Le montant du loyer des nouvelles locations est librement débattu entre le propriétaire et le locataire. Une fois ce montant fixé il n’est pas possible de revenir dessus. Si le locataire accepte de payer un loyer initial beaucoup plus élevé que celui pratiqué dans le voisinage pour un logement comparable, il n’a aucun moyen de le faire baisser sans l’accord exprès du propriétaire. S’adresser au juge ne servirait à rien.
Modifications du loyer initial : tableau résumé
Les hypothèses dans lesquelles le loyer convenu peut être modifié sont présentées dans le tableau de la page suivante et détaillées ensuite.
Les évolutions possibles du loyer
Travaux de mise en état du logement
Avant de louer, le propriétaire doit faire les travaux nécessaires pour que le logement soit décent et en bon état d’usage. Toutefois, sous réserve que le logement soit décent, propriétaire et locataire peuvent convenir dans le contrat de bail qu’à l’entrée dans les lieux, en échange d’une réduction temporaire de loyer, le locataire exécutera à la place du bailleur certains travaux destinés à mettre le logement en bon état : changer les papiers peints, refaire la peinture, etc. Pour éviter toute discussion ultérieure, il convient de détailler dans le bail les travaux à effectuer et d’évaluer avec précision leur coût.
Une telle clause doit prévoir la durée pendant laquelle le locataire n’aura pas de loyer à payer et, en cas de départ anticipé, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées.
Travaux d’amélioration prévus au bail
Lorsque la réalisation de travaux d’amélioration aux frais du propriétaire est prévue au bail, les parties peuvent convenir par écrit d’une majoration du loyer applicable après exécution des travaux. Cette majoration est définitive.
Les travaux d’amélioration sont ceux qui :
- apportent un équipement nouveau, un service ou une qualité supérieure au niveau des prestations existantes ;
- permettent de diminuer les dépenses d’entretien ou d’exploitation ;
- donnent une plus grande sécurité.
Ne constituent pas des travaux d’amélioration les travaux d’entretien courant, ceux qui constituent un rattrapage du défaut d’entretien, qui relèvent de grosses réparations ou du gros entretien ou qui contribuent au maintien de la sécurité existante.
Contribution spéciale pour travaux d’économie d’énergie
Lorsque des travaux d’économie d’énergie seront réalisés par le bailleur dans le logement (ou les parties communes), une contribution pour le partage des économies réalisées sur les charges pourra être demandée au locataire. Cette participation du locataire, distincte du loyer, ne sera exigible qu’après exécution des travaux. Elle s’appliquera au maximum pendant 15 ans. Son montant, fixe et non révisable, ne pourra pas être supérieur à la moitié du montant de l’économie d’énergie estimée. Il figurera sur la quittance à côté du loyer et des charges (Article 119 de la loi Boutin du 25 mars 2009).
Un décret (non paru à ce jour) doit préciser la liste des travaux concernés, le niveau minimal de performance énergétique à atteindre, les modalités d’évaluation des économies d’énergie, de calcul du montant de la participation et de contrôle de ces évaluations après travaux.
Mécanisme de révision annuelle
La possibilité de réviser le loyer doit être expressément prévue dans le contrat de bail, sinon le loyer n’est pas révisable. La révision intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. La première révision peut intervenir avant la fin de la première année (Rép. ministérielle Balligand du 16 juin 2009).
Depuis le 10 février 2008, les augmentations qui en résultent ne peuvent pas excéder la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) nouvelle formule publié par l’Insee. A défaut d’indication dans le contrat de bail, l’indice de référence est le dernier indice publié à la date de signature du contrat. L’IRL nouvelle formule a remplacé l’IRL ancienne formule qui lui-même remplaçait depuis le 1er janvier 2006 l’indice du coût de la construction (ICC).
Dans chaque cas, le nouvel indice s’applique automatiquement aux contrats en cours comportant une clause de révision ; il n’est donc pas nécessaire de modifier les contrats signés avant le 10 février 2008 ou le 1er janvier 2006.
Aucune formalité particulière n’est requise pour l’application de la clause ; la révision est automatique. Le bailleur qui aurait oublié de demander le paiement du montant de la révision dispose de cinq ans pour le faire à compter de la date à laquelle le loyer est devenu exigible. En cas de besoin, pour calculer les révisions antérieures au 10 février 2008 il conviendra d’appliquer l’IRL ancienne formule et pour celles antérieures au 1er janvier 2006 la valeur moyenne de l’ICC sur quatre trimestres (valeurs disponibles sur www.insee.fr)
Savoir
Si la clause de révision de votre loyer prévoit une indexation sur la seule variation de la valeur de l’IRL, votre loyer sera révisé à la baisse en cas de variation négative de cet indice. En revanche, s’il est stipulé que « le loyer sera révisé en fonction de la variation à la hausse de l’indice », votre loyer ne pourra qu’augmenter ou rester stable.