La loi de 1989 impose l’utilisation de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception pour toutes les notifications importantes de la « vie locative », en particulier pour les propositions d’augmentation de loyer et les congés. Ces différentes « notifications » peuvent également être faites par acte d’huissier.
Le propriétaire doit faire parvenir un courrier distinct à chacun des locataires en titre. Ainsi, même s’il s’agit d’un couple marié, il doit envoyer une lettre recommandée avec demande d’avis de réception distincte à chacun des époux.
A défaut, la notification n’est pas valable à l’égard de celui qui ne l’a pas reçue. Deux exceptions à ce principe :
- les notifications faites par huissier aux époux peuvent être faites à « monsieur et madame » ;
- si le locataire se marie en cours de bail et n’informe pas son propriétaire de l’heureux événement, toutes les notifications qui lui seront faites, et notamment les congés, seront opposables de plein droit à son conjoint.
Notons que le congé donné par les époux locataires doit être signé par les deux conjoints.
Les décisions des tribunaux relatives aux notifications par lettre recommandée avec demande d’avis de réception sont particulièrement favorables au destinataire du courrier, notamment lorsque cette notification fait courir un délai ou doit intervenir dans un délai précis à peine de nullité (cas des congés ou des propositions d’augmentation de loyer). En effet, la Cour de cassation considère que la date de réception de la notification est celle de la remise effective du pli recommandé à son destinataire.
Ainsi, lorsque la lettre n’a pas été remise à son destinataire absent et a été renvoyée à l’expéditeur, ou lorsque le destinataire n’est pas allé la chercher au bureau de La Poste, la notification n’est pas régulière. Faute de signifier directement par huissier, le propriétaire doit donc expédier sa lettre suffisamment à l’avance (par exemple huit ou neuf mois avant pour un délai légal de six mois) pour, le cas échéant, avoir encore le temps de faire appel à un huissier.
R1, R2 ou R3 ? En remplissant votre bordereau de recommandé vous aurez à choisir le taux de recommandation. Si votre courrier disparaît dans la nature, vous serez indemnisé forfaitairement : 16 euros en R1, 153 euros en R2 et 458 euros en R3. Pour une lettre et 4,36 euros, R1 est bien suffisant.