Dans un but de protection de l’acquéreur immobilier, la loi impose un contrôle technique de l’immeuble avant la vente. Le prix d’établissement de ces différents diagnostics, très variable selon la surface du logement, est libre ; il convient donc de faire jouer la concurrence. Certains agents immobiliers proposent un forfait pour ces opérations ou les prennent en charge en échange d’un mandat exclusif de vente. Les différents contrôles à effectuer sont présentés dans le tableau ci-après et détaillés ensuite.
Termites, amiante et plomb
Dans les zones délimitées par le préfet (se renseigner à la mairie ou auprès du notaire) ou selon l’époque de construction, le vendeur a l’obligation de faire établir à ses frais et par des professionnels agréés trois types de certificat concernant la présence ou l’absence de termites, d’amiante et de plomb dans l’immeuble ou dans certains matériaux de celui-ci.
Ces différents certificats doivent être annexés aux actes de vente (promesses et ventes notariées). Il reste possible de vendre un bien immobilier concerné ou situé dans une zone contaminée sans fournir ces certificats : leur absence n’entraîne pas la nullité automatique de la vente.
Toutefois, si l’acquéreur découvre après la vente un vice tenant à la présence de termites, de plomb dans les peintures ou d’amiante dans les éléments de la construction, il pourra obtenir en justice l’annulation de la vente ou une réduction du prix. Le vendeur ne pourra pas s’exonérer de sa responsabilité, même si le contrat contient une clause de non-garantie des vices cachés.
Conseil
Lorsque la présence de termites, d’amiante ou de plomb est détectée dans l’immeuble, des travaux peuvent être imposés par le préfet. Il est judicieux de prévoir dans les actes de vente si c’est le vendeur ou l’acquéreur qui aura la charge de ces travaux… Il conviendra de prendre la même précaution pour l’installation d’assainissement lorsque son contrôle obligatoire sera effectif.
Gaz, électricité, assainissement
Les installations intérieures de gaz et d’électricité réalisées depuis plus de 15 ans doivent être contrôlées avant la vente d’un logement en vue d’évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes. Les certificats de contrôle décrivent l’état des installations (appareils et tuyauteries pour le gaz ; du tableau de commande jusqu’aux prises de courant pour l’électricité). Pour les ventes de logements en copropriété, seules les installations situées dans les parties privatives sont contrôlées.
A compter du 1er janvier 2013, en cas de vente d’un immeuble d’habitation non raccordé à l’égout, un certificat de contrôle du bon état et du bon fonctionnement de l’installation d’assainissement non collectif devra être fourni. En pratique, sera concerné le vendeur d’une maison individuelle équipée d’une fosse septique.
Ces trois certificats (gaz, électricité et assainissement) doivent être annexés aux actes de vente (promesses et ventes notariées). En l’absence de ces certificats, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés si l’acquéreur découvre après la vente un vice sur l’installation de gaz, d’électricité ou d’assainissement.
Risques naturels, technologiques ou sismiques
Quand le logement est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou un plan de prévention des risques technologiques ou encore dans certaines zones sismiques, un état des risques doit être annexé à l’avant-contrat puis à la vente notariée.
Ce document récapitule les informations mises à disposition par le préfet. Une information sur les précédents sinistres survenus et liés à ces risques doit également figurer dans l’acte notarié.
En cas de manquement du vendeur, l’acquéreur peut demander au juge de prononcer l’annulation de la vente ou une diminution du prix. Ces obligations d’information sur les risques ne sont applicables que s’il existe un arrêté préfectoral sur ce point (se renseigner à la mairie ou à la préfecture).
Diagnostic performance énergétique
Hormis quelques exceptions, un diagnostic performance énergétique doit être joint aux actes de ventes (promesses et ventes notariées) d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble. Sont concernés par ce diagnostic les bâtiments clos et couverts dotés d’une installation de chauffage ou d’eau chaude. Le vendeur d’un lot de copropriété représentant un emplacement de stationnement ou une cave n’a donc pas à produire un tel diagnostic (Réponse ministérielle Huyghe du 9 janvier 2007).
Etabli par un professionnel, ce diagnostic indique la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment, ainsi qu’une classification en fonction de valeurs de référence afin de permettre aux consommateurs de comparer et d’évaluer sa performance énergétique. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance.
Purement informatif, ce document ne peut pas être utilisé par l’acquéreur contre le vendeur pour obtenir, par exemple, une diminution du prix de vente.
Le dossier de diagnostic technique
Les certificats concernant les termites, l’amiante, le plomb, les installations de gaz, d’électricité et d’assainissement, les risques naturels et technologiques ainsi que le diagnostic performance énergétique sont regroupés dans un document unique dénommé dossier de diagnostic technique.
Ce dossier doit être fourni par le vendeur et annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente.
Si l’un des documents produits lors de la signature de la promesse de vente n’est plus en cours de validité à la date de la signature de la vente notariée, il doit être remplacé par un nouveau document à jour qui sera annexé à l’acte authentique.