Le particulier qui cherche à vendre ou à acheter un logement peut utiliser les petites annonces des journaux spécialisés ou généralistes, ainsi que de très nombreux sites Internet.
En pratique, la majorité des ventes de logement se réalise par l’intermédiaire d’un professionnel, l’agent immobilier. Celui-ci doit être titulaire d’une carte professionnelle, dite « transaction immobilière », délivrée par la préfecture, et d’un mandat écrit.
Quelle mission confier à un agent immobilier ?
Les agents immobiliers interviennent généralement à la demande du vendeur, qui leur a confié le soin de trouver un acquéreur pour le bien mis en vente et de négocier cette vente (mandat de vente). Plus rarement, ils sont chargés par un candidat acquéreur de trouver un bien (mandat de recherche). Sauf disposition contraire du mandat, l’agent immobilier n’a pas le pouvoir de conclure la vente.
Savoir
Les grandes études notariales pratiquent également la négociation immobilière. Le notaire-négociateur est soumis à des règles déontologiques strictes. Il doit, comme l’agent immobilier, être titulaire d’un mandat, mais sa rémunération d’intermédiaire est limitée par les pouvoirs publics.
Conclure le mandat
Le mandat est le nom du contrat conclu entre un agent immobilier (qualifié de mandataire) et la personne qui lui confie une mission (qualifiée de mandant). Ce mandat doit être écrit. Tous les mandats reçus par un agent immobilier sont numérotés et inscrits par ordre chronologique sur un registre qu’il doit conserver pendant 10 ans. Sans mandat écrit, un agent immobilier ne peut pas percevoir de commission.
Outre les noms du mandant et du mandataire, le mandat de vente doit comporter les mentions suivantes :
- son numéro d’enregistrement ;
- sa durée ;
- les conditions dans lesquelles il peut être dénoncé ;
- les conditions dans lesquelles l’agent immobilier peut recevoir, détenir ou remettre les fonds ;
- le numéro de la carte professionnelle de l’agent immobilier ;
- le nom et l’adresse de la caisse de garantie professionnelle de l’agent immobilier ;
- les conditions dans lesquelles l’agence devra rendre ses comptes ;
- la description du bien à vendre et le prix de vente ;
- le montant de la commission et le nom de celui qui la paiera.
Exclusivité ou non ?
On parle de mandat exclusif lorsque, pendant sa durée de validité, seul l’agent immobilier titulaire du mandat a la possibilité de présenter un acquéreur. La vente ne peut pas être conclue sans lui. Le vendeur ne peut pas vendre seul et doit renvoyer l’éventuel acquéreur vers l’agent immobilier. L’intérêt de conférer un tel mandat peut paraître mince. Toutefois, pourvu d’un mandat exclusif, l’agent immobilier n’hésitera pas à faire un effort de commercialisation plus important pour conclure la vente (petites annonces, etc.), sachant qu’il n’a aucune concurrence à redouter.
A l’inverse, un mandat simple, c’est-à-dire non exclusif, permet au vendeur de confier la vente à plusieurs agences en même temps et de se réserver la possibilité de trouver un acquéreur par ses propres moyens.
Une solution intermédiaire est également possible. Le vendeur donne un mandat exclusif à l’agence en se réservant la possibilité de rechercher par lui-même un acquéreur. Dans ce cas, le mandat doit préciser que cette possibilité est ouverte et les conditions dans lesquelles l’agent aura droit à une commission si c’est le vendeur qui trouve l’acquéreur.
Conseil
Si vous donnez un mandat exclusif, négociez avec l’agent immobilier des engagements bien précis de sa part : compte rendu écrit après chaque visite, mise en place d’un panneau « A vendre » sur votre bien, obligation de passer un certain nombre d’annonces dans la presse, affichage de votre bien en vitrine, etc.
Durée et dénonciation du mandat
La durée d’un mandat de transaction est fixée par les parties, mais elle doit être impérativement limitée dans le temps. A défaut, le mandat est nul et l’agent immobilier ne peut pas recevoir de commission. Un mandat de 3 mois renouvelable par périodes de 3 mois sans que le nombre de périodes soit limité n’est plus valable au-delà des 3 premiers mois. En revanche, un mandat de 3 mois renouvelable dans la limite d’une année est valable.
En cours d’exécution, le mandat peut être dénoncé dans les termes prévus par lui. En pratique, il est généralement prévu que le mandat ne pourra être dénoncé qu’après une période d’irrévocabilité de 3 ou 6 mois. En cas de mandat exclusif, la loi permet, après une période de 3 mois, de dénoncer à tout moment le mandat par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, moyennant un préavis de 15 jours.
Le Code civil autorise le vendeur à révoquer à tout moment le mandat. Toutefois, si cette révocation unilatérale est abusive, l’agent immobilier peut demander en justice des dommages et intérêts.
Quel est le montant de la commission ?
Les commissions des agents immobiliers sont fixées par accord préalable des parties ; tout est négociable. Le montant TTC de la rémunération de l’agent immobilier doit être affiché à l’entrée de l’agence de façon visible et lisible pour la clientèle. Si l’agence dispose d’une vitrine, ces informations doivent être visibles de l’extérieur.
En pratique, la commission correspond à un pourcentage du prix de vente. Plus le prix de vente est bas, plus le pourcentage est élevé. Les modalités de calcul de la commission doivent être précisées.
Par exemple, une maison est vendue 300.000 euros et la commission affichée est ainsi fixée :
- 8% pour un prix de vente inférieur ou égal à 75.000 euros ;
- 6% pour un prix compris entre 75.001 euros et 150.000 euros ;
- 5% pour un prix compris entre 150.001 euros et 375.000 euros ;
- 3% au-delà de 375.001 euros.
Dans cette hypothèse, il est important de préciser si un seul pourcentage est applicable au prix de vente ou s’il faut appliquer un pourcentage différent pour chaque fraction du prix.
En effet, en arrondissant, la commission sera égale, dans le premier cas, à 15.000 euros (5% de 300.000 euros), alors qu’elle sera, dans le second cas, de 18.000 euros (8% de 75.000 euros + 6% de 75.000 euros + 5% de 150.000 euros).
Savoir
La commission du notaire qui a négocié une vente immobilière en tant qu’intermédiaire est strictement réglementée. Cet émolument de négociation est au maximum de 5% HT de zéro à 45.735 euros et de 2,5% HT sur la partie du prix supérieure à 45.735 euros. Au montant brut des émoluments il faut ajouter la TVA à 19,6%.
Qui paie la commission ?
La commission de l’agent immobilier est à la charge du vendeur, sauf si une clause du mandat et du contrat de vente la met expressément à la charge de l’acquéreur. En pratique, l’acquéreur supporte toujours au moins économiquement la commission, même lorsqu’elle est juridiquement à la charge du vendeur. En effet, le vendeur détermine le prix net qu’il souhaite retirer de la vente. Sur ce prix l’agent immobilier ajoute sa commission et propose à la vente un bien, commission comprise à la charge du vendeur.
Lorsque l’agent immobilier dispose de deux mandats réguliers, l’un du vendeur, l’autre de l’acheteur, il a droit pour le même bien à une double commission : celle du mandat de vente et celle du mandat de recherche. La commission du mandat de recherche est à la charge de l’acquéreur.
Lorsque, à la suite d’un congé pour vendre, le locataire achète le logement en vertu de son droit de préemption, l’agent immobilier n’a pas de droit à commission.