Le recours à un prêt immobilier est généralement indispensable au financement d’une première acquisition. Conventionnel ou réglementé, il est assorti, le cas échéant, d’un allègement de l’imposition sur le revenu. Adossé aux dispositifs fiscaux de l’investissement locatif, le prêt devient un véritable outil au service de l’investisseur à condition qu’il sache en maîtriser les combinaisons.
Définition du prêt immobilier
Généralement distribué par les établissements bancaires et les organismes financiers spécialisés, le prêt immobilier permet de financer par l’emprunt tout ou partie d’une acquisition immobilière, ainsi que la réalisation de travaux de réparation ou d’entretien d’un montant supérieur à 21.500 euros.
Les prêts immobiliers s’appliquent à la résidence principale ou secondaire ainsi qu’à l’immobilier locatif et l’immobilier d’entreprise. Certains prêts, comme les prêts aidés, ne s’appliquent cependant qu’à l’achat de la résidence principale.
A taux fixe ou à taux révisable, avec ou sans apport initial, les prêts ont pour caractéristique commune de s’étaler sur plusieurs années (prêt relais excepté).
Les différents types de prêt
Prêts bancaires- Le prêt à taux fixe est un outil de financement global de l’acquisition (prix, frais d’acte(s), travaux à réaliser, etc.).
- Le prêt à taux révisable est généralement fixé à partir d’un indice de référence (l’Euribor à échéance de trois mois ou d’un an) sur lequel la banque applique une marge dépendant du profil de l’emprunteur. Ce type de prêt permet de bénéficier d’une éventuelle baisse des taux d’intérêt en cours de prêt. Dans le cas contraire, le choix d’un « prêt capé » permet de limiter l’impact d’une éventuelle hausse des taux.
- Le prêt relais assure un financement de transition entre le moment d’une nouvelle acquisition et la vente d’un autre logement.
Pendant la durée de l’emprunt, seuls les intérêts font l’objet d’un remboursement. Au moment de la vente de son bien et la mise à disposition des liquidités, l’emprunteur peut solder son prêt.
Le prêt relais est décliné en plusieurs formules : il peut être assorti d’un prêt amortissable classique ou avec différé d’amortissement. Le crédit relais « sec », sans complément, est la formule la plus courante.
- Le prêt « in fine » préserve la trésorerie de l’investisseur. Pendant la durée du crédit, seuls les intérêts sont remboursés. Le capital est remboursé en une seule fois, au terme de l’emprunt. Associé à un contrat d’assurance-vie intervenant en garantie, il permet par ailleurs d’augmenter les frais financiers déductibles des revenus fonciers.
Prêts réglementés et complémentaires
Appliqués à des opérations « classiques », les prêts d’épargne logement obtenus grâce à la détention d’un Compte d’épargne logement (CEL ) ou d’un Plan d’épargne logement (PEL) sont généralement utilisés comme des prêts complémentaires.
D’autres prêts dits « aidés » permettent de financer la totalité d’une acquisition dans le cadre de petits investissements.
- Le prêt « 1% patronal », financé par les cotisations des entreprises de plus de 20 personnes, s’adresse aux salariés. Ils permettent d’obtenir un prêt destiné à l’acquisition, au taux de 1,5% environ.
- Le « prêt à 0% » permet d’emprunter sans intérêt à la hauteur de 30% du coût de l’opération dans le neuf (20% pour l’ancien). Conventionné par l’Etat, il est réservé aux primo-accédants pour l’acquisition de leur résidence principale, sous conditions de revenus.
- Le « prêt conventionné », cumulable avec l’Aide personnalisée au logement (APL) peut être souscrit sans conditions de revenus. Il permet de financer la résidence principale et les investissements locatifs (résidence principale du locataire) pour la totalité du montant investi. En revanche, ses taux sont généralement plus élevés que les autres prêts (jusqu’à 6,75%).
- Le « prêt à l’accession sociale », variante du prêt conventionné, peut financer la totalité de la résidence principale avec report d’échéances en cas de perte d’emploi. Il est soumis à plafond de revenus. Il est cumulable avec d’autres emprunts et bénéficie d’un taux plafonné selon la durée choisie. Ce taux peut être fixe ou variable. Le prêt à l’accession sociale bénéficie de frais de dossier plafonnés et de frais de notaire réduits tout en ouvrant droit à l’APL.
Une liste des prêts aidés est disponible sur le site du ministère du Logement www.logement.gouv.fr.
Prêts immobiliers et fiscalité
La loi TEPALa loi en faveur du travail, de l’emploi et du pouvoir d’achat, publiée au « Journal Officiel » le 22 août 2007, a instauré un crédit d’Impôt sur le revenu (IR) portant sur 20% du montant des intérêts d’emprunt pendant une période de 5 ans. La mesure concerne les opérations réalisées à compter du 6 mai 2007 au titre de la résidence principale.
La loi de finances 2008 a porté le crédit d’impôt à 40% la première année. La loi de finances 2009 a étendu la période de crédit d’impôt à 7 ans pour les logements neufs détenant le label « haute performance énergétique ».
Les prêts réglementés
Les comptes réglementés combinent exonérations d’impôt et prêts à taux compétitifs.
(voir les articles consacrés au CEL, au PEL et à la fiscalité des livrets)