La taxe foncière sur les propriétés bâties

Signalons quelques particularités :
­- dans les copropriétés, les parties communes sont imposées au nom du syndicat des copropriétaires ;
­ dans les sociétés immobilières de copropriété qui bénéficient du régime de la transparence fiscale, la taxe est établie au nom de chaque associé pour la part correspondant à ses droits sociaux ; en revanche, dans les sociétés d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé, sociétés dites de pluripropriété ou multipropriété, la taxe est établie au nom de la société ;
­- en cas de bail à construction ou emphytéotique, la taxe est à la charge du preneur ;
­- en cas de vente en viager avec réserve du droit d’habitation au profit du vendeur, c’est l’acheteur qui est seul redevable légal de la taxe ;
­- si l’immeuble fait l’objet d’un contrat de vente à terme, la taxe est établie au nom du vendeur jusqu’au transfert de propriété.

 

 

Que se passe-t-il en cas de décès du redevable ?

L’année du décès, la taxe foncière est due par le redevable au titre de l’année entière et constitue une dette de sa succession. En pratique, elle sera réglée par les héritiers et/ou légataires.

Les années suivantes, si un immeuble reste en indivision entre plusieurs héritiers et/ou légataires, l’administration établit généralement un seul avis d’imposition à la taxe foncière au nom de l’ancien propriétaire décédé, représenté collectivement par sa succession : les héritiers de … ou succession de … .

Pour autant, chacun n’est redevable de la taxe que pour la part correspondant à ses droits indivis sur le bien (par exemple, un quart, un tiers, etc.). L’indivision ne crée pas de solidarité entre les coïndivisaires pour le paiement de la taxe foncière et l’administration ne peut donc pas poursuivre un seul des héritiers pour le paiement de la totalité de la taxe.

 

Savoir
Les héritiers ayant renoncé à une succession n’ont aucun droit sur les biens de ladite succession et ne peuvent, par conséquent, être assujettis à la taxe foncière. En revanche, les héritiers qui ont accepté la succession à concurrence de l’actif net sont redevables de la taxe foncière pour les immeubles de la succession.

 

 

Vos immeubles relèvent-ils du foncier bâti ?
 

Sont imposables les propriétés bâties situées en France. Qu’entend-on par propriété bâtie ? Cette notion est très large. Elle englobe notamment :
­- les constructions de toute sorte, pourvu qu’elles soient fixées au sol à perpétuelle demeure (par des attaches en maçonnerie) et, en premier lieu, les immeubles d’habitation ;
­- les sols des bâtiments de toute nature et les terrains formant une dépendance indispensable et immédiate de ces constructions : cours, passages, emplacements de parking ;
­- les bateaux aménagés en habitations et utilisés en un point fixe, même s’ils sont seulement retenus par des amarres ;
­- les terrains utilisés pour la publicité commerciale ou industrielle (par panneaux-réclames, affiches-écrans ou affiches sur portatif spécial).

 

A titre de règle pratique, l’administration considère que les jardins attenants aux maisons en constituent une dépendance indispensable lorsque leur superficie n’excède pas 500 m². Au-delà, ils relèvent du foncier non bâti.
Les piscines sont imposables au foncier bâti dès lors que leur installation a exigé des travaux de scellement les rendant insusceptibles d’être déplacées.
Les terrains de tennis non couverts (ou dotés d’une couverture légère et amovible) aménagés par les particuliers et non exploités commercialement ne sont pas considérés comme des constructions imposables.

 

 

Avez-vous droit à l’exonération temporaire des constructions nouvelles ?
 

Les constructions nouvelles, ainsi que les reconstructions et additions de construction (agrandissements au sol ou surélévations), auxquelles sont assimilables certaines opérations lourdes de rénovation ou de restauration, ouvrent droit à une exonération temporaire de taxe sur le foncier bâti.

Cette exonération est de portée générale et s’applique, pour les constructions à usage d’habitation, tant aux habitations principales que secondaires, occupées ou non par leurs propriétaires.
L’exonération n’est pas toujours totale : elle porte obligatoirement sur les parts départementale et régionale de la taxe mais pas forcément sur la part revenant à la commune (ou au groupement de communes) qui peut décider de la supprimer.

L’exonération n’est pas automatique : la construction neuve doit faire l’objet d’une déclaration au service des impôts au plus tard 90 jours après son achèvement sur un imprimé spécial

Un immeuble est considéré comme achevé lorsque l’état d’avancement des travaux en permet l’utilisation effective, c’est-à-dire, d’une manière générale, quand il ne reste plus à effectuer que des travaux d’aménagement : installation de chauffage et d’électricité, serrurerie, seconde couche de peinture, pose de papiers peints, etc. Pour les immeubles collectifs, la date d’achèvement doit être appréciée distinctement pour chaque logement. La preuve de l’achèvement peut résulter de la production du certificat de conformité ou du récépissé de la déclaration d’achèvement ou, à défaut, de toute autre justification.

 

Durée de l’exonération

La durée de l’exonération est en règle générale de deux ans. Elle court à compter du 1^er janvier de l’année suivant celle de l’achèvement de la construction.
Certains logements sociaux affectés à l’habitation principale de l’occupant et financés à l’aide de prêts aidés par l’Etat donnent droit à une exonération plus longue, dont la durée varie selon l’objet du prêt et la date d’ouverture du chantier.

 

 

Avez-vous droit à un autre avantage fiscal ?

 

Personnes âgées ou invalides disposant de faibles revenus
Sont exonérés de la taxe foncière sur les propriétés bâties pour leur habitation principale :
-­ les titulaires de l’allocation de solidarité aux personnes âgées ou de l’allocation supplémentaire d’invalidité ;
­- les titulaires de l’allocation aux adultes handicapés (AAH) dont les revenus de l’année précédente n’excèdent pas une certaine limite ;
­- les personnes âgées de plus de 75 ans au 1er janvier de l’année de l’imposition et dont les revenus de l’année précédente n’excèdent pas une certaine limite (pour ces personnes, l’exonération s’étend à la résidence secondaire).

Lorsqu’elles ne sont pas exonérées, les personnes âgées de plus de 65 ans au 1^er janvier de l’année d’imposition et dont les revenus de l’année précédente ne dépassent pas une certaine limite bénéficient d’un dégrèvement d’office de 100 euros de la taxe afférente à leur habitation principale.

 

L’exonération et le dégrèvement sont subordonnés à la condition que les bénéficiaires habitent :
-­ soit seuls ou avec leur conjoint ;
­- soit avec des personnes qui sont comptées à leur charge pour l’impôt sur le revenu ;
­- soit avec d’autres personnes titulaires de l’allocation de solidarité aux personnes âgées ou de l’allocation supplémentaire d’invalidité ;
­- soit avec d’autres personnes dont les revenus de l’année précédente n’excèdent pas une certaine limite.

 

Pour les personnes mariées, l’exonération ne s’applique que si le logement est un bien propre du conjoint handicapé ou âgé, ou un bien de communauté.
Dans l’hypothèse d’une indivision entre une personne remplissant les conditions requises et d’autres coïndivisaires, l’exonération ne peut en principe être accordée qu’à concurrence des droits de cette personne dans l’indivision. Par dérogation, en cas d’indivision successorale, l’exonération est accordée en totalité au conjoint survivant qui remplit les conditions légales, quels que soient ses droits sur le logement.

 

Savoir
L’exonération et le dégrèvement bénéficient aux personnes qui résident durablement en maison de retraite ou dans un établissement de soins de longue durée, à condition qu’elles conservent la jouissance exclusive de leur ancien logement.

 

La limite de revenus dont il est question est fixée chaque année. Pour la taxe foncière 2009, cette limite (qui s’applique aux revenus de 2008) est égale à 9.837 euros pour la première part de quotient familial et à 2.627 euros pour chaque demi-part supplémentaire (majoration divisée par 2 pour les quarts de part).
Le revenu à comparer à cette limite est un « revenu fiscal de référence » qui correspond au revenu net imposable éventuellement majoré de certaines charges déductibles et de certains revenus exonérés. Ce revenu de référence est mentionné sur l’avis d’imposition à l’impôt sur le revenu.

 

Exemple :
un contribuable marié âgé de plus de 75 ans sans personne à charge, dont le quotient familial est de 2 parts, sera exonéré de la taxe en 2009 si les revenus 2008 du couple n’excèdent pas 15 091 € (9 837 + 2 627 + 2 627).

 

Logements économes en énergieLes collectivités locales peuvent, chacune pour la part qui lui revient, décider d’exonérer totalement ou partiellement de taxe foncière :
­- les logements (achevés avant le 1^er janvier 1989) dont le propriétaire a payé, après le 1^er janvier 2007, des dépenses d’équipement ouvrant droit au crédit d’impôt sur le revenu en faveur du développement durable, à condition que ces dépenses aient dépassé 10.000 euros au cours de l’année ou 15.000 euros au cours des trois années qui précèdent la première application de l’exonération. L’exonération dure cinq ans à compter de l’année qui suit celle au cours de laquelle le seuil de 10.000 euros ou 15.000 euros est atteint, et ne peut pas être renouvelée pendant les dix années qui suivent la fin des cinq ans ;
­- à compter de la taxe foncière 2010 seulement, les logements neufs achevés depuis le 1^er janvier 2009 qui présentent un niveau élevé de performance énergétique globale supérieur à celui requis par la législation. L’exonération commence l’année qui suit celle de l’achèvement de la construction (ou la troisième année après l’achèvement si le logement bénéficie de l’exonération temporaire des constructions nouvelles) et dure au minimum cinq ans.
Dans les deux cas, il est nécessaire de souscrire une déclaration spécifique avant le 1er janvier de la première année au titre de laquelle l’exonération est applicable.

 

Immeubles vacantsIl est possible d’obtenir le dégrèvement de la taxe foncière en cas de vacance de locaux d’habitation normalement destinés à la location, à partir du 1^er jour du mois suivant celui du début de la vacance et jusqu’au dernier jour du mois au cours duquel la vacance a pris fin (par exemple : du 1^er septembre au 31 janvier, si les locaux sont restés vides du 20 août au 15 janvier). Les emplacements de parking loués indépendamment d’un logement ne peuvent pas bénéficier du dégrèvement.

Le dégrèvement est subordonné à la triple condition que la vacance :
­- soit indépendante de la volonté du propriétaire ;
­- dure au moins trois mois consécutifs ;
­- et affecte soit la totalité de l’immeuble, soit une partie susceptible de location séparée.

 

La demande de dégrèvement doit être faite au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle au cours de laquelle la vacance atteint la durée minimum exigée de trois mois. Elle doit en principe être adressée par écrit au service des impôts.
 

 

Gîtes ruraux, chambres d’hôtes et meublés de tourismeLes collectivités locales peuvent, chacune pour la part qui lui revient, décider d’exonérer totalement les gîtes ruraux, les locaux classé meublés de tourisme et les chambres d’hôtes situés dans les zones de revitalisation rurale.

 

Granges, écuries, etc.Une exonération permanente de taxe foncière sur les propriétés bâties est prévue en faveur des bâtiments qui servent aux exploitations rurales : granges, écuries, greniers, caves, celliers, pressoirs, etc. Cette exonération n’est pas remise en cause si les bâtiments servent de support à des panneaux solaires.
Les propriétaires d’exploitations données en fermage bénéficient, au même titre que les propriétaires exploitants (ou anciens exploitants), de l’exonération accordée à ces bâtiments.

 

Logements « sociaux » à usage locatif et d’hébergement d’urgenceUne exonération temporaire est prévue en faveur de certains logements acquis en vue de leur location avec le concours financier de l’Etat et de certains locaux affectés à l’hébergement d’urgence des personnes défavorisées dans le cadre d’une convention signée avec l’Etat.
La durée de l’exonération varie, selon les situations, de dix à trente ans.

 

 

La base d’imposition est-elle correcte ?

 

La taxe foncière est calculée en multipliant la base d’imposition qui figure sur l’avis d’imposition par les taux fixés par les collectivités locales. Cette base d’imposition est égale à la moitié de la valeur locative cadastrale. L’abattement de moitié ainsi appliqué est destiné à tenir compte des frais de gestion, d’assurances, d’amortissement, d’entretien et de réparation.

 

Détermination de la valeur locative cadastraleLa valeur locative cadastrale correspond au loyer théorique de la propriété (maison, appartement dans un immeuble collectif, etc.).
Les valeurs locatives des propriétés bâties ont été déterminées lors de la révision générale des évaluations foncières qui a eu lieu en 1970 sur la base des déclarations faites par les propriétaires. Ces résultats, mis en application en 1974, ont été actualisés en 1980.

Pour les constructions nouvelles ou modifiées depuis la révision générale des évaluations foncières, les évaluations sont faites à partir des déclarations souscrites par le propriétaire de l’immeuble et selon les mêmes principes que ceux retenus lors de la révision générale de 1970.

Depuis 1980, les valeurs locatives sont revalorisées chaque année pour tenir compte de l’évolution des loyers. Cette révision est effectuée à partir de coefficients établis au niveau national, après prise en compte des éventuels changements ayant affecté les locaux au 1er janvier.

 

Le détail des calculs ayant abouti à la détermination de la valeur locative d’un logement peut être obtenu en demandant, selon la commune, au centre des impôts ou au centre des impôts fonciers une copie de la fiche de calcul établie par l’administration (modèle 6675 H pour les habitations). Cette demande peut être effectuée par le propriétaire ou par l’occupant du logement.
 

Le mécanisme d’évaluation de la valeur locative cadastrale des locaux d’habitation conduit à :
-­ distinguer, par nature de construction, plusieurs catégories de locaux de référence suivant leur « standing », à partir d’une nomenclature type comportant 8 catégories (de grand luxe à très médiocre) ;
­- classer chaque propriété dans les diverses catégories de locaux de référence représentés dans la commune (le numéro de la catégorie et celui du local type utilisé comme référence pour l’évaluation figurent sur la feuille de calcul individuelle du cadastre) ;
­- calculer sa surface pondérée à partir de sa surface réelle en distinguant les différents éléments constitutifs du local (pièces proprement dites, annexes, caves, terrasses, piscines, etc.), ces différents éléments étant affectés de coefficients de pondération destinés à tenir compte de leur importance relative, de la situation et de l’état d’entretien de l’immeuble et de l’existence d’ascenseurs dans les immeubles collectifs ;
­- ajouter à la surface pondérée ainsi obtenue des « équivalences superficielles » destinées à prendre en compte les différents éléments de confort de la propriété : eau courante, gaz, électricité, baignoire, lavabos, etc. (par exemple, la pose d’une baignoire se traduit par 5 m² de surface supplémentaire, l’installation du chauffage central majore de 2 m² chacune des pièces et annexes quels que soient le nombre et la disposition des radiateurs, etc.) ;
-­ appliquer à la surface pondérée totale ainsi déterminée le tarif au m² correspondant au local de référence de la catégorie concernée.

 

Certains locaux font l’objet de règles particulières d’évaluation : ainsi, la valeur locative des locaux loués sous le régime de la loi du 1^er septembre 1948 est limitée au montant du loyer réel au 1^er janvier 1970 majoré d’un coefficient d’actualisation. Les locaux qui présentent un caractère exceptionnel (certains châteaux notamment) peuvent être évalués par comparaison à des locaux similaires situés en dehors de la commune. Pour les locaux commerciaux loués, l’évaluation est faite en principe en fonction du loyer.
A signaler enfin qu’à compter de la taxe foncière 2009, les collectivités territoriales peuvent instituer un abattement de 30% sur la valeur locative des logements situés dans des immeubles collectifs issus de la transformation de locaux commerciaux ou industriels et dans des communes comportant un quartier classé en zone urbaine sensible.
Les évaluations sont mises à jour chaque année en fonction des changements qui affectent les propriétés.
 

Les changements pris en compte sont rangés en 5 catégories :
-­ constructions nouvelles ;
­- changements de consistance résultant de travaux ayant pour effet de modifier le volume ou la superficie habitable d’une propriété préexistante : addition de construction (agrandissement au sol ou surélévation), démolition totale ou partielle, etc. ;
­- changements d’affectation ayant pour effet soit de rendre imposable une propriété précédemment exonérée (conversion d’un bâtiment rural en maison, par exemple), soit de la faire passer dans un groupe différent de celui qui avait été retenu lors de sa précédente évaluation (par exemple : logement transformé en magasin) ;
­- changements de caractéristiques physiques, tels qu’adjonction d’équipements nouveaux (chauffage central, salle de bains, etc.), transformations intérieures (nouvelle distribution des pièces, etc.), travaux de rénovation et de gros entretien (à l’exclusion des réparations courantes) ;
­- changements d’environnement : rénovation urbaine, création d’espaces verts, création ou suppression d’installations voisines génératrices de nuisances, etc.

 

Les changements de caractéristiques physiques et les changements d’environnement ne sont constatés par l’administration que s’ils entraînent une modification de plus de 10% de l’évaluation précédente.