Les frais engendrés par l’acquisition d’un logement neuf, ou de certains logements achevés depuis moins de cinq ans, présentent deux particularités par rapport à ceux exigibles en cas de vente d’un logement ancien. Les émoluments proportionnels du notaire font l’objet d’un barème différent et les droits d’enregistrement sont remplacés par la TVA immobilière et la taxe de publicité foncière (TPF). D’un point de vue psychologique, ces frais sont plus indolores car le principal impôt à payer, la TVA, est compris dans le prix de vente alors que pour les logements anciens les droits d’enregistrement sont perçus en plus du prix de vente.
Emoluments du notaire
Lorsque le logement est vendu neuf, au sens de jamais habité, les émoluments proportionnels du notaire sont réduits, par rapport à ceux d’un logement ancien, en fonction du nombre de logements appartenant au même programme immobilier.
Ce tarif concerne essentiellement les ventes en l’état futur d’achèvement réalisées par les promoteurs. Au-dessus de 10 logements, plus le programme est important moins les émoluments sont élevés. Ainsi, seulement 4/5èmes des émoluments de base seront perçus pour la vente d’un logement situé dans un programme comportant de 11 à 24 logements, deux tiers des émoluments dans un programme de 25 à 99 logements, etc.
Les impôts
La vente d’un logement neuf est soumise à la TVA au taux de 19,6%. L’acte de vente fait apparaître le prix HT, le montant de la TVA et le prix TTC. La TVA est en définitive supportée par l’acquéreur puisqu’il paye un prix TTC, mais elle est versée aux impôts par le vendeur. Le notaire se charge en pratique de cette formalité.
L’acquéreur doit acquitter la taxe de publicité foncière (TPF) au taux global de 0,715% sur le montant HT de la vente.
La vente par laquelle un particulier revend dans les 5 ans de son achèvement un logement qu’il a acquis en état futur d’achèvement est soumise à la TVA et à la TPF (sauf hypothèse exceptionnelle de revente à un marchand de biens). Peu importe que ce logement ait été habité.
Dans cette hypothèse, l’acquéreur versera un prix TTC et le vendeur pourra déduire, de la TVA à payer lors de la vente, la TVA qui lui a été facturée par le promoteur lors de son acquisition en l’état futur d’achèvement.
Si le vendeur réalise une plus-value, il ne devra verser au Trésor que le complément de TVA. Inversement, dans la situation où il revend son bien à un prix inférieur au prix d’achat, le vendeur peut se faire rembourser par le Trésor la différence de TVA.
La demande de remboursement, rédigée sur une simple feuille de papier, doit être adressée au service des impôts du lieu de situation du logement vendu, au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la revente.
L’apurement du compte de la vente
Lorsque l’acte de vente est signé et les formalités postérieures accomplies, notamment la publication de l’acte (en principe quelques mois, mais plusieurs années en cas de contentieux), le notaire doit remettre à ses clients un relevé de compte détaillé. Les relevés de compte ne sont pas normalisés. Leur présentation peut donc être différente d’un notaire à l’autre. Le relevé doit faire apparaître distinctement pour chaque acte : les droits payés au Trésor public, les déboursés, les émoluments avec la référence au tarif officiel et, le cas échéant, les émoluments de négociation.
Le compte définitif est comparé au montant de la provision versée. Selon le cas, le notaire rembourse le trop-perçu ou réclame un complément. Tout versement complémentaire doit être justifié.
N’hésitez pas à demander des explications au notaire sur le relevé de compte. En cas de contestation, vous devez vous adresser au président de la chambre départementale des notaires, qui émettra un avis. En cas de désaccord persistant, vous devrez vous en remettre au juge.