La restitution du dépôt de garantie est à l’origine de nombreux conflits entre propriétaires et locataires, notamment lorsque des réparations locatives ou des dégradations sont constatées.
Cette restitution doit intervenir au plus tard deux mois après la restitution des clés par le locataire, déduction faite de toutes les sommes restant dues au bailleur à quelque titre que ce soit (loyers, charges, réparations, dégradations, etc.).
A défaut, après arrêté des comptes, le solde produit intérêt au taux légal au profit du locataire. Lorsqu’un colocataire donne son congé, le propriétaire est en droit de conserver la totalité du dépôt de garantie jusqu’au départ du dernier colocataire. En cas de vente du logement en cours de bail, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur (Article 103 de la loi Boutin du 25 mars 2009).
En cas de difficultés, et notamment lorsque le délai de deux mois est dépassé, le locataire doit, de préférence par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, mettre en demeure le propriétaire de restituer le montant du dépôt dans un délai raisonnable et en cas d’échec saisir le juge de proximité. Si le montant du dépôt de garantie est supérieur à 4.000 euros, c’est au tribunal d’instance qu’il faudra s’adresser.
Avant d’en arriver là, l’ancien locataire (tout comme le bailleur) peut, s’il le souhaite, saisir la commission départementale de conciliation en matière locative (se renseigner auprès de la préfecture pour connaître ses coordonnées).
Dans les immeubles en copropriété, le délai de deux mois s’avère souvent trop court pour les propriétaires. En effet, si les loyers impayés et les réparations locatives peuvent être déterminés rapidement avec précision, il en va différemment des charges locatives qui, étant pour l’essentiel des charges de copropriété, ne seront connues dans leur montant exact qu’après arrêté annuel des comptes de la copropriété.
Tenant compte de cette difficulté les tribunaux admettent que le bailleur restitue au locataire sortant 80% du dépôt de garantie dans les deux mois, et ne rembourse le solde dû, sans intérêt au profit du locataire, qu’après régularisation annuelle des comptes de copropriété (Réponse ministérielle Levy du 26 février 2008).
La pratique qui consiste à ne pas payer le dernier ou les deux derniers mois de loyer, en considérant que le propriétaire gardera le dépôt de garantie, est illégale ; il s’agit d’un impayé de loyer pouvant entraîner une condamnation à des dommages et intérêts. De toute façon, et en l’absence même de toute réparation locative ou dégradation, le montant du dépôt de garantie ne couvrira jamais la totalité des sommes dues au propriétaire pour le ou les deux derniers mois. En effet, étant égal à un ou deux mois du loyer d’origine hors charges, le dépôt de garantie ne peut compenser un ou deux mois de loyers révisés plus les charges.