Le propriétaire redoute principalement les impayés de loyers et de charges et la dégradation de son bien. Pour limiter les risques il doit sélectionner avec soin son futur locataire et notamment vérifier sa solvabilité.
On estime généralement que les dépenses consacrées au logement ne doivent pas dépasser un tiers des revenus nets mensuels. Ce pourcentage ne constitue qu’un ordre de grandeur issu de statistiques fondées sur les dépenses classiques des ménages et ne tient pas compte des dépenses personnelles et particulières comme le versement d’une pension alimentaire à un ex-conjoint.
Le propriétaire peut-il choisir son locataire ?
La liberté de choix du locataire par le propriétaire ou l’agent immobilier est encadrée par la loi dans le but d’éviter les discriminations à la location. Aucune personne ne peut se voir refuser la location d’un logement en raison de son origine, son nom, son apparence physique, son sexe, sa situation de famille, son état de santé, son handicap, ses mœurs, son orientation sexuelle, ses opinions politiques, ses activités syndicales ou son appartenance ou non-appartenance, vraie ou supposée, à une ethnie, une nation, une race ou une religion déterminée.
En cas de litige, la personne qui s’estime victime d’une discrimination à la location doit établir la matérialité de cette discrimination par des éléments de fait précis et concordants. Le propriétaire devra s’expliquer sur les agissements qui lui sont reprochés et prouver que sa décision est motivée par la gestion normale de son patrimoine immobilier (sur la possible intervention de la Haute autorité de lutte contre les discriminations et pour l’égalité).
La loi ne prévoit pas les conséquences civiles pour le bailleur d’une discrimination. La question devra donc être tranchée en justice de savoir s’il existe une sanction civile autre que l’octroi de dommages et intérêts. Sur le plan pénal, de telles discriminations sont punies de trois ans de prison et d’une amende maximale de 45.000 euros (Article 225-2 du Code pénal).
Le locataire doit-il montrer « patte blanche » ?
Avant la conclusion du bail, le propriétaire ou l’agent immobilier chargé de la mise en location peut faire remplir au candidat locataire une « fiche de renseignements ».
Toutefois, la fourniture des documents suivants ne peut pas être exigée :
- photographie d’identité, hormis celle de la pièce justificative d’identité ;
- carte d’assuré social ;
- copie de relevé de compte bancaire ou postal ;
- attestation de bonne tenue de compte bancaire ou postal ;
- attestation d’absence de crédit en cours ;
- autorisation de prélèvement automatique ;
- jugement de divorce, à l’exception du paragraphe commençant par l’énoncé : « Par ces motifs » ;
- attestation du précédent bailleur indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges, dès lors que le locataire peut présenter d’autres justificatifs ;
- attestation de l’employeur, dès lors que peuvent être fournis le contrat de travail et les derniers bulletins de salaire ;
- contrat de mariage ;
- certificat de concubinage ;
- chèque de réservation de logement ;
- dossier médical personnel ;
- extrait de casier judiciaire ;
- remise sur un compte bloqué de biens, d’effets, de valeurs ou d’une somme d’argent correspondant à plus d’un mois de loyer en principal en l’absence de dépôt de garantie ou de la souscription de la garantie autonome ;
- production de plus de deux bilans pour les travailleurs indépendants.
Cette liste est limitative ; elle s’entend de l’original ou de la copie du document. Il est donc possible d’exiger la communication des derniers bulletins de salaire, du dernier avis d’imposition ou du contrat de travail. Il reste que, de sa propre initiative, le candidat locataire peut fournir au bailleur les documents non exigibles.