La taxe d'habitation: définition

Le contribuable qui habite l’immeuble dont il est propriétaire est donc soumis à la fois à la taxe foncière (en tant que propriétaire) et à la taxe d’habitation (en tant qu’occupant). Si l’immeuble est loué, c’est le locataire (ou le sous-locataire en cas de sous-location) qui est assujetti à la taxe d’habitation (le propriétaire étant pour sa part soumis à la taxe foncière).

Attention cependant : en cas de déménagement du locataire (ou des sous-locataires), les propriétaires (ou principaux locataires) doivent s’assurer que la taxe d’habitation a été payée en leur demandant une quittance délivrée par le percepteur ou prévenir ce dernier du déménagement. Ces personnes - sauf les logeurs en garni - dégagent ainsi leur responsabilité. A défaut, elles pourraient être tenues au paiement de la taxe.

La taxe est établie, pour l’année entière, d’après la situation au 1^er janvier. Les changements qui interviennent en cours d’année sont sans effet, mais il est recommandé de prévenir son service des impôts, par exemple en cas de déménagement. Si l’on est imposé alors qu’on a quitté le logement avant le 1^er janvier de l’année d’imposition, l’impôt doit être dégrevé, soit d’office par l’administration, soit sur réclamation.

 

Les personnes disposant d’un logement de fonction sont personnellement imposables, que ce logement soit mis à leur disposition à titre gratuit ou onéreux. Toutefois, les logements que les employés de maison occupent chez leur employeur sont imposés au nom de celui-ci.

Les étudiants logés en résidence universitaire ne sont pas soumis à la taxe si la résidence est gérée par un Crous ou par un organisme qui subordonne l’octroi des logements à des conditions financières et d’occupation analogues ; les autres sont normalement imposables.

Dans les maisons de retraite gérées sans but lucratif par les collectivités locales, par les organismes publics ou les associations charitables, les pensionnaires ne sont pas passibles de la taxe d’habitation pour les chambres ou studios dont ils disposent, dès lors que des restrictions au libre usage du logement sont apportées par la réglementation de l’établissement : prise obligatoire des repas en commun, limitation des heures de visite, libre accès des chambres au personnel. Ces locaux sont imposés globalement au nom du gestionnaire, qui peut d’ailleurs demander un allégement correspondant aux exonérations, dégrèvements ou plafonnement auxquels certains pensionnaires auraient pu prétendre si leur logement avait été imposé à leur nom.

Dans la formule d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé, ce sont les sociétés, dites de pluripropriété ou multipropriété, qui sont redevables de la taxe d’habitation afférente aux locaux attribués en jouissance à leurs membres.

 

Les communes autres que celles concernées par la taxe annuelle sur les logements vacants peuvent, sur délibération, assujettir à la taxe d’habitation les logements inoccupés depuis plus de cinq ans. La taxe est alors établie au nom du propriétaire (ou de l’usufruitier).

 

 

Que se passe-t-il en cas de décès de l’occupant en cours d’année ?

 

La taxe est due au titre de l’année du décès, pour l’année entière. Elle est établie au nom de l’occupant décédé et réglée par ses héritiers.

Les années suivantes, la taxe d’habitation est établie au nom du ou des héritiers lorsque ceux-ci conservent la disposition des locaux meublés. L’administration recommande à ses agents de prendre soin de rectifier le libellé des impositions dès lors qu’ils ont connaissance du changement d’occupant, en substituant au nom du défunt celui des héritiers ou de l’héritier ayant seul la disposition du local. Mais même si l’imposition a été établie au nom du défunt, elle incombe personnellement à l’héritier qui a la disposition du local meublé.

 

 

Quels sont les locaux imposables ?

 

La taxe d’habitation n’est établie que sur les locaux d’habitation et leurs dépendances.
On entend par dépendances tout local ou terrain qui, du fait de sa proximité par rapport à une habitation, de son aménagement ou de sa destination, peut être considéré comme y étant rattaché même s’il n’est pas contigu à celle-ci.

Constituent notamment des dépendances les garages et les aires de stationnement en plein air ou en sous-sol dont l’occupant a la disposition privative. Ils font l’objet d’une imposition distincte lorsqu’ils sont situés à une adresse différente de celle du logement. Ils ne constituent cependant pas des dépendances imposables lorsqu’ils sont très éloignés du logement ; à titre de règle pratique, l’administration admet que l’imposition n’est pas exigible lorsque la distance est supérieure à un kilomètre.

 

Les locaux à usage mixte, qui servent à la fois à l’habitation et à une activité professionnelle, sont soumis à la taxe d’habitation même s’ils supportent par ailleurs la taxe professionnelle. C’est le cas par exemple de la salle d’attente d’un médecin servant également de salon. En revanche, les locaux assujettis à la taxe professionnelle ne sont pas soumis à la taxe d’habitation lorsqu’ils ne font pas partie de l’habitation personnelle. Selon l’administration, il faut pour qu’il en soit ainsi que ces locaux, s’ils sont dans le même immeuble que l’habitation, soient distincts et possèdent par exemple une entrée séparée, ou qu’ils soient spécialement aménagés d’une façon qui les rende impropres à un usage normal d’habitation.

Les communes peuvent, dans les zones de revitalisation rurale, décider d’exonérer totalement de taxe d’habitation les gîtes ruraux, les chambres d’hôtes et les locaux meublés de tourisme.

 

 

Une exonération totale pour les personnes disposant de faibles revenus

 

Une exonération totale de taxe d’habitation est prévue pour l’habitation principale des personnes suivantes :
-­ titulaires de l’allocation de solidarité aux personnes âgées ou de l’allocation supplémentaire d’invalidité ;
-­ personnes âgées de plus de 60 ans au 1^er janvier de l’année de l’imposition, ainsi que veufs et veuves quel que soit leur âge, lorsque leurs revenus de l’année précédente n’excèdent pas la limite; l’exonération n’est toutefois pas applicable si ces personnes sont redevables de l’ISF ;
-­ personnes atteintes d’une invalidité ou d’une infirmité les empêchant de subvenir par leur travail aux nécessités de l’existence, titulaires de l’allocation aux adultes handicapés (AAH) et personnes hébergeant sous leur toit un enfant lui-même atteint d’une telle invalidité ou infirmité, ou titulaire de cette allocation, lorsque leurs revenus de l’année précédente n’excédent pas la limite.

Les personnes reconnues indigentes par la commission communale des impôts directs sont exonérées de taxe d’habitation, sans autre condition.

 

Savoir
Les personnes qui résident durablement en maison de retraite ou dans un établissement de soins de longue durée peuvent bénéficier des exonérations et dégrèvements prévus en faveur de la résidence principale pour leur ancien logement, à condition qu’elles en conservent la jouissance exclusive.

 

L’exonération est subordonnée à la condition que les bénéficiaires habitent :
-­ soit seuls ou avec leur conjoint ;
-­ soit avec des personnes qui sont comptées à leur charge pour l’impôt sur le revenu ;
-­ soit avec d’autres personnes titulaires de l’allocation de solidarité aux personnes âgées ou de l’allocation supplémentaire d’invalidité ;
-­ soit avec d’autres personnes dont les revenus de l’année précédente n’excèdent pas la limite.

 

Par exception aux conditions de cohabitation, l’exonération est maintenue, sur réclamation accompagnée de justificatifs, au profit des contribuables âgés de plus de 60 ans et des veufs ou veuves qui cohabitent avec un enfant majeur inscrit comme demandeur d’emploi et qui ne dispose pas de ressources supérieures au montant de l’abattement.

Par ailleurs, en cas de décès de l’un des conjoints en cours d’année, le conjoint survivant bénéficie de l’exonération de taxe d’habitation au titre de l’année suivante si ses revenus, du jour du décès au 31 décembre de la même année, n’excèdent pas la limite d’exonération. Il en est de même pour le partenaire survivant, lorsqu’il était lié au défunt par un Pacs.

 

 

Un dispositif de plafonnement calculé en fonction du revenu

 

Pour les personnes qui ne peuvent pas bénéficier de l’exonération totale, un dispositif de plafonnement de la taxe d’habitation en fonction du revenu est susceptible de s’appliquer, au bénéfice de la seule résidence principale. Le revenu pris en compte est le revenu fiscal de référence. Les personnes passibles de l’ISF sont exclues de ce dispositif de plafonnement.

Pour 2010, le plafonnement joue en faveur des personnes dont les revenus 2009 n’ont pas dépassé la limite de 23.224 euros pour la première part de quotient familial, majorée de 5.426 euros pour la première demi-part supplémentaire et de 4.270 euros pour les autres demi-parts supplémentaires (majorations divisées par 2 pour les quarts de parts).

 

Exemple :
un couple sans enfant bénéficie du plafonnement de sa taxe d’habitation 2009 si son revenu de référence 2008 n’excède pas 32.791 euros. La limite est de 41.297 euros pour un couple marié avec 2 enfants.

 

Lorsque la taxe est établie au nom de plusieurs personnes n’appartenant pas au même foyer fiscal (concubins, par exemple), le revenu retenu pour l’application du dégrèvement est déterminé en tenant compte de la somme des revenus de chacun des foyers fiscaux de ces personnes. De même, il est tenu compte, lorsque son montant excède la limite fixée, du revenu des personnes qui cohabitent sans faire partie de leur foyer fiscal (ascendants ou collatéraux, notamment) avec les personnes au nom desquelles la taxe est établie. Ainsi, dans le cas d’un couple de concubins soumis à une imposition commune à la taxe d’habitation et qui partage sa résidence principale avec le frère de l’un d’eux, le revenu à retenir est la somme des revenus de chacun des concubins augmentée des revenus du frère, mais seulement, pour ces derniers, s’ils dépassent 9.876 euros.

Les enfants majeurs et adultes handicapés rattachés au foyer fiscal de leurs parents mais vivant séparément peuvent bénéficier du plafonnement pour leur propre taxe d’habitation lorsque les revenus de leurs parents ne dépassent pas la limite légale. Ils doivent le demander, par réclamation, sur présentation de l’avis d’imposition de leurs parents à l’impôt sur le revenu de l’année précédente.
Sur l’application du plafonnement aux personnes qui résident durablement en maison de retraite ou dans un établissement de soins de longue durée.

 

Quel est le montant du dégrèvement ?

Pour 2010, le plafonnement consiste à limiter le montant de la taxe d’habitation à 3,44% du revenu de 2009, après déduction d’un abattement fixé à 5.038 euros pour la première part de quotient familial, 1.456 euros pour les quatre premières demi-parts supplémentaires et 2.575 euros pour les autres demi-parts (majorations divisées par 2 pour les quarts de parts).

 

Exemple :
un couple sans enfant a un revenu fiscal de référence en 2008 qui s’élève à 18.000 euros. On suppose que sa taxe d’habitation est de 700 euros. Le dégrèvement auquel il peut prétendre est calculé comme suit :
-­ le revenu à prendre en compte après abattement est de : 18.000 - (5.018 + 1.450 + 1.450) = 10.082 euros ;
-­ après plafonnement, le montant de la taxe d’habitation est ramené à : 10.082 euros × 3,44% = 347 euros ;
-­ le couple a donc bénéficié d’un dégrèvement de 700 - 347 = 353 euros.

 

Le montant de ce dégrèvement est réduit lorsque le taux global d’imposition dans la commune a augmenté par rapport au niveau atteint en 2000.

 

Reprenons notre exemple et supposons que le taux global d’imposition soit passé de 15% en 2000 à 15,8% en 2009. On suppose que la base d’imposition est de 7 000 € pour la commune. Le montant du dégrèvement sera réduit de 7000 euros × (15,8% - 15%), soit 56 euros. Le dégrèvement finalement accordé sera de (353 - 56), soit 297 euros.

 

Par ailleurs, en cas de suppression, par les collectivités locales, de l’un ou de plusieurs des abattements concernant l’habitation principale ou de baisse des taux de ces abattements par rapport à 2003, le dégrèvement est calculé en tenant compte des taux des abattements en vigueur en 2003.

 

 

La base d’imposition est-elle correcte ?

 

La base d’imposition ou « valeur locative brute » telle qu’elle apparaît sur l’avis d’imposition correspond à la valeur locative cadastrale.

Figure sur l’avis d’imposition une autre valeur dénommée valeur locative moyenne. Cette valeur, qui correspond à la valeur locative moyenne des logements de chacune des collectivités qui perçoit l’impôt, n’est pas forcément la même pour la commune et le département. C’est cette valeur qui sert de base au calcul des abattements exposés aux paragraphes suivants.

Apparaît ensuite la base nette d’imposition dont le montant correspond à la valeur locative brute diminuée des abattements applicables. La taxe d’habitation est calculée en multipliant la base nette d’imposition par les taux fixés par les collectivités locales.

 

Les taux d’imposition ne peuvent pas faire l’objet d’une contestation. Vous pouvez réclamer en revanche sur la valeur locative attribuée à vos locaux, ainsi que sur les abattements, s’ils ne vous ont pas été correctement appliqués. Bien que la valeur locative serve aussi au calcul de la taxe foncière, vous pouvez la contester même si vous n’êtes que locataire. Comme en matière de taxe foncière, votre réclamation peut concerner le classement de l’immeuble dans les catégories tarifaires et la détermination de sa surface pondérée, mais pas le tarif communal d’évaluation au mètre carré, qui est définitif. Lorsque, à la suite d’une réclamation portant sur la taxe d’habitation, la valeur locative cadastrale fait l’objet d’une réduction, celle-ci produit également ses effets à l’égard de la taxe foncière, et réciproquement.

 

 

Abattements concernant l’habitation principale

 

Abattement obligatoire pour charges de familleIl est égal à 10% de la valeur locative moyenne pour chacune des deux premières personnes à charge et à 15% pour chacune des personnes à charge suivantes. Ces taux peuvent être majorés de 5 ou de 10 points par les collectivités locales, qui peuvent donc les porter de 10% à 15% ou 20% et de 15% à 20% ou 25%.

 

Sont considérés comme des personnes à charge :
-­ les enfants pris en compte pour le calcul de l’impôt sur le revenu, y compris ceux qui ont demandé leur rattachement au foyer fiscal. Lorsqu’ils sont mariés ou pacsés - ou non mariés chargés de famille - les enfants à charge doivent résider sous le même toit que le contribuable. Pour les enfants réputés à charge égale de leurs parents séparés ou divorcés en cas de résidence en alternance, le taux des différents abattements est divisé par deux ;
-­ les ascendants du contribuable et ceux de son conjoint, s’ils sont âgés de plus de 70 ans ou infirmes, lorsqu’ils résident avec lui et que le montant de leurs revenus de l’année précédente n’excède pas la limite.

 

Les charges de famille prises en considération sont celles qui résultent de la déclaration de revenus souscrite au cours de l’année d’imposition : par exemple, pour l’année 2009, la déclaration des revenus de 2008 souscrite au printemps 2009.

 

Abattement général facultatif à la baseLes collectivités locales qui décident de l’appliquer peuvent fixer son taux, à leur choix, à 5%, 10% ou 15% de la valeur locative moyenne des habitations situées dans leur ressort.

 

Abattement spécial facultatif en faveur des personnes disposant de faibles revenusSon taux peut être fixé, au choix des collectivités locales qui décident de l’appliquer, à 5%, 10% ou 15% de la valeur locative moyenne des habitations situées dans leur ressort. Cet abattement bénéficie aux contribuables :
-­ dont le montant des revenus de l’année précédente n’excède pas la limite;
-­ et dont l’habitation principale a une valeur locative inférieure à 130% de la valeur locative moyenne des habitations situées dans le ressort de la collectivité considérée, ce pourcentage étant augmenté de 10 points par personne à charge (5 points s’il s’agit d’un enfant en résidence en alternance, réputé à charge égale de ses parents).

 

Abattement spécial facultatif en faveur des personnes invalidesLes collectivités locales peuvent instituer un abattement dont le taux est fixé à 10% de la valeur locative moyenne des habitations situées dans leur ressort.

 

Pour en bénéficier, le contribuable doit :
-­ être titulaire de l’allocation supplémentaire d’invalidité, de l’allocation aux adultes handicapés ou de la carte d’invalidité ;
-­ ou être atteint d’une infirmité ou d’une invalidité qui l’empêche de subvenir à ses besoins par son travail ;
-­ ou occuper son habitation avec une des personnes visées ci-dessus.
Il faut également adresser au service des impôts de sa résidence principale une déclaration comportant tous les éléments justifiant que ces conditions sont remplies. La déclaration doit être envoyée avant le 1er janvier de la première année d’application de l’abattement.