Avant de pouvoir tirer profit de dispositifs fiscaux spécifiques (Scellier notamment), le contribuable investisseur doit maîtriser les régimes d’imposition et les seuils qui s’appliquent aux différentes activités locatives. Une étape déterminante avant de se lancer dans la location en meublé ou la location de logements nus.
Les différents types de revenus locatifs
Les revenus fonciers sont issus de la location d’un bien immobilier non-meublé. Il peut s’agir de propriétés bâties (maison, immeuble) ou non-bâties (terres cultivables). Les revenus provenant de la détention de parts de Société Civile Immobiliaire(SCI) et de Civile Placement Immobiliaire(SCPI) entrent également dans la catégorie des revenus fonciers, selon leur type d’investissement.
La location en meublé, sous les statuts de loueur en meublé professionnel ( LMP) et non-professionnel ( LMNP), ainsi que la sous-location meublée génèrent des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Les Bénéfices non-commerciaux (BNC) concernent notamment la sous-location d'’immeubles nus.
Fiscalité des revenus fonciers
Le régime réelComme son nom l’indique, le régime réel d’imposition s’applique aux revenus fonciers nets calculés par le contribuable.
Ce régime s’applique de plein droit lorsque les loyers encaissés (revenu foncier brut) dépassent le seuil de 15.000 euros par an.
Les dépenses déductibles concernent les travaux de réparation et d’entretien, les frais de gestion, les intérêts d’emprunt, les frais d’assurance ainsi que les amortissements propres aux dispositifs fiscaux de l’investissement locatif.
Les revenus fonciers sont soumis aux prélèvements sociaux. Leur paiement a lieu l’année suivant la perception des revenus.
Le régime microfoncierLe régime microfoncier s’applique aux revenus fonciers bruts inférieurs au seuil de 15.000 euros par an. Les obligations déclaratives sont allégées (imprimé n°2042).
Le bénéfice foncier net est obtenu par un abattement de 30% sur le revenu foncier brut (exclusif de toute déduction supplémentaire).
Le régime microfoncier n’est pas applicable dans le cadre des dispositifs loi Robien, Périssol , Borloo, Scellier.
Une déclaration sur formulaire n°2044 permet au contribuable qui le souhaite d’être imposé au régime réel. Le régime réel d’imposition s’applique aux revenus fonciers nets calculés par le contribuable. Il s’applique de plein droit lorsque les loyers encaissés hors-taxes (revenu foncier brut hors-taxes) dépassent le seuil de 15.000 euros par an. En deçà de 15.000 euros, le régime réel est une option. Une fois effectué, ce choix est irrévocable pour une période de 3 ans.
(voir l’article consacré aux revenus fonciers)
Fiscalité des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
La déclaration simplifiée ou « micro-BIC » considère les recettes brutes annuelles, diminuées d’un abattement forfaitaire de 71% (50% pour la location meublée à compter de l’imposition des revenus de 2009). Le chiffre d’affaires annuel pour 2011 doit être inférieur ou égal à 81.500 euros pour les entreprises de vente et de fourniture de logements et 32.600 euros pour les prestataires de services.
Les contribuables n’ayant pas adhéré à un centre de gestion agréé ou ne faisant pas appel à un expert-comptable doivent appliquer un coefficient de 1,25 sur le bénéfice déclaré.
Hors régime micro-BIC, les bénéfices sont imposés au régime dit « réel normal » :
- déduction du déficit sur les bénéfices tirés d’activités de même nature ;
- déduction sur le revenu global dans le cadre d’une activité professionnelle ;
- calcul de l’impôt au barème progressif ;
- application des prélèvements sociaux, les revenus étant soumis à la taxation pour leur montant net, avant application de tout abattement.
A noter toutefois que le régime réel normal et le régime réel simplifié s’appliquent également sur option.
De plus, un Régime simplifié d’imposition (RSI) s’applique également, différencié du régime réel par des formalités comptables allégées.
Fiscalité des Bénéfices non-commerciaux (BNC)
Pour les bénéficies non-commerciaux, jusqu’à 32.600 euros de recette annuelle hors-taxes, le « micro-BNC » s’applique. Le bénéfice imposable est égal au montant brut des recettes annuelles, diminué d’un abattement de 34% dont le montant ne peut pas être inférieur à 305 euros. Il est cependant possible d’opter pour le Prélèvement forfaitaire libératoire (PFL) de l’Impôt sur le revenu (IR).
Au-delà de 32.600 euros, la déclaration contrôlée s’applique (sur option en deçà de 32.600 euros).
Ce régime ne s’applique pas aux contribuables ayant opté pour le paiement de la TVA.