobilière et Foncière (IEIF), les rendements se sont sérieusement tassés au cours de la dernière décennie. Pour observer le phénomène, les auteurs de l'étude se sont notamment servis du « rendement courant instantané » (voir tableau ci-dessous) du bien : ce dernier consiste à rapporter, à la date d'achat d'un appartement, le montant du loyer que l'on peut en tirer compte tenu de l'état du marché locatif à ce moment là. Le montant du loyer est diminué du coût de gestion revenant au propriétaire.
En région parisienne
Pour les départements d'Ile-de-France, les dix années écoulées apportent deux enseignements :
1. Les écarts de rendements se sont resserré entre les départements. En 1999, il y avait 4,6 % d'écart entre le meilleur rendement (10,4 % en Seine-Saint-Denis) et Paris (5,8 %). Dix ans plus tard, l'écart n'est plus que de 1,8 % entre le Val-d'Oise (5,6 %) et Paris (3,8 %).
2. Les secteurs « les moins bien cotés du début du siècle », tels que la Seine-Saint-Denis, le Val-d'Oise ou l'Essonne ont rejoint -à la faveur de la revalorisation de leur parc immobilier -les niveaux de rendements de départements « plus appréciés », comme les Yvelines ou les Hauts-de-Seine.
En province
Deux points forts, également à souligner pour l'évolution des grandes ville de région :
1. Les écarts se resserrent moins qu'en Ile-de-France : le « delta » entre le rendement le plus élevé et le plus bas passant en dix ans de 3,2 % à 2,8 %. Par ailleurs, en valeur, les rendements observés à fin 2009 en province étaient supérieurs à l'Ile-de-France.
2. Au sein des villes, le classement s'est toutefois bouleversé. Marseille (9,4 % de rendement en 1999) est ainsi tombé à 5,7 % à fin 2009. Dernière du classement (hors région parisienne) en 1999, Rennes, tout en perdant 0,3 % de rendement remonte en milieu de tableau. Les métropoles régionales connaissant la plus forte croissance démographique offrent globalement des rendements moins élevés.
| Au 31 décembre 1999 (en %) | Au 31 décembre 2004 (en %) | Au 31 décembre 2009 (en %) | |
|---|---|---|---|
| Paris | 5,8 | 4,3 | 3,8 |
| Hauts-de-Seine | 6,3 | 4,6 | 4,4 |
| Seine-Saint-Denis | 10,4 | 7,2 | 5,5 |
| Val-de-Marne | 7,2 | 5,2 | 4,7 |
| Essonne | 8,5 | 6,3 | 5,5 |
| Seine-et-Marne | 8,4 | 6,4 | 5,5 |
| Val-d'Oise | 9,2 | 6,5 | 5,6 |
| Yvelines | 6,4 | 5 | 4,7 |
| Bayonne | 6,7 | 5,4 | 4,7 |
| Besançon | 8 | 6,9 | 6,1 |
| Bordeaux | 7,6 | 6,1 | 5,7 |
| Grenoble | 8 | 6,6 | 5,9 |
| Lille | 8,7 | 6,9 | 7,2 |
| Limoge | 9,3 | 7,2 | 7,5 |
| Lyon | 8,9 | 6,9 | 5,7 |
| Marseille | 9,4 | 6,4 | 5,7 |
| Montpellier | 7,2 | 5,9 | 6,5 |
| Nancy | 7,6 | 6,8 | 7 |
| Nantes | 7 | 5,8 | 6 |
| Perpignan | 8,4 | 7 | 7,1 |
| Rennes | 6,2 | 5,8 | 5,9 |
| Rouen | 7,3 | 6,8 | 7,2 |
| Strasbourg | 6,6 | 6,1 | 5,8 |
| Toulon | 7,8 | 5,8 | 5,1 |
| Toulouse | 7,7 | 6,1 | 5,7 |
(1) Voir explication en début d'article
Edouard LEDERER