Un propriétaire ne peut pas mettre en location un logement inhabitable et sans aucun confort. La loi lui impose de louer un logement « décent », c’est-à-dire un logement ne présentant pas de risques pour la santé ou la sécurité du locataire et doté d’un minimum de confort. Dès lors que le logement loué ne respecte pas ces normes le locataire peut, à tout moment durant le bail, exiger du bailleur la réalisation des travaux de mise aux normes. En cas de refus du bailleur ou d’absence de réponse pendant deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie pour avis par l’une ou l’autre des parties.
Locataire et propriétaire peuvent s’adresser directement au juge et lui demander de fixer la nature des travaux à réaliser et leur délai d’exécution. Le juge peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, le paiement du loyer et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux (Article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989). Un locataire en place peut exiger la mise en conformité de son logement avec les normes du logement décent.
Quels sont les travaux à la charge du propriétaire ?
En début de bail, le propriétaire est tenu de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparations ainsi que les équipements mentionnés au contrat en bon état de fonctionnement. Le locataire doit pouvoir entrer dans les lieux sans avoir de réparation à effectuer (ni grosses réparations, ni réparations locatives). Toutefois, sous réserve que le logement soit conforme aux normes de décence, le locataire peut se charger de la mise en bon état des lieux en échange d’une réduction temporaire de loyer.
Au cours du bail, le propriétaire doit entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal des locaux loués (cette obligation concerne tant les parties privatives que les parties communes). D’une façon générale, sont à la charge du propriétaire toutes les grosses réparations : réfection des escaliers, de la toiture, des canalisations, ravalement, changement de la chaudière, etc. Le locataire ne peut pas s’opposer à la réalisation de ces réparations. Si les travaux durent plus de 40 jours le locataire peut obtenir une réduction temporaire de loyer.
Quelles sont les dépenses à la charge du locataire ?
Le locataire doit prendre en charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat ainsi que l’ensemble des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction ou force majeure. Lorsque le propriétaire prend en charge ces réparations locatives il peut se faire rembourser leur coût par le locataire.
Qui prend en charge la vétusté ?
En principe le locataire n’a pas à supporter les conséquences de la vétusté. L’appréciation de cette vétusté constitue le principal sujet de contestation lors de l’état des lieux de sortie. Est-il normal pour un propriétaire d’avoir à changer les papiers peints au bout de 10 ans, ou est-ce la faute du locataire (défaut d’entretien, usage anormal ou détérioration) ? La réponse ne peut pas être uniforme car la durée de vie normale d’un équipement dépend de nombreux paramètres (pour les papiers peints : qualité du papier, humidité et ensoleillement de la pièce, etc.).
En revanche, il est clair que le locataire répond de la vétusté des petits éléments ou accessoires du logement relevant traditionnellement des menues réparations d’entretien (poignées de porte, gonds, joints de robinet, flexible de douche, etc.).
Modalités d’exécution des travaux et réparations
Lorsque la réparation est à la charge du propriétaire, le locataire doit en principe, par écrit et de préférence par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, demander au bailleur d’intervenir, lui laissant ainsi toute liberté quant au choix du professionnel qui interviendra. En effectuant directement les travaux sans prévenir le propriétaire, le locataire risque des difficultés de remboursement si le bailleur conteste la réalité, l’importance ou le coût de la réparation.
Cette information préalable du bailleur, suivie le cas échéant d’une mise en demeure par lettre recommandée et d’une saisine de la commission de conciliation puis du tribunal d’instance en cas d’inaction, n’est guère envisageable lorsque les travaux sont urgents. Dans ce cas, le locataire peut faire effectuer les travaux mais en gardant des éléments de preuve et en avertissant le propriétaire le plus tôt possible (téléphone avec confirmation écrite).
En cas de panne ou de défectuosité d’un appareil ou élément d’équipement, il convient de demander une facture détaillée précisant, outre les pièces changées, les origines du problème (vice de fabrication, usure normale, défaut d’entretien) afin de déterminer qui doit prendre en charge le coût des réparations. S’agissant des éléments d’équipement comme les chaudières ou les adoucisseurs d’eau, le locataire a tout intérêt, même si le propriétaire ne le lui impose pas, à souscrire un contrat d’entretien ou à en faire contrôler périodiquement le bon fonctionnement par un professionnel. En cas de problème, il pourra en effet prouver qu’il a bien entretenu l’appareil en produisant les contrats d’entretien ou les certificats de contrôle.
Que faire si le locataire n’effectue pas les réparations locatives ?
Ce n’est qu’à la fin du bail, lors de l’état des lieux de sortie, que le propriétaire pourra vérifier que le locataire a bien rempli ses obligations et n’a pas dégradé les lieux. Les réparations locatives doivent être exécutées par le locataire avant la restitution des clés.
A défaut, le propriétaire doit être indemnisé : il peut retenir tout ou partie du dépôt de garantie, et si ce n’est pas suffisant demander en justice une indemnisation complémentaire. Cette indemnité correspond au coût des travaux de remise en état. Le bailleur peut en complément demander des dommages et intérêts correspondant à la durée pendant laquelle il n’a pu disposer de son bien en raison des travaux.
Il est à noter que le bailleur doit justifier d’un préjudice mais qu’il est libre d’utiliser l’indemnité comme bon lui semble et qu’il n’est pas obligé de faire exécuter les travaux (de simples devis suffisent).