L’indivision désigne une propriété multiple : plusieurs personnes sont propriétaires d’un bien. L’indivision peut résulter d’une succession, d’une donation, d’une acquisition, ou de la dissolution d’une communauté (société, couple). La situation d’indivision n’est pas pérenne par nature et il importe d’en anticiper au mieux la cessation, notamment en matière fiscale.
Définition de l’indivision
Un bien est dit "indivis", ou détenu en indivision, lorsque plusieurs personnes en sont propriétaires. Ces personnes sont appelées les "indivisaires". Les biens qui s'exercent sur ces droits sont de même nature.
A la différence d’une société (Société civile immobilière (SCI), Société d’investissement à capital variable (Sicav)), l’indivision ne peut être divisée en parts ou en lots.
Catégories d’indivision
L’indivision successorale
L’indivision résultant d’une succession est la forme la plus fréquente de l’indivision. Le partage des biens mis en succession peut être provoqué à la demande d’un membre de l’indivision (ou indivisaire). Le partage est reportable sur 2 ans sur décision de justice ou sur 5 ans renouvelables si le report est demandé par le conjoint survivant ou si un enfant n’a pas atteint la majorité.
La convention d’indivision
La convention d’indivision est choisie par des héritiers qui souhaitent rester dans l’indivision pour assurer la bonne gestion d’un bien sur une durée déterminée ou indéterminée. Constituée par acte notarié, elle peut être, dans le cas d’une convention de durée indéterminée, interrompue sur demande de l’un des indivisaires.
L'acquisition en indivision
Alternative à la création d’une SCI, l’achat en indivision permet de répartir les charges de financement, d’entretien et de gestion selon la quote-part de chacun. Les décisions doivent toutefois être prises à l’unanimité. La cessation de l’indivision par la vente du bien peut intervenir sur demande de l’un des indivisaires.
Fonctionnement et cessation de l’indivision
Le partage à l’amiable
Selon la formule juridique bien connue, « nul n’est tenu de demeurer dans l’indivision », dans un partage à l’amiable, les lots inégaux ou difficilement divisibles font l’objet du versement d’une soulte compensatoire.
Depuis la réforme des successions en vigueur depuis le 1er janvier 2007, l’unanimité n’est plus requise pour la résolution d’un conflit. Les personnes en désaccord avec le partage sont représentées par un tiers désigné par le juge. Le tribunal de grande instance tranche en dernier ressort.
Le partage judiciaire de l’indivision
Un notaire est désigné par le tribunal. En cas de partage en nature, les lots sont tirés au sort. A défaut, les biens sont vendus aux enchères. Les personnes hostiles à la réalisation du partage sont représentées dans les mêmes conditions que pour le partage amiable.
La gestion courante du bien indivis
Les actes de gestion du bien sont réalisables lorsque deux tiers des droits indivis sont réunis. Un mandataire peut avoir été préalablement désigné par le défunt, les héritiers ou le tribunal. En revanche, la vente des biens nécessite le consentement de tous les indivisaires.
Fiscalité de l’indivision
Les revenus de l’indivision sont imposables selon la quote-part de chacun des indivisaires en application des règles de droit commun.
L’imposition des revenus
Lorsque des dispositifs fiscaux s’appliquent, leurs plafonds sont affectés à chaque indivisaire.
Au regard de l’Impôt de solidarité sur la fortune (ISF), la possession en commun de l’immeuble justifie une décote de sa valeur (de l’ordre de 10% à 15%).
Les plus-values
Les plus-values générées par les biens indivis sont dispensées de taxation pour les biens indivis provenant d’une succession ou de la dissolution de la communauté conjugale.
En cas de revente, la taxation s’applique (sur la base de la valeur figurant dans la déclaration de succession ou sur la valeur des biens à l’entrée dans la communauté conjugale).
Droits de partage
Les services fiscaux perçoivent un droit de 1,10% sur la valeur nette du bien dans les partages sans soulte.
Dans les partages avec soulte, les droits d’enregistrement normaux sont dus sur la valeur de cette soulte (5,09%).
Si le partage est issu d’une succession, les éventuelles soultes ne sont soumises qu’au droit de 1,10%.
En cas de dissolution du régime matrimonial, les couples acquittent un droit de partage de 1,10% sur la totalité de l’actif.
Le taux du droit de partage passera de 1,10 à 2,50% à compter du 1er janvier 2012.
[Cet article a été mis à jour le 07/11/2011.]