Les charges de copropriété

L’obligation de participer aux charges

 

La principale obligation des copropriétaires est de payer les charges de copropriété, c’est-à-dire les dépenses occasionnées par le fonctionnement et l’entretien de l’immeuble. Les dépenses engagées à l’occasion des travaux entrent dans les charges de copropriété.

La loi distingue deux catégories de charges :

-­ les charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes ;

-­ les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs.

Le règlement de copropriété doit impérativement fixer la quote-part incombant à chaque lot de copropriété dans chacune des deux catégories de charges ; on parle de tantièmes de charges.

 

Les charges générales

 

En pratique, les charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes sont appelées charges générales ou charges des parties communes (ces appellations ne reflètent pas toujours la réalité).

Entrent, par exemple, dans cette catégorie les dépenses relatives :
-­ aux honoraires du syndic ;

-­ à la tenue des assemblées générales ;

-­ aux assurances de la copropriété ;

-­ au service du concierge ou de la gardienne ;

-­ à l’éclairage des parties communes ;

-­ au nettoyage de l’immeuble ;

-­ à l’entretien des espaces verts ;

-­ à la réfection du gros œuvre.

 

Comment se calcule votre quote-part de charges générales ?

 

Les charges générales sont obligatoirement réparties en fonction de la valeur relative du lot de copropriété. En pratique, cette répartition se fait en fonction des tantièmes de copropriété. Il est rare que les tantièmes de charges générales ne correspondent pas aux tantièmes de copropriété.
Tous les copropriétaires doivent participer aux charges générales. Le seul fait d’être copropriétaire implique la participation à ces charges. Ainsi, par exemple, le propriétaire d’un parking doit payer sa quote-part d’entretien des espaces verts.

 

Les charges spéciales générales à certains copropriétaires

 

Dans les grandes copropriétés comprenant plusieurs bâtiments, le règlement de copropriété prévoit généralement que les copropriétaires du bâtiment A participent aux charges d’entretien du bâtiment A, ceux du bâtiment B aux charges du bâtiment B. S’il faut refaire la toiture du bâtiment A, seuls les copropriétaires du bâtiment A en paieront le coût. En revanche, les frais d’entretien des espaces verts seront supportés par les copropriétaires des deux bâtiments.

Le règlement de copropriété doit préciser pour chaque lot de copropriété les tantièmes de charges générales et pour chaque lot d’un bâtiment les tantièmes de charges spéciales générales pour ce bâtiment. Il y a deux clés de répartition différentes.

 

Balcons et terrasses

 

En pratique, les règlements de copropriété précisent souvent que les balcons sont des parties communes en ce qui concerne leur gros œuvre, mais qu’en revanche les appuis et balustrades sont des parties privatives. Il résulte de cette distinction que le coût des travaux touchant au gros œuvre entre dans les charges générales, alors que celui de l’entretien des appuis est à la charge exclusive du copropriétaire du lot.
Lorsque des travaux d’étanchéité sont nécessaires sur une terrasse dont un copropriétaire a l’usage exclusif, se pose la question de la répartition des frais de dépose et de repose des différents aménagements (notamment paysagers) réalisés par ce copropriétaire.

Comme très souvent en la matière, c’est le règlement de copropriété qui contient la solution : au syndicat de copropriété, l’ensemble des frais relatifs aux aménagements décrits dans le règlement ; au copropriétaire bénéficiaire du droit de jouissance exclusive, tous les autres.

 

Savoir

Le règlement de copropriété peut prévoir qu’à l’occasion d’un ravalement les dépenses de réfection des balcons dans leur intégralité ainsi que des peintures extérieures des fenêtres et volets (pourtant parties privatives) seront réparties entre tous les propriétaires au titre des charges générales.

 

Les charges entraînées par les services et équipements collectifs

 

Les charges entraînées par les services et équipements collectifs correspondent aux frais d’entretien et de fonctionnement de l’ascenseur, de l’antenne collective, du chauffage collectif, des gaines du vide-ordures, de l’interphone, etc. Le règlement de copropriété précise quelles charges relèvent de cette catégorie.

 

Comment sont-elles réparties ?

 

Les charges entraînées par les services et équipements collectifs sont réparties en fonction de l’utilité qu’ils présentent pour chaque lot. Si l’élément ou le service considéré a une utilité objective pour le lot, le propriétaire doit participer aux charges correspondantes même s’il n’utilise pas effectivement ce service ou cet équipement.

Ainsi, le propriétaire du 1er étage doit payer les charges d’ascenseur même s’il utilise toujours l’escalier, mais sa quote-part sera moins élevée que celle du copropriétaire du 8e étage. Si l’équipement n’a aucune utilité pour le lot, le copropriétaire du lot n’a pas de charge à payer pour cet équipement. Ainsi, un lot de parking ne supporte pas de charge pour le chauffage ou l’ascenseur si ce dernier ne dessert pas les parkings.

Un équipement peut avoir la même utilité pour tous les lots desservis : dans ce cas la quote-part de charge sera la même pour tous les lots (par exemple, l’interphone pour les appartements). Si un copropriétaire renonce à utiliser le chauffage collectif en installant un chauffage individuel dans son appartement, il ne sera pas pour autant dispensé de payer les charges relatives au chauffage collectif.
 

Les modes de répartition sont différents en fonction des charges considérées. Aucune règle n’est imposée par la loi si ce n’est le respect du critère de l’utilité. En pratique, le règlement de copropriété précise pour chaque service ou équipement les tantièmes de charges correspondant à chaque lot. Chaque charge peut avoir une clé de répartition différente (une pour le chauffage, une pour l’ascenseur, etc.).

 

Histoires d’eau

 

En pratique, le mode de répartition de la consommation d’eau est variable selon les immeubles. Il dépend essentiellement du mode de production de l’eau chaude.
Lorsque l’eau chaude est produite individuellement (chauffe-eau au gaz ou chauffe-eau électrique) le coût du chauffage de l’eau est pris en charge individuellement par chaque propriétaire à l’occasion de sa consommation en gaz ou en électricité.

S’agissant de la consommation d’eau elle-même, par définition toujours de l’eau froide, le principe est le suivant :

-­ s’il n’existe pas de compteur individuel, la consommation générale de l’immeuble est répartie, sauf disposition contraire du règlement de copropriété, en fonction des tantièmes généraux de charges ;

-­ s’il existe des compteurs individuels, la consommation est facturée selon un relevé individuel ; la différence entre la somme des relevés individuels et le relevé général de l’immeuble est répartie en fonction des tantièmes généraux (il s’agit de l’eau utilisée pour le nettoyage des parties communes).
Lorsque l’eau chaude est produite collectivement, l’immeuble doit être équipé de compteurs individuels d’eau chaude (sauf exceptions très limitées).

En pratique, le coût de chauffage de l’eau est soit calculé par le compteur (lorsque celui-ci mesure la quantité de chaleur nécessaire au chauffage de l’eau), soit évalué au forfait (au moins lesdeux tiers du prix total de l’eau chaude), soit inclus dans les charges du chauffage collectif avec application de la même clé de répartition ; les mètres cubes d’eau chaude consommés sont facturés en fonction du relevé individuel de chacun. S’agissant de l’eau froide, la pose de compteur n’est pas obligatoire.

La consommation d’eau froide est donc répartie :

-­ soit selon un relevé individuel avec complément en fonction des tantièmes pour la consommation d’eau collective,

-­ soit, en l’absence de compteur, directement en fonction des tantièmes, la consommation d’eau froide étant alors égale au relevé général de l’immeuble déduction faite de tous les relevés individuels d’eau chaude.

 

Peut-on modifier la répartition des charges ?

 

En principe, la répartition des charges déterminée par le règlement de copropriété ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires.
Toutefois, lorsque l’assemblée décide de certains travaux (installation d’un ascenseur, surélévation de l’immeuble) ou de la vente de parties communes, la répartition des charges doit être modifiée par l’assemblée générale à la même majorité que la décision principale.

Si elle ne le fait pas, tout copropriétaire peut demander au tribunal de grande instance de procéder à cette nouvelle répartition. Il en va de même en cas de division d’un lot.
En cas de changement d’usage d’une partie privative entraînant une aggravation des charges, la répartition des charges liées au critère de l’utilité peut être modifiée à la majorité absolue des voix des copropriétaires (majorité de l’article 25 ou, le cas échéant, lors d’un 2ème vote ou d’une 2ème assemblée à la majorité de l’article 24).

Il s’agit, par exemple, de l’hypothèse de la transformation d’un local d’habitation en cabinet médical entraînant une augmentation des charges d’ascenseur. La même possibilité est ouverte en cas de diminution des charges.

Le copropriétaire qui estime que sa quote-part de charges excède de plus de 25% celle qu’elle devrait être peut engager devant le tribunal de grande instance une action en révision de la répartition des charges. Cette action n’est possible que dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété ou dans les deux ans de la première vente du lot après la publication du règlement de copropriété.

Lorsque la répartition des charges n’est pas conforme à la loi, par exemple les charges d’ascenseur sont réparties en fonction des tantièmes généraux et non en fonction de l’utilité, les copropriétaires peuvent exercer une action en nullité de la répartition de charges. Aucun délai n’est fixé pour intenter cette action. Le tribunal qui prononce la nullité fixe la nouvelle répartition.