La plus-value immobilière liée à la vente de la résidence principale, quel que soit son montant, n’est pas imposable. La plus-value immobilière résultant de la vente d’un bien immobilier détenu depuis plus de 15 ans bénéficie aussi d’une exonération totale.
Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?
C’est le gain réalisé à l’occasion de la vente d’un bien immobilier. Ce gain est, dès la vente, soumis à un prélèvement de 28,1% (16% d’impôt sur le revenu + 12,1% de prélèvements sociaux) ; dans la très grande majorité des cas, le notaire est chargé de la déclaration et du paiement de l’impôt pour le compte du vendeur.
Cela dit, il existe d’importantes exonérations, qui réduisent sensiblement la portée de l’imposition.
Les règles que nous allons exposer sont applicables aux plus-values immobilières dégagées, non seulement par une vente proprement dite, mais par toute opération qualifiée de cession à titre onéreux : échange, expropriation, apport en société.
Elles concernent tous les types d’immeubles : habitations, immeubles commerciaux, terrains, ainsi que les droits portant sur des immeubles, tels que l’usufruit, la nue-propriété ou les servitudes.
Exonération des biens immobiliers détenus depuis plus de 15 ans
Les plus-values échappent à l’impôt lorsqu’elles résultent de la vente d’un bien dont on est propriétaire depuis plus de 15 ans. L’exonération est donc acquise à partir de la seizième année de détention. Cette exonération résulte de l’application de l’abattement pour durée de détention.
Exemple
Propriétaire d’une résidence secondaire (type de bien immobilier ne bénéficiant en tant que tel d’aucune exonération spécifique) vous serez exonéré sur la plus-value réalisée si, ayant acheté cette résidence le 10 septembre 1994, vous la revendez après le 10 septembre 2009.
Exonération de la résidence principale
Qu’il s’agisse d’une maison individuelle ou d’un appartement, la plus-value réalisée lors de la vente d’une résidence principale est exonérée et n’a pas à être déclarée. L’exonération s’applique quel que soit le montant de la plus-value.
Le logement doit constituer la résidence principale effective du vendeur au moment de la vente. Aucune durée d’occupation minimale du logement en tant que résidence principale depuis son acquisition n’est exigée.
Si le logement appartient en nue-propriété aux enfants et en usufruit à un ascendant qui l’occupe à titre de résidence principale, l’exonération ne s’applique qu’à la part de la plus-value correspondant aux droits de l’ascendant usufruitier.
Pour les immeubles à usage mixte d’habitation et professionnel, l’exonération est limitée à la fraction de la plus-value se rapportant à la partie d’habitation.
Savoir
Même si vous avez fixé le domicile commercial de votre entreprise à l’adresse de votre habitation principale, la plus-value réalisée lors de la cession de celle-ci est exonérée en totalité. Il en est de même si vous y exercez une activité professionnelle ne nécessitant ni locaux ni matériels spécifiques.
Qu’entend-on par résidence principale ?
C’est le logement occupé à titre de résidence habituelle pendant la majeure partie de l’année.
La nature de la résidence (principale ou secondaire) est en général évidente (en raison du lieu de travail, de l’école des enfants, etc.) mais des hésitations peuvent se présenter pour les personnes qui disposent de plusieurs résidences occupées chacune de manière régulière.
Dans ce cas, il faut être à même de justifier de l’occupation habituelle du logement vendu pour prétendre à l’exonération. Il sera d’autant plus facile d’apporter cette justification que l’on aura considéré clairement ce logement comme résidence principale, par exemple en demandant à bénéficier des avantages liés à l’habitation principale, en matière d’impôt sur le revenu (crédits d’impôt pour charges) ou en matière de taxe d’habitation (abattements).
Lorsqu’un propriétaire occupe deux appartements situés dans le même immeuble et que leur acquisition a été rendue nécessaire en raison du nombre de ses enfants à charge, ces appartements sont considérés dans leur ensemble comme sa résidence principale. La vente de l’un ou l’autre de ces appartements ouvre droit à l’exonération.
Savoir
Si vous occupez un logement de fonction, vous bénéficiez de l’exonération de la résidence principale pour la vente de l’habitation occupée en permanence par votre conjoint et vos enfants.